مشارکت در ساخت مزایا و معایبی دارد و ما قصد داریم این موارد را به شما گوشزد کنیم تا پس از آن بتوانید تصمیم صحیح بگیرید.

1. مشارکت در ساخت چیست؟

“مشارکت در ساخت قراردادی خصوصی است که طی آن یک طرف سرمایه خود که زمین یا ملک کلنگی است را در اختیار طرف دیگر به عنوان سازنده می‌گذارد که سرمایه، تعهد و تخصص در زمینه اخذ مجوزات، ساخت بنا و تعهدات قراردادی دارد. سازنده پس از انجام پاره ای از تعهدات در قسمتی از عرصه و اعیان ملک با مالکین شریک می‌شود.”

با توجه به تعریف بالا و بر خلاف تعاریف معمول مشخص است که ریسک مالکین در ابتدای کار به مراتب بیشتر از سازندگان است چون برخلاف باور عمومی قرارداد آورده به آورده نیست!
یک طرف زمین (تمامی سرمایه) را در اختیار شخصی می­‌گذارد که لزوما در ابتدای شراکت هزینه‌ای ندارد و صرفا متعهد به ساخت می باشد که شاید تحقق نیابد.
با توجه به نکته بالا حساسیت و دقت لازم را در انتخاب سازنده، نوشتن قرارداد و انتخاب مشاور داشته باشید.

ویدئوی زیر تعریف مشارکت در ساخت را ببینید

2. آیا مشارکت در ساخت همیشه بهترین روش است؟

برای شروع به مشارکت نیاز به برآورد اقتصادی پروژه وجود دارد.
در بسیاری از پروژه ها به دلیل عدم تامین متراژ اولیه، مشارکت در ساخت اقتصادی نبوده و فروش ملک تنها راه چاره است.

برای انجام برآورد متراژ باید به چند نکته توجه کنید.

الف) قیمت زمین مالکین چقدر است.

• برای تعیین حدود قیمت می­ توانید با مراجعه به سایت mrud.ir از آخرین قیمت معامله شده در محدوده خود اطلاع یابید.نحوه استفاده از این سایت نیز در ویدئوی زیر آموزش داده شده است.

ب) میزان تراکم مجاز ساخت (جواز) به چه صورت است؟

• برای انجام این کار می ­توانید با مراجعه به لینک زیر جهت استعلام شرایط اخذ پروانه­‌ی ساختمانی اقدام نمایید.

ویدئو نحوه پیدا کردن کد ملک و بلوک

• با توجه به اطلاعات بالا مثلا ملکی را در نظر بگیرید که زمین آن ۵۰۰ متر است و ۶ واحد ۱۵۰ متری دارد و طبق ضوابط شهرداری امکان ساخت ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰ درصد وجود دارد و همچنین در نظر بگیرید که طبق عرف سهم مالکین از متراژ نهایی ۶۰% باشد.
  پس متراژی که پس از ساخت به هر مالک می­ رسد به صورت زیر است.

با توجه به متراژ نهایی مشارکت در ساخت در این پروژه جز نو شدن ساختمان سود دیگری ندارد و البته حداقل ۲ سال هم زمان می­برد (مشارکت همیشه بهترین راه نیست.)

• از سوی دیگر مشارکت در ساخت باید در مقابل فروش هم به صرفه باشد حتما به این نکته توجه لازم را داشته باشید. با محاسبه میزان سهم فعلی و آتی خود در قرارداد و برآورد قیمت تصمیم بگیرید که آیا مشارکت برای شما به صرفه است.
• نکته دیگر اینکه در برخی پروژه ها به علت تعدد مالکین و عدم اتفاق نظر معمولا مدیریت قرارداد بسیار سخت شده و عملا مشارکت در ساخت سخت می شود. در صورتی که تعدد مالکین وجود دارد حتما توجه کنید که باید مالکیت ساختمان را با مدیریت قرارداد مشارکت ادغام نکنید. اشتباه رایج این است که افراد تصور می کنند چون مالک زمین هستند به خوبی هم می‌توانند قرارداد تنظیم کنند و همسایه هارا مدیریت نمایند.

3. تعیین قدرالسهم مالکین (درصورتی که مالکین چند نفر باشند)

به میزان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین ملک قدرالسهم یا سهم العرصه گفته می­‌شود.

مثلا در زمینی که متراژ آن ۵۰۰ متر است و ۲ آپارتمان یک انداز در آن وجود دارد قدراسهم هر مالک از زمین ۲۵۰ متر خواهد بود.

