مزایای مشارکت در ساخت نسبت به فروش

مشارکت در ساخت را می‌توان از دو دیدگاه مالکین ملک و سازنده با فروش مقایسه کرد.

در این مقاله به مقایسه مشارکت از منظر مالکین می‌پردازیم.

مقایسه فروش و مشارکت در ساخت از نظر میزان سود و ریسک خواهد بود.

برای مقایسه سود باید بررسی کنیم که اگر قرار باشد ملک کلنگی را بفروشیم اصل بر این است که فروشنده کل مبلغ معامله را نقدا پرداخت کند. اما با توجه به شرایط حاکم بر املاک و افزایش قیمت‌ها پرداخت نقدی این معاملات به علت عدم نقدینگی سازندگان و سرمایه داران عملا دور از ذهن بوده و اکثر اشخاص به معاوضه بخشی از ارزش ملک با آپارتمان، ماشین، دلار و یا سکه روی می آورند.

در خصوص معاوضه در بسیاری از موارد طرفین مبلغ اعلامی خود را بالاتر از مبلغ واقعی ملک در نظر می‌گیرند و در صورت عدم کارشناسی منصفانه معمولا یکی از طرفین متضرر می‌شوند. اما اگر بتوان این معاوضه (یا در اصلاح تهاتر) را به قیمت انجام داد، خوب مطمئنا مزیت و ریسک کمتری خواهد داشت.

اگر معاوضه ملک با دلار یا سکه به قیمت روز باشد هیچ تفاوتی با اخذ پول به ریال ندارد ولی باید مراقب بود که قرارداد تنظیمی با قوانین پولی و بانکی و به قول حقوقدانان با نظم عمومی مخالف نباشد. البته شرایط حال حاضر کشور به نحوی است که هر روز مصوبات و آئین‌نامه‌های مختلفی در زمینه نظام پولی و ارزش تصویب می‌شود.

حال با یک مثال تفاوت مشارکت در ساخت با فروش را از نظر سود و ریسک مقایسه می‌کنیم.

اگر یک ملک کلنگی به متراژ ۵۰۰ متر در منطقه زعفرانیه به قیمت (قیمت واقعی خرید نقدی) متری یکصد میلیون تومان باشد ارزش آن در حال حاضر پنجاه میلیارد تومان است.

حال اگر مالک این ملک را مشارکت کند (با عرف ۶۰-۴۰ به نفع مالک و اخذ متری ۱۰ میلیون بلاعوض یا مابه تفاوت و با توجه به مجوز ساخت بر مبنای ۵ طبقه با سطح اشغال %۶۰)

مالک در ابتدا مبلغ ۵ میلیارد تومن بلاعوض اخذ می‌کند و بابت متراژ ساخت (با فرض اینکه قیمت فروش آپارتمان متری ۸۰ میلیون باشد و سهم مفید مالک ۸۴۰ متر شود)  ۶۷٫۲ میلیارد تومان شده  که سر مجموع درآمد مالک با احتساب بلاعوض ۷۷٫۲ میلیارد تومان خواهد بود.

با مقایسه این می‌توان دید که نسبت به فروش ملک ۲۷٫۲ میلیارد آورده بیشتری برای مالک بدست می‌آید و این مشارکت حدود %۵۵ سود بیشتری دارد.

البته مطمئنا باید در هر ملکی این محاسبات بصورت مجزا صورت گیرد مثلا اگر در مثال بالا به ملک ۳ طبقه بیشتر مجوز ساخت داده نشود، %۱۰۰ فروش سود بیشتری دارد.

در ضمن همیشه در عرف ساختمان‌سازی برخی سودهای پنهان وجود دارد که در فروش امکان‌پذیر نیست، مثل اضافه سطح اشغال طبقه اضافه، پیش‌روی‌ها کنسول‌ها، تخفیفات مرتبط با تجمیع و توافقاتی که در موارد خاص در شوراهای شهرداری امکان‌پذیر است.

خوب حال باید به ریسک‌های فروش و مشارکت برای مالکین بپردازیم.

در فروش ملک بزرگترین ریسک عدم وصول مطالبات و یا ثمن معامله است.

در مشارکت در ساخت چون قرارداد بصورت مستمر می‌باشد ریسک‌های مختلفی وجود دارد.

ریسک‌های ناشی از انتخاب شخصیت شریک (سازنده)

ریسک‌های ناشی از شهرداری و ارگان‌های دولتی

ریسک‌های ناشی از شرایط  اقتصادی

ریسک‌های قراردادی

مسلما هیچ کسب و کاری بدون ریسک نیست و هرگاه سود یک بیزینس بالا باشد ریسک‌های آن هم بالاتر می‌رود اما می‌توان با آموزش و یادگیری راجع به مسائل این حرفه می‌توان ریسک را تا حد ممکن کاهش داد. مالکین باید به این باور و دانش برسند که مشارکت یک نوع کسب و کار است و بدون دانش و مشاوره نمی‌توان در آن ورود کرد. در اکثر موارد مالکینی که ضرر زیادی متحمل شده‌اند بدون مشاوره حقوقی، فنی و شهرداری به این حوزه ورود کرده‌اند.

 از مزایای دیگر مشارکت این است که مالک می‌توان سرمایه خود را پس از ساخت در بازارهای مختلف (سبدهای سرمایه‌گذاری) تقسیم کند. مثلا از ۶ واحد ۲ عدد را بفروشد و تبدیل به سهام، دلار و ارز کند، ۲ واحد را اجاره دهد و از ۲ واحد شخصا استفاده کند.

 
در اینستاگرام
ما را دنبال کنید!
call
021-22826318
برای مشاوره و تعیین وقت حضوری

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

اسکرول به بالا

درخواست مشاوره خود را با کارشناسان ما مطرح کنید.

کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.