ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیر پهنه های سکونت (R) در طرح تفصیلی شهر تهران

ضوابط ساخت‌وساز پهنه R در طرح تفصیلی تهران + مثال‌های کاربردی

در طرح تفصیلی شهر تهران، ضوابط ساخت‌وساز پهنه R مشخص می‌شوند. این پهنه‌ها شامل زیرپهنه‌هایی با ضوابط خاص هستند که بر اساس تراکم مجاز، تعداد طبقات، و سطح اشغال دسته‌بندی می‌شوند. در این مقاله، ضوابط زیرپهنه‌های مسکونی R را همراه با نمونه‌های عملی از پروژه‌های ساختمانی واقعی یا فرضی بررسی می‌کنیم.

دسته‌بندی زیرپهنه‌های R

1. مسکونی عام (R1)

در این دسته، تراکم و تعداد طبقات نسبتاً بیشتر بوده و امکان ساخت‌وساز در املاک با مساحت متوسط به بالا فراهم است.

مثال کاربردی:

فرض کنید ملکی در منطقه نارمک با ۲۰۰ مترمربع مساحت و بر ۱۲ متر، در زیرپهنه R122 قرار دارد. در این حالت، مالک می‌تواند:

• ۵ طبقه روی همکف (جمعاً ۶ طبقه) احداث کند
• سطح اشغال: ۶۰٪ از مساحت زمین یعنی ۱۲۰ مترمربع در طبقه همکف
• تراکم: ۳۰۰٪ یعنی در مجموع ۶۰۰ متر زیربنا در کل طبقات

2. مسکونی ویژه (R2)

این زیرپهنه‌ها معمولاً در مناطق با ارزش تاریخی یا بافت باغی قرار دارند و محدودیت‌های بیشتری دارند.

مثال کاربردی:

ملکی در منطقه نیاوران با ۳۵۰۰ مترمربع زمین در زیرپهنه R263 واقع است. در این حالت:

• امکان احداث ساختمان حداقل ۱۲ طبقه وجود دارد
• سطح اشغال: ۳۰٪ یعنی حداکثر ۱۰۵۰ مترمربع در طبقه همکف
• الزامی است طرح سه‌بعدی ارائه و به تأیید کمیسیون ماده ۵ برسد

ضوابط کلی ساخت‌وساز (به همراه مثال)

حداقل مساحت و عرض معبر

مثال: اگر ملکی در R121 باشد اما عرض گذر آن به‌جای ۱۲ متر، فقط ۱۰ متر باشد، یک طبقه از مجوز قانونی کسر خواهد شد و به‌جای ۴ طبقه، مجوز ۳ طبقه صادر می‌شود.

تأمین پارکینگ

مثال: ملکی با ۴ واحد مسکونی در R131 باید حداقل ۴ پارکینگ تأمین کند. در صورت کمبود فضا، امکان پرداخت جریمه یا معرفی پارکینگ عمومی تا شعاع ۲۵۰ متر وجود دارد.

ساخت واحدهای کوچک

طبق ضوابط فعلی، احداث واحد مسکونی کمتر از ۳۵ مترمربع ممنوع است. برای مثال، در یک پروژه مشارکت در ساخت در منطقه جنت‌آباد، اگر قصد طراحی واحدهای ۳۰ متری باشد، این طرح مردود می‌شود مگر در قالب هتل‌آپارتمان یا بهره‌برداری خاص تأییدشده.

بلندمرتبه‌سازی در زمین‌های بزرگ

مثال: یک زمین ۲۵۰۰ متری در پهنه R262 در منطقه سعادت‌آباد، با توجه به تراکم ۳۱۵٪، امکان احداث ساختمانی با حدود ۷ طبقه را دارد. اما اگر همین زمین در R263 باشد و مساحت آن از ۳۰۰۰ متر بیشتر باشد، امکان طراحی ساختمان بیش از ۱۲ طبقه با تصویب در کمیسیون ماده پنج فراهم است.

مشاوره تخصصی و ارتباط با ما

اگر در حال بررسی یک پروژه ساخت‌وساز در مناطق مسکونی تهران هستید و نمی‌دانید ملک‌تان در کدام زیرپهنه قرار دارد یا چه مجوزهایی نیاز دارید، می‌توانید از مشاوران تخصصی شرکت تکا کمک بگیرید. از تحلیل ضوابط و پهنه‌بندی گرفته تا تنظیم قرارداد مشارکت و پیگیری مجوزها، ما همراه شما هستیم.

📞 تماس با ما: ۰۲۱۲۶۱۵۰۵۸۵

درخواست مشاوره

همچنین می‌توانید از خدمات مشاوره ساخت‌وساز در وب‌سایت تکا دیدن کنید.