ریشه یابی اختلافات بین همسایگان و راه حل آن

ریشه یابی اختلافات بین همسایگان و راه حل آن

ریشه یابی اختلافات بین همسایگان و راه حل آن

ریشه یابی اختلافات بین همسایگان و راه حل آن

 
 

یکی از اصلی ترین سوالاتی که انسان با آن مواجه است و از گذشته دور و حتی آغاز اولین تمدن های بشری مطرح بوده تقابل منافع فردی و منافع اجتماعی است.

سوال اصلی این است که

تعارضات منافع شخصی افراد و منافع اجتماعی ایشان در یک ساختمان آپارتمانی و بین همسایگان چگونه است؟ به لحاظ عقلی و منطقی کدام ارجحیت دارد و از نظر حقوقی چه تدابیری اندیشیده شده است و یا باید وضع گردد؟

شرح مسئله:

همسایگان یک ساختمان نمونه کوچکی از جامعه ما هستند. اختلافات همسایگان و عدم وجود تعادل بین منافع مالکین و مجموعه ساختمان گاهی اوقات کار را به جایی می­رساند که تحمل رودررو شدن با یکدیگر را ندارند و هر روز سطح روابط این افراد کمتر شده، اختلافات بیشتر و مسائل گسترده تر می شود. خاطرم هست که زمانی درب خانه مادر بزرگمان همیشه باز بود و همسایگان به نوعی جزوی از فامیل بودند، یک یاالله می گفتند و وارد می شدند. اگر کسی عروسی داشت، خانه همسایه می شد مجلس مردانه و گاهی همسایه ها موقع سفر رفتن خانه شان را به هم می سپردند. اما حالا با پیشرفت جوامع بشری و تکنولوژی و تغییر خانه های حیاط دار و اختصاصی قدیم به آپارتمان های چند طبقه و چند واحدی این ارتباطات است که از بین می رود. البته من مخالف علم و پیشرفت نیستم ولی معتقدم اینجا متخصصین علوم انسانی کم کاری کرده اند. زیرا با تغییرات جامعه همگام نبوده و نتوانستند در این موضوعات بین منافع شخصی افراد و منافع جمعیشان تعادل را ایجاد نمایند. در این خصوص طرز تفکر ما بیشتر به سمت حفظ منافع اشخاص رفته و آرامش جامعه تقریبا نادیده انگاشته می شود، البته حکومت های ایرانی همیشه سعی در حفظ منافع دولت ها و به نوعی صوری حافظ منافع اجتماع بوده ­اند.

آپارتمان نشینی پدیده ای تقریبا نوظهور است و اما قوانین مرتبط با آن صرفا مربوط به قانون تملک آپارتمانهاست که در کمتر از ۱۵ ماده و چند آیین نامه اجرایی و اصلاحیه بطور خلاصه مطرح گردیده و رافع نیازها و تنازعات فعلی افراد نیست. برای نمونه یک مورد واقعی را مثال خواهم زد و به بررسی تعارضات بین دو موضوع منافع فرد و همسایگان خواهم پرداخت.

 

در ملکی به مساحت زمین ۱۲۵۰ متر ۱۶ نفر مالک واحدهای آپارتمانی هستند و سن ساختمان از ۴۵ سال عبور کرده است. تاسیسات ساختمان فرسوده و هزینه نگه داری آن بسیار زیاد شده و ساختمان در پشت بام عایق نیست و باعث ترک خوردگی در بام گردیده است. مسئله اصلی دیگر عدم وجود آسانسور است و افرادی که در طبقات بالا هستند را دچار مشکل کرده است. شکل ساختمان به صورتی است که دو واحد در زیرزمین و بقیه واحد ها بصورت نیم طبقه می باشند و طبقه چهارم دو واحد دارد که هردو،  یک تراس مشاع دارند که تراس ها اختصاصا از این واحدها دسترسی دارند و هر تراس ۵۰ متر مربع مساحت دارد. برخی واحد ها پارکینگ داشته و برخی ندارند. متراژ انباری ها از ۲ متری شروع و بزرگترین آنها ۳۰ متر است. واحدها نیز متراژهای متفاوتی از ۸۰ الی ۱۷۰ متری دارند. واحد شماره ۶ طبقه دوم، آپارتمان خود را بازسازی کامل کرده است. نزدیک ۵ واحد مستاجر هستند و ۳ تن از مالکین آنها خارج از ایران زندگی می کنند. یکی از واحدها وام بانکی اخذ کرده و به دلیل عدم بازپرداخت اقساط آن در شرف تصرف بانک است. واحد شماره ۵ نیز مدتی است که خالی مانده است.

