سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

 

در بیانی ساده سطح اشغال مجاز یک ملک بر اساس طرح تفصیلی جامع شهر و بر حسب پهنه ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده باشد، تبیین و تعیین می­ شود. از نظر بصری، بنایی که در طبقه اول یک ساختمان مشاهده می­ شود و سایه آن روی زمین نمی افتد سطح اشغال احداث شده آن ساختمان است . براساس این تعریف مساحت نورگیرها جزو سطح اشغال محاسبه نمی­ شود.

در طرح تفصیلی معمولا براساس عرض گذر، مساحت زمین و پهنه وقوع ملک، درصد مجاز سطح اشغال کل در جدولی ارائه می­ شود. (برای مثال می­ توانید به جدول پهنه مسکونی (R) مراجعه کنید. در واقع عدد درصد ذکر شده در جداول در مساحت ملاک تراکم زمین مورد نظر ضرب شده و عدد حاصل همان متراژ مجاز احداث بنا در طبقات ساختمان است. توجه شود که مساحت ملاک تراکم زمین ملکی است به یکی از حالات زیر باشد:÷

(برای توضیحات بیشتر مراجعه شود به مطلب مساحت تراکم شهرداری تهران جهت صدور پروانه):

الف: مساحت زمین بر اساس مساحت قید شده در سند مالکیت

ب: ابعاد و مساحت قید شده در صورت مجلس تفکیکی

پ: زمین هایی با ابعاد غیر مشخص و اصطلاحا حد و حدودی که در این حالت بر اساس وضع موجود زمین تعیین می­ شود.

 

سطح اشغال و تراکم مجاز ملک

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مثال: قطعه زمین به مساحت ۳۰۱ متر مربع واقع در پهنه R122 بوده و گذر اصلی آن ۱۲ متر پس از تعریض است . مقدار مفید کل براساس ضوابط شهرداری و شهرسازی چقدر است؟

براساس جدول پهنه مسکونی R ذکر شده در طرح تفصیلی جامع شعر تهران، با توجه به اینکه مساحت ملک بیش از حداقل مساحت ذکر شده است در جدول (۳۰۰ متر مربع) بوده و عرض گذر نیز بیش از ۱۰ متر است. ۵ طبقه مسکونی (روی همکف) با سطح اشغال ۶۰ درصد در هر طبقه با حداکثر تراکم ساختمانی مجاز ۳۰۰ درصد به این ملک تعلق می گیرد. با فرض مساحت در حد ۲۵ متر مربع برای فضای راه پله و آسانسور و احتساب عدد ۱۲ متر مربع برای نورگیر مساحت مفید تقریبی ملک بصورت زیر محاسبه می­ شود.

 

 

متر مربع ۱۴۳٫۶۰ = ۲۵ – ۱۲ – ۰٫۶۰ * ۳۰۱ = مساحت مفید هر طبقه

متر مربع ۷۱۸ = ۵ * ۱۴۳٫۶۰ = مساحت مفید کل

 

برای پیشروی جهت احداث بنا بسته به کاربری ملک اعم از تجاری، مسکونی، خدماتی و غیره ضوابطی در طرح جامع از سوی معاونت شهرسازی شهرداری تعیین شده است. به عنوان مثال برای پهنه های مسکونی معمولا ملاک عمل، معادل ۶۰ درصد طول زمین به اضافه ۲ متر به عنوان پیشروی طولی در نظر گرفته شود. این عدد در عرض زمین ضرب شده و با کسر مساحت نورگیرهای مورد نیاز به عنوان سطح اشغال مجاز ملک تعیین می­ شود.

سطح اشغال ملک براساس هندسه زمین ممکن است به یکی از حالات زیر باشد.

 

 

gozar

 

 

در حالت (۱) و در صورتی که سطح اشغال بیش از ۶۰ درصد شود، مطابق طرح تفصیلی جامع تهران، تا ۷۰ درصد مساحت ملاک تراکم مجاز به پیشروی و احداث بنا هستیم.

 

 

 

جهت دریافت وقت مشاوره حضوری می توانید با شماره تلفن های زیر تماس حاصل فرمایید.

 ۰۲۱-۲۲۸۲۶۳۱۸

شرکت مهندسی تکا

جهت عضویت در کانال شرکت مهندسی تکا بر روی لینک زیر کلیک نمایید.

