3 ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت

هنگامی‌که قراردادی منعقد می‌شود، اگرموضوع قرارداد انجام کار یا ساختن چیزی باشد؛

 برای متعهدله (طرفی که تعهد به نفع وی است) همواره این تردید وجود دارد که ممکن است متعهد، تعهد خود را با تأخیر یا نقص انجام دهد. اگر متعهدله (طرفی که تعهد به‌نفعش باشد) قرار باشد پس از وقوع هر تخلفی از ناحیه متعهد(طرف خاطی) به دادگاه مراجعه کند و بعد از پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله و پس از اطاله‌ی دادرسی در نهایت به اصل حق خود برسد، سودی بدست نیاورده که‌هیچ، بلکه ممکن است با وضع تورم کشور، قسمتی از اصل سرمایه خود را هم از دست داده باشد. درنتیجه بایستی تدبیری اندیشید که‌جبران خسارت را بدون طرح دعوا ظرف مدت اندکی ممکن سازد که این تدبیر، همان گرفتن تضمین از متعهدله است.

حال قصد داریم تضمیناتی که ممکن است به نفع طرفین قراراد مشارکت در ساخت کمک کند را بسط دهیم.

1.حق حبس (گروکشی)

 ممکن است طرف متعهد، از نظر به‌کاربردن مصالح و یا اجرای به‌موقع عملیات ساخت، از تعهدات متعارف یا قرادادی مشارکت در ساخت، عدول کند. از همین جهت است که متعهدله(طرفی که تعهد به نفع وی است) از گروکشی استفاده می‌کند تا در صورت تخلف متعهد، متعهدله (طرفی که تعهد به نفع وی است) تعهد خود را انجام ندهد.

نکته1: در قرارداد مشارکت در ساخت پیشنهاد می‌گردد که قدرالسهم شریک تا اتمام پروژه در گرو مالک زمین باشد تا چنانچه سازنده از تعهدات قرادادی خود عدول کرد، مالک از تحویل یا انتقال قدرالسهم سازنده خودداری کند. مثلا درصورتی که سازنده جواز ساخت را طی مدت مقرر اخذ نکرد، مالکین از تحویل ملک به سازنده خودداری کنند.

2.تضمین‌های مربوط به عدم انجام تعهد و یا تأخیر آن

ضمانتی در قانون تعریف شده تا در صورت تخلف متعهد، متعهدله(طرفی که تعهد به نفع وی است) بتواند ضرر و زیان خود را از محل آن ضمانت‌ها، دریافت کند. همچنین معمول است که متعهد در صورت تأخیر به ازای هرمدت مشخص، روزانه مبلغ معین شده در قراداد را با عنوان خسارت به متعهدله بپردازد.

نکته1: ماهیت وجه التزام ماهیت خسارت است. به‌همین دلیل جمع بین اخذ خسارت و انجام تعهد، ممنوع و از اخلاط معمول است مگرآنکه خسارت برای تأخیر انجام تعهد باشد که در اینصورت متعهد بایستی علاوه بر پرداخت خسارت روزانه شریک، نسبت به انجام تعهد خود نیز مبادرت کند.

نکته 2: برخی شروط و تعهدها هستند که درنظرگرفتن خسارت تأخیر برای آنها به تنهایی افاقه نمی‌کند و بایستی علاوه‌برآن ضرب‌العجلی مشخص شود تا پس از سپری شدن آن، حق فسخ نیز برای متعهدله (طرفی که تعهد به نفع وی است) وجود داشته باشد تا درصورتی که متعهد شرایط انجام ادامه تعهدات و وظایفش را ندارد، طرف‌دیگر مدت‌ها توقف پروژه را صرفا با دریافت خسارت تأخیر توجیه نکند.

نکته 3: مطالبه‌ی خسارت به این شرط محقق می‌شود که متعهدله نتواند اثبات کند که تأخیر ایشان ناشی از فورس ماژور و حوادث غیرقابل پیشبینی مقرر شده در قرارداد مشارکت در ساخت بوده است.

نکته4: ارزش تضمین و تناسب آن با خسارت،کاملا بسته به رضایت و دلخواه طرفین است.

نکته 5: اکثر اوقات، ایرادات و خرابی‌های لوازم و مصالحی که در ساختمان بکار رفته، موقع تحویل نمایان نبوده و طرفی را متضرر می‌سازد، بنابراین شایسته است قرارداد مشارکت در ساخت دوره ضمانت را حتی برای بعد از اتمام پروژه هم در نظر بگیرد و الزاماتی را برای رفع نقایص توسط شخص متعهد، داشته باشد.

3.تضمین سرمایه

ممکن است مالک زمین تضمیناتی را در قبال تملیک تدریجی حصه‌ی مشاع عرصه و تعهد شریک به انجام وظایفش، از وی بگیرد تا از  محل تضمینات مذبور، معادل اصل سرمایه و خسارات خود را تادیه نمود.

نکته: مقدار تضمین بایستی با تخلف هریک از طرفین تناسب داشته باشد. مثلا در قرارداد مشارکت در ساخت درصورتی که سازنده نتوانست طی زمان معین، جواز ساخت بگیرد برای او سه ماه فرصت (با اخذ خسارت دیرکرد) درنظر گرفته و بعد از گذشت آن زمان حق فسخ است که می‌تواند کمک کند نه صرفا خسارت دیرکرد چرا که سازنده ابتدایی ترین تعهد خود را انجام نداده و مالک از طریق دریافت خسارت نمی‌تواند به همه‌ی حق و حقوق خودش برسد و باید حق‌ برهم زدن قرارداد را داشته باشد.

سخن پایانی

 هرجای قرارداد که طرفین تعهد به انجام یا عدم انجام موضوعی کردند، تا وقتی برای انجام آن وظیفه، ضمانتی نداده باشند عملا آن تعهد، الزامی برای شخص متعهد به‌وجود نمی‌آورد. بنابراین ضمانت‌های اجرایی در قراردادهای مشارکت در ساخت اگر بدرستی استفاده شوند، کمک خوبیست تا طرفین حق و حقوق خود را بیمه کنند.

درخواست مشاوره