کتاب محاسبه قدرالسهم به زبان ساده

بسیاری از املاک کلنگی به دلیل محاسبه اشتباه قدرالسهم و عدم تفاهم میان مالکین، با چالش‌های جدی در مسیر نوسازی و ساخت‌وساز مواجه می‌شوند. در بسیاری از موارد، اختلافات مالکین مانع از اجرای پروژه شده و در نتیجه، فرصت‌های سودآوری ناشی از نوسازی از بین می‌رود.

یکی از مهم‌ترین دلایل این اختلافات، عدم آگاهی از نحوه صحیح محاسبه قدرالسهم است. این کتاب به بررسی روش‌های دقیق و اصولی محاسبه قدرالسهم می‌پردازد و به مالکین کمک می‌کند تا با درک درست از سهم خود، تصمیم‌گیری‌های آگاهانه‌تری داشته باشند.

پیشگفتار

در کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده به بررسی ماده به ماده قرارداد مشارکت در ساخت  پرداختیم و باید و نباید های این مهم را بیان کردیم. این کتاب به بیان نحوه محاسبه قدرالسهم می پردازد که یکی از دلایل مهم اختلاف مالکین پروژه های ساختمانی با یک دیگر است و علت آن محاسبه نادرست آن است.

برای ساخت املاک کلنگی که بیش از یک مالک دارند باید همه مالکین رضایت داشته باشند و رضایت بیش از 50% مالکین، جهت تخریب و نوسازی بنا قابلیت اجرایی ندارد.

البته دلایل مختلفی وجود دارد که مالکین یک یا چند ملک قصد محاسبه قدرالسهم خود را داشته باشند که از جمله می‌توان موارد زیر را بیان نمود:

1- محاسبه سهم شارژ

2-فروش قدرالسهم

3-مشارکت در ساخت 

4-تجمیع املاک 

که در این کتاب به بیان ساده، روشهای محاسبه قدرالسهم را مرور خواهیم کرد.

در این کتاب قصد نداریم صرفا راه حقوقی حل اختلافات ناشی از محاسبات قدرالسهم در املاک را بیان کنیم بلکه آنچه عنوان می‌شود جهت رفع این مسائل بین ساکنین ساختمان می‌باشد. این روش‌ها بر اساس منطق مهندسی و حقوقی به خوانندگان عزیز پیشنهاد داده می‌شود و اجباری در انتخاب آن وجود ندارد(از نظر قانونی). اما برای هر روش پیشنهادی، بر اساس چارچوب‌های حقوقی، ضمانت اجرایی مناسب ارائه گردیده است.

روابط اجتماعی مردم، اهمیت بسیار زیادی در تعیین کیفیت زندگی ایشان دارد. 

مالک یا مالکین با خرید اختیاری یک یا چند واحد آپارتمانی (قسمت اختصاصی آپارتمان) از یک ساختمان، در قسمتهای مشترک آن نیز بطور قهری(بدون اختیار) مالک می‌شوند. در واقع از نظر حقوقی همسایگان با هم در بخش‌های مشترک و مشاعات شریک هستند. طبق تجربه بدترین راه برای حل اختلافات بین شرکاء، مراجعه به دادگستری می‌باشد. مخصوصا در آپارتمان‌ها، در اکثر اوقات نمی‌توان با تکیه بر رای دادگاه مالکیت شخصی را سلب کرد یا شراکت را از بین برد. در ادامه این کتاب بیشتر به این مسائل خواهیم پرداخت.

در زبان فارسی “قدر” به معنی اندازه، ارزش و بها است و کلمه “سهم” به معنی بهره، حِصِه، قسمت و نصیب می‌باشد. اما کلمه “قدرالسهم” معنای مستقلی در لغت‌نامه‌ها نداشته و همچنین در اصطلاح حقوقی هم معنای مشخصی ندارد. مفهوم عرفی “قدرالسهم” بین مردم این است که اگر دو یا چند نفر در مالی با هم شریک یا باهم بدهی به شخصی داشته باشند، میزان سهم هر کدام از افراد در مال یا بدهی را قدرالسهم می‌نامند.  از نظر حقوقی “سهم ” به معنی “حِصِه شریک در مال‌الشِرکه” است. کلمه “قدرالسهم” در عرف به جای چندین کلمه در علم حقوقی استفاده می‌شود که برای هر کدام معنای مستقلی وجود دارد:

سهم‌الارث: سهم وراث از اموال و حقوق شخص متوفی می‌باشد.

سهم‌الشرکه: حقی است که افراد با آوردن بخشی از سرمایه در شرکت دارا می‌شوند.

حِصِّه: به سهام مشاع هر شریک گفته می‌شود.

سهم‌العرصه: به سهام مشاع هر شریک از عرصه یک ملک گفته می‌شود.

نزدیک‌ترین معنی به آنچه مقصود مردم از محاسبه قدرالسهم املاک می‌باشد همان کلمه “سهم‌العرصه” می‌باشد که در قانون تملک آپارتمان‌ها نیز به کار رفته است.

با توجه به توضیحات داده شده و کاربرد عرفی کلمه “قدرالسهم”، عنوان این کتاب هم با استفاده از عرف راجع مردم انتخاب گردید تا عموم خوانندگان راحت‌تر به محتوای مد نظر نویسنده پی ببرند. نویسنده معتقد است که فاصله‌ی معناداری بین قوانین کشور و آگاهی مردم از آن وجود دارد که بخش اعظمی از آن به خاطر سابقه فقهی قوانین و استفاده از کلمات عربی، غیر متداول و نامانوس می‌باشد. به هرحال با توجه به این که در کتاب‌هایی که توسط نویسنده تالیف شده است بیشتر هدف پیشگیری وجود دارد تا درمان، سعی شده است از بکار بردن کلمات و اصطلاحات حقوقی اجتناب شود و معانی عرفی جایگزین آن گردد. امید است خوانندگان مطلع و حقوقدانان عزیز به این موضوع خرده نگیرند.