 ۱۲۳۸۵

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (3 امتیاز, میانگین: 3٫67 5)
Loading...
نویسنده : مدیریت

نوشته شده در تاریخ : ۱۳۹۵/۰۹/۳۰

62 دیدگاه ها

  1. مازیار گفت:

    با سلام و تشکر از توضیح کاملی که فرمودید اگر فرم زمین مشابه تصویر دارای الحاقاتی جدای از گذر بر اصلی باشد در تعیین طول بنا آن را هم باید اضافه کرد یا اینکه تصویر ضمیمه صحیح است و نیاز به احتساب آن قسمت کنار فرعی نیست باتشکر
    http://www.upsara.com/images/7ccf_1212_001.jpg

  2. hadi گفت:

    سلام لطفا در مورد چگونگی محاسبه (متراژ تراکم استفاده) شده هم نمونه ای رو توضیح بدید.
    با تشکر

  3. علب گفت:

    این طرح باعث سؤاستفاده املاک وسازندگان وضعیف تر شدن قشر متوسط شده،

  4. ناشناس گفت:

    سلام .
    ایا سطح اشغال زمین در بنا جز بنا ساختمان محسوب میگردد ؟
    لطفا پاسخ مناسب را ارایه نمایند

  5. جعفر ناصری گفت:

    با تشکر از اطلاعات که در سایت می گذارید
    یک سوال داشتم آیا قوانین جدید سطح اشغال ۶۰ +۲ را تبدیل به ۶۰ کرده و دو‌متر را حذف کرده است
    من الان ملک قدیمی دارم قرار به ساخت دارم شرکت سازنده می گوید الان شما ۶۰ +۲ هستید تخریب شروع بشه شما باید ۲ متر را که الان سطح اشغال است را باید دوباره بخرید آیا درست است؟

    • مدیریت گفت:

      باسلام
      از حدود ۵ تا ۶ ماه پیش که همه آیتم های فیش های عوارض شهرداری به صورت سیستمی صادر میشه، فیش عوارض بر اساس دستور نقشه شده. یعنی شما باید برای پهنه R122 5 طبقه ۶۰ درصد داشته باشین. اگه پیشروی رو به ۶۰ باضافه ۲ متر برسونین، باید با نورگیر سطح اضافه بر ۶۰ درصد رو کم کنین در نقشه ها و در حین اجرا با توجه به شرایط هر منطقه این متراژ رو دوباره به ملکتون اضافه و جریمه معادلش رو بپردازین

  6. Hadi گفت:

    سلام پهنه m113 و متراژ۶۷ متر فقط ۸۰درصد تجاری دادن برای گرفتن واحد روی مغازه چکار باید کنم. ممنون

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      برای M113 باید حداقل متراژ زمین ۳۵۰ مترو گذرشون ۱۴ متر باشه تا ۲۸۰ درصد تراکم شامل همکف ۸۰ درصد و ۴ طبقه ۵۰ درصد بگیرن.

  7. شاهین هاشمی گفت:

    خیلی پروسه کارهای اداری مملکتمون کمه این چیزا رو هم بهش اضافه میکنن. آره تو اجرا نورگیر رو میشه پر کرد ولی اولا جلوگیری میزنه ناظر بعدش معماریت با معماری مصوب به هم میریزه بعدش تاسیسات باید عوض شه و…
    همه اینا یعنی آدم بره پولش رو بزاره تو بانک بهتره.
    آدم میره تو شهرداری حالش به هم میخوره از این همه فساد و کم کاری و برخورد بد

    • محمود تقی پور گفت:

      سلام مالک یک واحد از یک مجموعه ۱۰ واحدی هستم ابعاد زمین ما ۲۵× ۲۶ هست خواستم در ضمن شمال و جنوبی به صورت ۲ کله گذر هم خ ۶۰ متری است خواستم بدونم چند طبقه میتونیم جواز بگیریم با قانون جدید ممنونم از راهنماییتون

  8. سید گفت:

    با سلام ملک ما حدود ۵۰۰ متر و ۳ بر است ملک جانبی حدود ۴۰۰ متر و تقریبا تمام زمین را بنا ساخته و عنوان داشته سند اصلاح نشده و به همین دلیل تمام زمین را مجوز گرفته سئوال اینجاست آیا ما هم می توانیم به اندازه انها پیشروی داشته باشیم

    • تورج منتظری گفت:

      چهار نفر مالک عرصه دو ساختمان هستیم ملک در منصقه دو شهرداری سعادت اباد است جهت تجدید بنا در شش طبقه به مشرکت با سازنده گذاشته ایم حالا سازنده میگوید شهرداری ۵ طبقه بیشتر پروانه نمیدهد خیابان شمالی ما ۱۲ متری و عرصه دونبش است. خواهشمند ام مرا راه نمایی کند چند میلیون تومان متضرر شده ام زیرا مبلغ مختصری به من داده با ۲ اپارتمان ۱۴۲ ۷۰ متری

