امیدوارم با مطالعه این محتوا چالش‌ها و ابهامات شما در خصوص تهیه لیست متریال در قرارداد مشارکت در ساخت برطرف گردد. در ابتدا به آورده طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می‌کنیم.
آورده مالک، ملک ایشان است و قطا ارزش مشخص و قابل توجهی دارد، که در مقابل آورده سازنده که بخش اعظم آن لیست متریال است قرار می‌گیرد.
لیست جزء به جزء از مواد و مصالح ساختمان است که سازنده متعهد به خرید و اجرای آن در ساختمان می باشد و بخش اعظم از اورده مادی سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است، که باید در چک لیست مشارکت در ساخت لحاظ شود.
نکته: متریال مورد استفاده در ساختمان حتما ملاک تعیین ارزش و قیمت آپارتمانهایی است که در آینده باید توسط سازنده ساخته شود که تهیه چک لیست متریال مشارکت در ساخت به این امر کمک میکند.
نکته: لیست مصالح مورد استفاده در ساختمان را نمی‌توان از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت استخراج کرد و برای هر قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به منطقه احداث ساختمان و یا لیست متریال تجاری و یا لیست متریال مسکونی و بنا به شرایط کلی قرارداد مشارکت در ساخت و… تنظیم گردد.
طبق تجربه داوری شرکت تکا نسبت به مسائل حقوقی و فنی قرارداد مشارکت در ساخت، در بخش لیست متریال به ۳ قسمت تقسیم می‌شود که به ان در ادامه اشاره می‌شود.
الف: توجه خاصی به این بند از قرارداد مشارکت در ساخت نمی‌شود.
ب: این بند با ابهام همراه است.
ج: و یا به طور کامل، جزء به جزء متریال مورد استفاده در قرارداد ذکر می‌شود.
نکته: برای مثال درخواست شما برای انتخاب نماهای ذیل و متریال مورد استفاده در آن فقط در بند قرارداد مشارکت در ساخت قابل مکتوب شدن است.
الف: زمانی که توجه خاصی به این بند از قرارداد نمی‌شود قطا فاجعه ای رو پیش رو خواهیم داشت.
که ما این نوع قرارداد رو نوعی نا آگاهی و یا تقلب می‌دانیم.
به این دلیل که اورده سازنده که لیست متریال بخش اعظمی از آن است، قابل محاسبه نیست و آورده سازنده مبهم است و تعیین درصد طرفین قرارداد رو هم غیر ممکن میکند و قرارداد زیر سوال می‌رود.
حال منظورم از تقلب این است که طرف دوم قرارداد که سازنده می‌باشد دستش برای خرید کالاهای بی‌کیفیت ،نامرغوب، از مد افتاده و… باز است و یا به طور کلی خیلی از تجهیزات در ساختمان حذف شود مانند پمپ فشار آب.
آینده و کیفیت آپارتمانهایی که قرار است ساخته شود مبهم است و امکان کلاهبرداری مشارکت در ساخت را پیش رو دارد.
این ریسک بزرگی برای مالک است در مورد ارزش آپارتمانهایی که قرار است به او تعلق بگیرد. گاهی مالک برخلاف عرف منطقه تقاضا میکند و برخی اوقات هم سازنده.
نتیجه این قرارداد غیر کارشناسی مشارکت در ساخت همواره بین مالک و سازنده تنش و اختلاف سلیقه است و شراکت رو تلخ میکند.
ب: یا این که لیست متریال مورد استفاده همراه با ابهام است.
به عنوان مثال به یک بند از از لیست متریال اشاره می‌کنم که به اختصار نوشته می‌شود و قطعا گوش شما به آن آشنا است.
کلید پریز: نوع درجه یک ایرانی، هر دو عکس بالا می‌توانند درجه یک ایرانی باشند.
کاشی سرامیک: نوع درجه یک ایرانی
شیرآلات کارخانه x یا y
قطا نوشتن و یا ننوشتن به این شکل تفاوت ندارد.
متریال ساخت ساختمان می‌تواند یک لیست متریال لوکس و یا خیلی ضعیف باشد.
به فرض مثال در ایران تعداد بیشمار کارخانه تولید کلید و پریز وجود دارد که نوع درجه یک هر کارخانه سازنده با دیگر کارخانه‌ها، هم کیفیت هم قیمت و هم ظاهر متفاوتی را دارد.
این ابهام هم به ضرر سازنده و هم مالک است. ممکن است سازنده هزینه کمتری بکند و در آینده ارزش آپارتمان رو کاهش دهد، که این به ضرر هر دو طرف قرارداد است.
و از طرف دیگر ممکن است مالک توقع بسیاری را داشته و نظر خود را اعمال کند که این بخش هم موجب ضرر سازنده می‌شود.
ج: لیست متریال به شکل کامل جزء به جزء با تعیین نام کارخانه ، درجه کیفی و کد کالا نوشته شود.
به فرض مثال:
شیرآلات کارخانه x درجه کیفی x و طرح x ذکر شود.
پکیج تولیدی کارخانه x با ظرفیت x مورد نظر باشد
این شکل از قرارداد از نظر لیست متریال شفاف و روشن است و اصطکاک و تنش بین مالک و سازنده را از بین می‌برد. آورده سازنده نسبت به قیمت روز به طور دقیق توسط کارشناس فنی قابل محاسبه است و درصد طرفین هم در لحظه قرارداد قابل محاسبه می‌باشد. که البته که همین نوع کامل تشریح متریال هم با چالش هایی رو به رو می‌باشد.
بر فرض مثال:
آن کالا در زمان خرید موجود نباشد و یا اجرای ان منع داشته باشد، مثل شومینه و لوله اتصالاتی که از نظر استاندارد در آینده ممنوعیت داشته.
و یا مصوبه‌ای از شهرداری باعث ممنوعیت آن شده باشد، مانند نمای رومی.
یا در حین اجرا متوجه شوند که تناسبی با اجزای دیگر ندارد و متناسب با سلیقه طرفین نیست.
این گونه چالش‌ها قابل پیش‌بینی است.
در زمان تنظیم قرارداد مشارکت ساختمان باید نسبت به تعیین و تکلیف آن در قرارداد مبادرت کرد یا در مراحل اجرا توسط داور اگاه به قرارداد مشارکت در ساخت و آشنا به مسائل ساخت ساختمان مورد بررسی قرار گیرد.
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.