روش تقسیم واحدها برای قرارداد مشارکت در ساخت

در یک قرارداد مشارکت در ساخت دو نوع تقسیم‌نامه وجود دارد که در این مطلب نحوه نگارش و تقسیم واحدها بین مالکین و سازندگان توضیح داده شده است.

1. تقسیم نامه عادی که قبل از ساخت پروژه تنظیم می‌شود.
2. تقسیم نامه محضری که پس از ساخت پروژه و در زمان تهیه اسناد جدید تهیه می‌شود.

بحث ما در این مطلب تنظیم تقسیم‌نامه عادی است.

تقسیم نامه عادی

معمولا طرفین جهت معین نمودن سهم خود از ساختمان، تقسیم نامه عادی تهیه می کنند. توجه داشته باشید که امضای تقسیم نامه عادی باعث خواهد شد که سهم مشاع طرفین در یک ساختمان تبدیل به واحدهای مفروز شود. بر این اساس فروش سهم هر شخص بدون اجازه طرف مقابل بلامانع است. می‌توان تقسیم نامه را به روشی تهیه کرد که این اتفاق رخ ندهد و سازنده بدون اجازه مالک حق پیش فروش واحدهای خودش را نداشته باشد.

درخواست مشاوره

 نحوه تقسیم واحدها

در تقسیم واحدها مهم‌ترین چالش مرغوبیت متفاوت واحدهاست. هر یک از طرفین قصد دارد واحدهای بهتر را بگیرد. نکته اینکه هیچ فرمول کاملا دقیقی برای تقسیم واحدها وجود ندارد و طرفین باید با مذاکره باهم به اتفاق نظر برسند. در یک معامله همیشه باید امتیازاتی را واگذار نمود و در قبال آن امتیازات دیگری اخذ کرد. اما ساده ترین روش که بتوان بصورت توافقی این کار را انجام داد این است که یک طرف دسته بندی واحدهای موجود را در حداقل ۲ حالت انجام دهد، به نحوی که برایش فرقی نداشته باشد کدام دسته بندی برای ایشان باشد و طرف دیگر یکی را انتخاب کند.

مثلا فرض کنید ساختمانی شش طبقه است و هر طبقه یک واحد دارد. مثلا سازنده ۳ پیشنهاد مطرح می‌کند.

1. طبقه ۱-۵-۶ متعلق به سازنده باشد و طبقات ۲-۳-۴ متعلق به مالک باشد.
2. طبقه ۳-۴-۵ متعلق به سازنده باشد و طبقات ۱-۲-۶ متعلق به مالک باشد.
3. یا طبقات ۲-۴-۶ متعلق به سازنده باشد و طبقات ۱-۳-۵ متعلق به مالک باشد.

حال مالک اختیار دارید یکی از گزینه ها را انتخاب کند. در اینجا این بحث مطرح می‌شود که
کدام طبقات معمولا مرغوبتر هستند؟

در پاسخ باید گفت که این موضوع نیز بسیار سلیقه‌ای است. اما عموما طبقات بالاتر در صورت وجود نور و ویو مرغوبتر هستند. اما با توجه به موقعیت و شرایط نقشه ملک این موضوع متفاوت است.

در ساختمانی که ۵ طبقه است و قرارداد بصورت ۶۰-۴۰ به نفع مالکین باشد معمولا طبقات زوج به سازنده داده می‌شود. البته این یک حکم قطعی نیست. اگر ساختمان دو واحدی یا چند واحدی باشد کار کمی سخت می‌شود ولی به همان روش دسته‌بندی می توان این کار را انجام داد. یک طرف پیشنهاد دهد و طرف دیگر مقایسه و انتخاب کند و اگر نتیجه نداد اینکار بصورت برعکس انجام شود.

نحوه تقسیم پارکینگ و انباری‌ها

معمولا در زمان تنظیم قرارداد نقشه‌ای وجود ندارد تا تعداد پارکینگ و انباری در آن مشخص باشد. این کار باید بعد از اخذ جواز صورت گیرد. اما می توان مشخص نمود که مثلا انتخاب پارکینگ و انباری‌ها به چه صورتی باشد مثلا اولین پارکینگ را مالک انتخاب کند و بعد سازنده تا آخرین سهم طرفین یا برعکس

این موضوعات کاملا توافقی می‌باشد. همینطور راجع به انباری‌­ها این کار امکانپذیر است.

نکته این است که پس از تهیه نقشه حتما طی صورتجلسه‌ای این تقسیمات بصورت شفاف متمم قرارداد گردد.