  9. کیومرث گفت:

    باسلام ودعای خیر
    قطعه زمین کشاورزی بمساحت ۵۶۵۱ مترمربع به زمین شهری بصورت توافقی انتقال دادم که حسب توافق بعداز طراحی و نقشه وکوچه وخیابان وفضاهای تفریحی آموزشی فرهنگی وغیره از قطعات خالص مسکونی دوپنجم سهم بنده چیه پنجم سهم زمین شهری تقاضامندم بفرمایید که چند درصد تلف می‌شود وچقدرزمین قابل ساخت باقی می ماند که حقی ضایع نگردد . ممنون وسپاسگزارم اگرممکنه دراعلام پاسخ تسریع بفرمایید

  10. کیومرث گفت:

    سه پنجم = چیه

    • سلیمی گفت:

      چطور میشه تراکم ۵۰ را بعد از ساخت ساختمان به ۶۰ تغییر داد؟

      • مدیریت گفت:

        سلام
        اگر حداکثر تراکم مجاز شما در پروانه ۵۰% بوده است،مجاز به افزایش آن در اجرای ساختمان نیستید.
        ولی معمولا در شهرداری مناطق تا چند درصد بسته به شرایط همان منطقه رواداری برای تخلف وجود دارد که در کمیسیون داخلی شهرداری ها با عفو جریمه تصویب می شود.

  11. سعید گفت:

    سلام
    در مجاورت خانه ما دو خانه ۲۰۰ متری کلنگی کنار هم که دومی در نبش کوچه قرار گرفته است اخیرا توسط شخصی با هم خریداری و تجمیع شده اند. نقشه در حال ساخت طوریست که قسمت کناری ما ۲+۶۰% متر جلو آمده ولی اون قسمت سر نبش ۴متر هم بیشتر جلو آمده است و قطعا با افزایش طبقات و تکمیل روشنایی خانه ما به شدت کاهش می یابد. راهنمایی بفرمایید آیا کار ایشان قانونی است؟ خیلی ممنون

  12. فرزین بابایی گفت:

    سلام
    ملک کلنگی داریم ،ملک شرقی بعلت قرار گرفتن در نبش کوچه و اصلاحی زیاد با رضایت ما ۱۰۰ درصد سطح اشغال کرده!
    و ملک غربی بعلت طول کمتر زمین نسبت به ما ،(۶۰%+۲ )سطح اشغالش ،با توجه به ملک ما حدود یک متر جلوتر می باشد !!
    باتوجه به اینک ما بافت فرسوده هستیم و کل زمین ۱۳۹ متر می باشد ،چه باید بکنیم من اگر بخواهم شصت بعلاوه دو بسازم از ملک های مجاور عقب تر می افتم.‌‌..
    ممنون از راهنمایی شما

  13. املشی گفت:

    سلام. من در شهر کوچکی با حدود ۲۰ هزار جمعیت در استان گیلان زندگی میکنم. در هنگام ساخت خانه جدیدم بجای ساختمان فرسوده قبلی، مساحتی به عرض ۲ متر در طول زمینم ( جمعا ۵۰ مترمربع) عقب نشینی کردم. بعد از گدشت بیش از ۲۰ سال، مالک خانه کلنگی روبرو در همین کوچه که عرض آن ۸ متر مربع تعیین شده اولا به میزان ۱۰۰ درصد مساحت ملک موجود از شهرداری پروانه ساخت گرفته است و مبدا عقب نشینی وی را از وسط کوچه فعلی که فقط ۵ متر عرض دارد تعیین کرده اند، یعنی با این حساب برای تعریض کوچه از ۳ متر اولیه به ۸ متر فعلی، سمت ما باید ۳/۵ متر عقب نشینی کند و سمت مقابل فقط ۱/۵ متر !!
    ما به این خط پروژه و سطح زیر بنای ۱۰۰ درصدی اعطاء شده در ۳ طبقه ( ۶ واحد ) اعتراض کرده ایم ولی متاسفانه شهرداری توجه ای به آن ندارد.
    اگر راهنمایی بفرمائید که : آیا اولا ایراد ما درست است و یا نه و ثانیا مرجع دیگری برای پیگیری داریم یا خیر، بسیار ممنون خواهم شد. با تشکر.