اما همیشه این محاسبات به سادگی امکان پذیر نیست و مالکین با توجه به مکان قرارگیری واحد آپارتمانی خود یا داشتن پارکینگ وانباری برای محاسبه قدرسهم اختلاف نظر دارند در این خصوص به راهکار شرکت تُکا که در ویدئوی زیر نشان داده شده توجه کنید.

در خصوص محاسبه قدرالسهم باید توجه کنید که قبل از اقدام به انتخاب سازنده باید این محاسبات صورت گیرد و توسط یک وکیل خبره به امضای مالکین برسد و ضمانت اجرا داشته باشد. برای مطالعه بیشتر به مطلبی که در این خصوص در سایت تُکا هست مراجعه کنید نحوه تعیین قدالسهم

4. تعیین حدود درصد مشارکت در ساخت، بلاعوض و قرض الحسنه

جهت سهولت کار و تعیین درصد مشارکت فایل اکسل زیر را دانلود کنید و با ثبت اطلاعات خود درصد سازنده و مالکین را مشخص کنید.

اما لازم به توضیح است که این محاسبه چگونه صورت می­‌گیرد.

 مشارکت در ساخت با در نظر گرفتن آورده مالکین و سازنده

البته توجه داشته باشید که انجام این محاسبات با توجه به اینکه هزینه های ساخت ثابت نبوده و ارزش گذاری زمین نیز معمار دقیقی ندارد هیچ موقع کاملا بدون خطا نیست.

• آورده مالکین ارزش زمین ایشان بر اساس تراکمی است که به آن اختصاص داده می شود. مثلا اگر زمینی ۵۰۰ متر باشد و ۵ طبقه از سوی شهرداری تراکم بگیرد با زمینی که همین متراژ است ولی ۴ طبقه تراکم دارد، ارزش یکسانی نخواهند داشت.
• آورده سازنده همانطور که در تعریف مشارکت در ساخت گفته شد سرمایه، تعهد و تخصص ایشان است که هرکدام را جداگانه توضیح می دهیم:

1. 1. سرمایه سازنده
      1. هزینه ساخت: هزینه ساخت با توجه به عرف منطقه، تعداد طبقات، تعداد واحدها، لیست مصالح مصرفی و آیتم های بسیار زیاد دیگری مشخص می‌شود. معمولا میزان این هزینه بصورت متر مربع ضرب در متراژ مفید در نظر گرفته می‌شود. البته برخی افراد هزینه متراژ مفید و غیر مفید را جداگانه محاسبه می‌کنند. بهرحال این روش شاید تا %۸۰ واقعی باشد و یک حساب سرانگشتی است. در صورت نیاز به محاسبه دقیق باید پروژه (خصوصا پروژه های بزرگ) توسط یک کارشناس متره برآورد شود. چالش اصلی در این موضوع عدم امکان دقیق هزینه یک پروژه باتوجه به شرایط و نوسانات قیمت است.
      2. هزینه جواز ساخت: این هزینه که با توجه به شرایط ملک از جمله متراژ مفید ساختمان، متراژ غیر مفید، تعداد پارکینگ، تعداد طبقات و … است، باید در زمان اخذ پروانه انجام شود. محاسبات عوارض بصورت کاملا دقیق و آنلاین امکانپذیر بوده و جزو مواردی است که عدد آن کاملا مشخ است برای انجام این کار به این لینک مراجعه کنید:
      3. هزینه بلاعوض: چون سازنده سرمایه خود را در مقاطع زمانی مختلف در پروژه هزینه می‌کند ولی مالکین از روز اول کل سرمایه خود را در اختیار سازنده گذاشته‌اند، مبلغی به عنوان مابه تفاوت یا بلاعوض از سوی سازنده به مالکین پرداخت می شود که این تفاوت را جبران کند. نحوه محاسبه در فایل اکسل داده شده امکانپذیر است.
      4. هزینه قرض الحسنه: در برخی پروژه ها که مبلغ بلاعوض به دلیل عدم وجود تفاوت بالا نیست سازنده مبلغی جهت اسکان مالکین در طول مدت پروژه به ایشان پرداخت می کند و از نظر بانکی برای سازنده هزینه خواهد داشت.
   2. تخصص سازنده
      1. انتخاب پیمانکاران: دومین آورده یک سازنده تخصص ایشان است. توجه کنید که قرارداد مشارکت در ساخت مثل خرید محصولات بازار مثل ماشین و … نیست. کالاها همیشه مشخصات یکسانی داشته و شما با استعلام قیمت می توانید ارزان ترین آنها را از فروشنده بخرید. اما در مشارکت در ساخت هیچ دو ساختمانی نمی‌تواند مثل هم باشد و حدود %۲۰ تا %۳۰ از ارزش یک واحد آپارتمانی به نحوه ی اجرای ساختمان، دیتیل‌ها و عملکرد پیمانکارانی است که توسط سازنده انتخاب خواهند شد. تخصص سازنده در انتخاب این موارد و حسن نیت ایشان در این خصوص باید جزو آورده سازنده در نظر گرفته شود.
      2. اخذ مجوزات: همچنین در حال حاضر اخذ مجوزات شهرداری، تراکم، پیشروی، شورای معماری و … نیز خود تخصص می خواهد و هر سازنده ای لزوما متخصص این کار نیست. اما دقت کنید که برخی سازندگان با دادن وعده‌های اخذ طبقات غیرمجاز و تراکم اضافه اقدام به انعقاد قرارداد می نمایند و در انجام این تعهد موفق نمی‌شوند. در این بخش از قرارداد حتما باید یک وکیل مشارکت در ساخت نسبت به امکان فسخ یا دریافت خسارت نظر دهد.
      3. دیگر موارد: ممکن است یک سازنده امکانات دیگر نیز داشته باشد و خاص خود ایشان بوده که حتما باید جزو آورده سازنده در نظر گرفته شود.
   3. تعهد سازنده
      • سازنده متعهد است تا در زمان مشخصی پروژه را اتمام و تحویل دهد. همچنین مالکین انتظار دارند که دقیقا طبق لیست مصالحی که در قرارداد ذکر شده است ساخت پروژه انجام شود. این موارد جزو تعهدات سازنده می‌باشد و افراد در این خصوص متفاوت می‌باشند. معمولا برندهای ساختمانی در این زمینه عملکرد بهتری دارند و سعی می کنند از نامشان همیشه به نیکی یاد شود.