اما اساسا چرا باید بین افراد نزاع و اختلاف باشد. با بررسی دعاوی همسایگان، به این نتیجه رسیدیم که عمده اختلافات همسایگان به دلایل کلی زیر است.

  • مجاورت
  • تعامل مستمر
  • سهم خواهی بیشتر و هزینه کمتر

اصولا شما اگر در آپارتمانی در تهران ساکن هستید با کسی که در کرج است دعوایی ندارید، صرف مجاورت و تعامل باعث بروز اختلافاتی می ­شود، مثلا مسائل مرتبط با مزاحمات های صوتی طبقات بالایی برای طبقات زیرین یا مسئالی که در اثر ترکیدگی لوله ها صورت می ­گیرد. تعامل مستمر دلیل بروز مسئله است و این امر اجتناب ناپذیر می­ باشد و در نهایت هرکسی سعی دارد هزینه کمتر بپردازد و منافع بیشتری در ملک خود داشته باشد. اگر برای این مسائل از قبل راه­ حلی در نظر گرفته شود تا مقدار زیادی موارد کاهش پیدا خواهد نمود.

 حال با در نظر گرفتن شرایط این ملک و با بروز مسائل مختلف به بررسی این دو نظریه می پردازیم.

  • مسئاله اول اینکه عده ای پول شارژ را پرداخت نمی نمایند و یک واحدی که خالی بوده است مدت یک سال است که هزینه ای پرداخت نمی کند.

حال مسئله این است که عدم پرداخت هزینه های شارژ(منافع شخصی) باعث وجود مسئالی برای دیگران(اجتماع) می شود و در این خصوص قانون طبق روال خاصی و پس از ارسال اظهارنامه این اجازه را به مدیر ساختمان می دهد تا فرد را از مصارف عمومی و اشتراکی منع نماید. اما آیا واقعا این عادلانه است وقتی واحدی خالی است و ساکنی ندارد و مصرفی هم ندارد پول شارژ را پرداخت نماید؟ از طرف دیگر اگر معیار خالی بودن دلیل بر عدم پرداخت شارژ باشد کنترل آن به چه صورت خواهد بود؟ اینجا تقابل بین این منافع کاملا مشخص است و در کل نمی توان فرمولی ارائه نمود که کاملا فردی یا کاملا جمعی باشد تا عدالت را برقرار کند. در ضمن اگر طبق قانون واحد خالی را مجبور به پرداخت هزینه ها بدانیم، چگونه می­ توان ایشان را مجبور به پرداخت این هزینه ها نمود، ضمانت اجرای قانونی آن چیست؟ در این خصوص نمی ­توان شخص را از فروش مال خود منع نمود چون مخالف قانون است.