  14. احمد گفت:

    سلام
    کوچه گذر ۶ پنج طبقه بهش میدن ؟

  15. علي گفت:

    سلام وقت بخیر،
    ممنون میشم راهنمایی بفرمایید که به ملکی با متراژ١۵٢ متر و عرض ٨و با گذر کوچه ١٠ جواز چند طبقه تعلق میگیره؟؟

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      بستگی داره در چه زیرپهنه ای از طرح تفصیلی تهران باشین. مثلا برای زیرپهنه R122 به این ملک ۴ طبقه ۶۰ درصد تعلق میگیره.

  16. نیما گفت:

    سلام به ملک در پهنه M116 و گذر خیابان ۱۰متری مجموعأ چند طبقه تعلق میگیرد؟(درحال حاضر همکف+۴طبقه دارد مجموعأ ۵طبقه)
    باتشکر

  17. قاسم گفت:

    سلام
    زمینی داریم در پهنه R112. این زمین ١٣۶ متر مربع هست که پس از عقب نشینی از دو طرف به ٩۶ متر کاهش پیدا میکند. بابت این کاهش چه مقدار تراکم اضافه داده میشه؟ آیا معیار محاسبه تراکم، مساحت پیش از عقب نشینی هست؟
    با تشکر

  18. قاسم گفت:

    با تشکر از پاسخ شما به سوال قبلی.
    جایی خواندم که تنها نصف مساحت راه پله و آسانسور جزو متراژ مفید حساب میشود درحالیکه در محاسبات شما در بالا، کل مساحت راه پله از ۶٠٪ در هر طبقه ؜ کسر شده است. آیا کل مساحت راه پله و آسانسور جزو متراژ مفید حساب میشود؟

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      همانطور که از لفظ پیداست فضای مفید فضایی است که قابل فروش باشد.
      با توجه به اینکه پله و آسانسور جزو مشاعات است و قابل فروش نیست جزو فضای مفید محسوب نمی شود.

  19. قاسم گفت:

    با تشکر مجدد از پاسخ شما. پس با این حساب برای یک زمین ١٠٠ متری با تراکم ٪؜۶٠ در پهنه ی R112، ۶٠ متر فضای مسکونی بعلاوه ی متراژ راه پله و آسانسور (با فرض ١۵ متر حداقل فضای مورد نیاز)، اجازه ی سقف زدن داده خواهد شد. یعنی ٧۵ متر مسقف برای هر طبقه. آیا این محاسبات بنده صحیح هست؟
    برای اطلاع از قوانین شهرداری در مورد متراژ مجاز ساختمان توصیه میکنید به چه منبع مکتوبی مراجعه شود؟
    با تشکر از راهنمایی شما

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      در خصوص سوال اول با توجه به شرایط مختلف پاسخ های متفاوتی وجود دارد،پیشنهاد می شود در کلاس های ضوابط شهرسازی ما شرکت نمایید.
      پاسخ به سوال دوم :پروانه یا پایان کار قبلی

  20. کوروش گفت:

    سلام وقت بخیر . آیا تعریف سطح اشغال ابتدای این صفحه ، صحیح است ؟ مگر سایه انداز طبقه اول بر روی زمین ، جز سطح اشغال نیست ؟ بنایی که در طبقه اول یک ساختمان مشاهده می­ شود و سایه آن روی زمین نمی افتد سطح اشغال احداث شده آن ساختمان است .

  21. علی اسماعیلی گفت:

    با سلام.ملکی دارم ۱۹۰ متری با بر ۱۰ و گذر ۱۲ متری در جنت آباد،بالاتر از ۳۵ متری گلستان.میخاستم بدانم در طرح تفضیلی در چه پهنهای قرار دارد وآیا در حال حاضر جواز ۵ طبقه داده میشود.ممنون

  22. مجید گفت:

    برای دو ملک ۱۰۰۰ متری که باهم تجمیع شوند و ۲۰۰۰ متر شوند در پهنه R122 چند طبقه مسکونی جواز میدن؟
    گذر ۱۲ متری است

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      ۷ طبقه ۶۰ درصد به شما تعلق می گیرد ولی تغییراتی در شهرداری در حال وقوع است که از آن پس حداکثر ۶ طبقه ۶۰ درصد می دهند.