  • قسمت تراس واحد شرقی طبقه چهارم نشتی آب دارد و واحد زیرین معتقد است هزینه آن باید توسط واحد بالایی که دسترسی اختصاصی به این فضا دارد تامین شود ولی آن واحد این را قبول نداشته و معتقد است هزینه باید از کل مجموعه پرداخت گردد چون جزو مشاعات است! مسئله این است که شخص به دلیل استفاده اختصاصی از منافع تراس استفاده می­ کند ولی حاضر به پرداخت هزینه های آن نیست. در موارد اینچنینی زمان محاسبه قدرالسهم برای مشارکت یا فروش، این فرد قسمت تراس را جزو مساحت خود دانسته است در حالی که قبلا حاضر به پرداخت هزینه­ های آن از خرج شخصی نبوده است.
  • طبقات بالایی قصد دارند در نورگیر ساختمان با هزینه خودشان آسانسور نصب کنند ولی طبقات اول راضی به این کار نیستند و علت آن را عدم نیاز شخصیشان و آلودگی صوتی می دانند. خانمی در طبقه چهارم زندگی می ­کند و به دلیل شکستگی لگن مدت ۳ ماه است که خانه نشین شده و امکان خروج از خانه را ندارد. حال در این مثال تعارض کاملی بین منافع فرد و اجتماع وجود دارد که حتی می تواند منجر به صدمات جانی برای افراد گردد. منافع فردی نباید باعث بروز مسائلی اینچنینی برای دیگران شود.
  • واحد شماره سه پارکینگ ندارد ولی از پارکینگ به عنوان انباری استفاده می کند و لوازم قدیمی خود را در آنجا نگه داشته و مدیر ساختمان معتقد است که باید این وسائلی که باعث از بین رفتن زیبایی ساختمان شده است، از در دید عموم پنهان باشد.
  • عده ای از همسایگان به دلیل منافع و سود بیشتر قصد دارند وارد قرارداد مشارکت در ساخت شوند ولی عده دیگری با این امر موافق نیستند و همچنین برای مخارج تاسیسات نیز هزینه ای نمی پردازند. به همین دلیل ایشان با همسایگان مخالف بد رفتاری می­ نمایند و حتی در موردی منجر به دعوای لفظی و حضور پلیس ۱۱۰ شده است. اینجا دیگر بحث بر سر هزینه ها نیست. حال آیا منافع و سود همسایگان می تواند خدشه ای به منافع افراد وارد کند؟ آیا می ­توان شخصی را برای بدست آوردن سود جمعی مجبور به انجام کاری نمود؟
  • فرض کنید بعد از مدتی همه ی همسایگان تصمیم به مشارکت در ساخت می گیرند ولی برای محاسبه سهم­ العرصه (قدرالسهم) باهم اختلاف دارند. عده ای متراژ اختصاصی واحد را طبق قانون تملک آپارتمان ها ملاک می دانند. عده ای پارکینگ و انباری را هم جزو متراژ در نظر گرفته اند. واحدهای طبقه آخر به علت وجود تراس اختصاصی ارزش واحدشان را بیشتر م ی­دانند و واحد های طبقه اول ارزش ملکشان را به علت عدم وجود آسانسور بیشتر از طبقات بالا می دانند. برخی واحدهای زیر زمین را دارای قدرالسهم کمتری می دانند. اختلاف در حدی است که برخی افراد با این کار موافقت نمی­ نمایند.

 

تمام این ها، مثال هایی از تعارض بین منافع شخص و اجتماع ( اصالت فرد و اصالت اجتماع) است.

در خصوص رفع این مسائل ۶ روش بین همسایگان قابل انجام است که مراحل ابتدایی با هزینه کمتری صورت می­گیرد و موارد آخر بیشترین هزینه را دارد ولی طبق تجربه متاسفانه افراد از آخرین روش شروع می کنند و در نهایت به روش های اولیه رضایت می ­دهند:

  1. ابراء
  2. مذاکره
  3. میانجیگری
  4. داوری
  5. مراجعه به دادگاه
  6. استفاده از زور و قدرت فیزیکی

 

  • ابراء (صرف نظر) یعنی شخصی از منافع شخصی خود بگذرد
  • مذاکره: اگر این امکان وجود داشته باشد تا طبق اصل آزادی اراده همسایگان تفاهم نامه ای (اساسنامه) برای ساختمان تدوین نماید تا تمامی مسائل در آن پیش بینی شده باشد و ضمانت های اجرایی هر مسئله ای در آن دیده شده باشد بهترین روش مذاکره است.
  • میانجیگری: در مواردی اختلافات در حدی است که طرفین امکان مذاکره نداشته ولی می توانند از شخص ثالثی که مورد اعتماد طرفین است، کمک بگیرید و اصطلاحا با ریش سفیدی موضوع را حل کنند.
  • داوری: در مواردی وقتی طرفین به توافقات خود پایبند نباشد و ضمانت اجرایی برای مسئال توافق شده وجود نداشته باشند، همسایگان می توانند شخصی را به عنوان داور انتخاب نماید تا در خصوص توافقات صورت گرفته فصل الاخطاب باشد و همچنین وجه قانونی داشته باشد.
  • دادگاه (شورای حل اختلاف): اگر طرفین بر سر انتخاب داور توافق ننمایند می توانند با مراجعه به شورای حل اختلاف راجع به مسئال مطرح شده اقدام نمایند و از مزایای حمایت قانون استفاده نمایند.
  • قدرت: گاهی اوقات طرفین بدون توجه به ۵ گزینه ی امکان پذیر راه بد را انتخاب می کنند و برای دستیابی به خواسته خود به زور متوسل می شوند که گاهی باعث وقوع جرایمی خواهد شد که واقعا موضوع اصلی بسیار کوچک بوده است و تبعات جبران ناپذیری برای طرفین خواهد داشت.