    • طاهری گفت:

      سلام
      ملکی دارم بمساحت ۱۰۰متربابر۵ متر و یک متر عقب نشینی دارد و گذر ۱۰متری می شود پهنه آن R122 است و ملک ناپایداراست با ملک مجاور که آنهم همین مشخصات را دارد قصد تجمیع داریم . طرف دیگر ملک من که آنهم تجمیع نموده و ۲۰۰متراست جواز ۵ طبقه دارد می خواستم بدانم پس از تجمیع به ما چندطبقه جواز می دهند. به ما می گویند۴ طبقه چرا؟

  23. علی اسماعیلی گفت:

    با سلام ملک بنده در پهنه R122 قرار دارد.آیا درست است که تعداد طبقات مجاز ساخت از پنج طبقه قرار است به چهار طبقه کاهش پیدا کند.ضمنا بیشتر ساختمانهای همسایه پنج طبقه ساخته شده.ممنون

  24. حسن گفت:

    باسلام
    برای دو ملک ۲۶۰متری و۲۷۰ متری که باهم تجمیع شوند با گذ ر ۸متری در پهنه R122 چند طبقه مسکونی جواز میدن؟

    • مدیریت گفت:

      با سلام
      با توجه به عرض گذر ۸ متری، ۴ طبقه ۶۰ درصد به ملک تجمیعی شما تعلق میگیرد و همچنین با توجه به تجمیع دو ملک، ۲۰ درصد تراکم تشویقی نیز شامل حال میگردد که قابل پیگیری میباشد.

  25. رضایی گفت:

    سلام بنده ملکی دارم به مساحت ۲۸۶ متر که در طرح چهل بازه مشهد قرار گرفته چند قطعه جلوتر از ملک بنده یک ملک ۶۰۰ متری وجود دارد که ۷ سقف ساخته شده ایا من هم میتوانم همین تعداد سقف بسازم .عرض معبر ۲۰ متر و ملک شمالیست .سطح اشغال ۵۰ درصده و تراکم ۱۳۵ درصد میباشد عرض ملکم هم ۱۴ متر است با تشکر از پاسخگویی شما

  26. محد گفت:

    سلام
    ملک ما به مساحت ۵۲۰متر هست که ۳طبقه ۲ واحدی داخل ان که هر واحد ۱۰۰متر هست
    سه تا اپارتمان کنار هم هستش که هر واحد از این ۱۸واحد سند مجزا تک برگی داردولی حیاط این سه ملک مشاع هستش که بعد از دوندگی این حیاط را هم جدا کردیم
    حالا برای جواز ساخت این ۵۲۰متر که گذر ان به خیابان اصلی۴۵متری و کوچه پشت ۱۲متری شهرداری از ما ۲۵درصد از ملک را میخواهد بگیرد وگرنه جواز۳طبقه میده
    راهنمایی میکنید باید چه کار بکنیم

  27. ناشناس گفت:

    سلام ملکی دارم با مساحت ۱۲۳متر کاه اصلاحیه خورده شده ۸۳ متر

  28. قاسم گفت:

    با سلام.
    آیا تمام مساحت راه پله و آسانسور جزو متراژ مجاز احداثی (بر اساس درصد تراکم) در هر طبقه حساب میشود؟ یا برعکس، اینکه به عنوان مثال ۶۰درصد تراکم در هر طبقه فقط فضای مفید داخل آپارتمان را شامل میشود.
    با تشکر

  29. دادا گفت:

    سلام
    مساحت زمین ما ۳۳۰متر و ۳۳*۱۰می باشد و زمین کنار ما
    ۱۹۰متره۱۰*۱۹می باشد الان ۶۰درصد ساخت به ما دادند
    عقب تر ۶۰درصد ساخت زمین کناره و شهرداری می گوید باید رضایت زمین کناره را بگیرید تا ۷۰درصد ساخت بگیری
    ولی ۷۰درصد ساخت ما میرسه به همجوار ۶۰درصد ساخت زمین کناره

  30. حسن گفت:

    سلام
    در پهنه R122 و متراژ زمین ۲۴۹ مترمربع چند طبقه مسکونی بر اساس قوانین جاری امکان اخذ جواز وجود دارد؟
    با تشکر

  31. مطهره گفت:

    سلام ببخشد این ۲m چیه ؟طول زمین *چی میشه ؟

  32. علی گفت:

    سلام
    ملک ۱۶۰ متری که ۶۰ متر هم تجاری دارد دوبر با گذر ۱۵ متر و ۸ متر در پهنه R122 چه متراژ و چند طبقه میتونه جواز بگیره
    اگر با ملک ۱۲۰ متری مجاور تجمیع بشه ابعادش ۲۰*۱۴ میشه در اینصورت چطور
    ممنون از راهنمایی شما

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.