 

موضوع آپارتمان نشینی و مسائل آن از جمله مواردی است که در زمره حقوق خصوصی قرار می گیرد ولی در مواردی که منافع کلی ساکنین با اشخاص در تضاد قرار می­ گیرد و باید ضمانت اجرایی برای تصمیمات اکثریت وجود داشته باشد قانون تملک آپارتمان ها به کار می ­آید. البته این قانون بسیار کلی بوده و بیشتر در خصوص مالکیت افراد در آپارتمان هاست نه نحوه مدیریت آن. البته طرح جدید به نام قانون بهره برداری از آپارتمان ها مطرح گردیده که در صورت تصویب نسبت به موارد مدیریتی ساختمان قوانین مفصل تری وجود خواهد داشت.  اما در هر صورت ساکنین می توانند جهت بهره برداری و مدیریت یک ساختمان بین مالکین توافق خصوصی (طبق ماده ۱۰ قانون مدنی) صورت دهند که مغایر با قانون نباشد. بهترین راه این است که ساکنین ابتدا به ساکن برای هر ساختمان نوساز یا قدیمی یک اساسنامه تشکیل دهند و طبق این اساسنامه و باتوجه به رعایت قانون تملک آپارتمان ها نسبت به مدیریت ساختمان عمل کنند. البته یکی از مسائل اصلی عدم امکان مدیریت یا سخت شدن تصمیم گیری در این موارد بی تفاوتی نسبت به مسائل است. جامعه ما همیشه پر است از انسان هایی که به مسائل اجتماعی بی تفاوت هستند و در این موارد مشارکت نمی­ کنند، نظر نمی دهند و برای این موضوعات اهمیتی قائل هستد. حال همین اشخاص پس از مواجه با تصمیماتی که دیگران گرفته اند و ایشان در زمان تصمیم گیری حضور نداشته یا اهمیتی نداده بودند، مقاوت کرده و از آنها تبعیت نمی کنند.

نکته بعدی این که قانون همیشه برای عموم مردم مصوب می شود و مخاطب آن تمامی افراد جامعه است ولی وجود اصطلاحات ناملموس، عربی و بر خلاف کلام مردم کوچه و بازار سبب شده، دانستن قانون صرفا توسط وکلا، قضات و حقوقدانان صورت گیرد. در این خصوص نقش بازدارنگی قانون بسیار کمرنگ شده و به همین دلیل بر خلاف هدف نهایی حقوق که کاهش دعاوی بین اشخاص است، محقق نشده و متن قانون از عرف جامعه جدا گردیده است.

در همین خصوص برای تنظیم اساسنامه ساختمان با توجه به قوانین موجود باید آنرا به زبانی ساده، قابل فهم و سیال تدوین نمود تا اشخاص با هر معلومات و سطح درکی بتوانند نتیجه یکسان در هر موضوع بگیرند.

اساسنامه ساختمان باید هم منافع اشخاص و در ضمن آن منافع همگی همسایگان را در نظر بگیرد.

 

 

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر می توانید با شماره تلفن زیر تماس حاصل فرمایید.

 ۰۲۱-۲۲۸۲۶۳۱۸

 

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (2 امتیاز, میانگین: 3٫00 5)
Loading...
رسول مدرس شرکت تکا
نویسنده : رسول مدرس

نوشته شده در تاریخ : ۱۳۹۸/۱۰/۰۷

1 دیدگاه

  1. سهراب گفت:

    با درود فراوان
    ملکی داریم ک در حدود ۴۰ پنجاه سال پیش در یک روستا خریداری شده است وبعد چند سال به شهرتبدیل شده است . در همان زمان دیوار حریم و خانه در ان ساخته شده است.دیوار حریم خانه با همسایه که مالک قبل بوده یکبار بر اثر سیل تخریب شده است و دوباره بازسازی شده است.برای سنداقدام کردیم مشخص شده حدود ۷۰ هشتاد متر اختلاف متراژ قدیم با متراژ جدید وجود دارد.در صورتی ک مالک تا زنده بوده است هیچ شکایتی نسبت به اضافه رمین نداشته وما هم هیچ اطلاعی از اضاف بودن نداشته ایم.الان وارثین مالک قبلی که برای امضا به دفتر ثبت اسناد مراجعه میکنند متوجه موضوع شده وادعای زمین اضافی دارند. یک مسیررودخانه ک الان به خیابان تبدیل شده است از جلو منزل میگذشته که مقداری از ان از رودخانه گرفته شده است و الان در طرح شهرداری جهت عقب نشینی میباشد.بنظر شما مشکل چگونه قابل حل میباشد. لازم به ذکر است که در زمان قدیم وسیله اندازگیری به دقت الان نبوده است و به وسیله پا یا طناب اندازگیری میشده است. با تشکر

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.