تعیین آورده­ ی مالکین

اگر مالکین چند نفر باشند باید جهت تعیین قدرالسهم نیز اقدام نمایند جهت انجام این کار متاسفانه هیچ قانون نوشته شده ای وجود ندارد.
برداشت‌های حقوقدانان از قانون بصورتی است که متراژ هر شخص طبق متراژی که در سندش ذکر شده محاسبه گردد، اما لزوما در خصوص حل اختلاف فیمابین همسایگان از طرق قانونی نمی توان اقدامی انجام داد و بیشتر باید بصورت کدخدامنشانه موضوع حل و فصل شود.

5-تعیین تراکم و سطح اشغال مجاز ساخت

سطح اشغال مجاز یک ملک بر اساس ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران و بر حسب پهنه ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده باشد، تبیین و تعیین می­‌شود.
برای تعیین نوع پهنه ملک خودتان باید با استفاده از کد ملک و بلوک خود این استعلام را انجام دهید. البته متاسفانه این سامانه در بسیاری از استعلامات دقیق نبوده و اطلاعات گاهی ناقص است. پیشنهاد می‌شود حتما در این زمینه از دفاتر خدمات الکترونیک شهر نیز استعلام کنید.

جدول جدید پهنه بندی مسکونی املاک تهران

لغت سطح اشغال در ادبیات شهرسازی به تمامی بناهای دارای سقف سازهای اطلاق می‌گردد. براساس این تعریف مساحت نورگیرها و درز انقطاع ها جزء سطح اشغال محاسبه نمی‌­­شود.

حالا فرض کنیم که ملک ما در پهنه R122 قرارداشته و عرض گذر آن نیز ۱۰ متر باشد. پس طبق این جدول به این ملک ۵ طبقه مسکونی با سطح اشغال %۶۰ داده می‌شود و تراکم آن نیز از ضرب سطح اشغال در تعداد طبقات مفید بدست می آید یعنی %۳۰۰

توجه کنید که شهرداری برای تامین طبقات زیرزمین غیر مسکونی محدودیتی ندارد و فقط هزینه عوارض خواهد داشت.

6- انتخاب سازنده

یکی از مهمترین نکات قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب یا شیوه ی انتخاب سازنده است .
لطفا به نکات زیر توجه فرمائید.
۱- اولین و مهمترین نکته در انتخاب سازنده خوشنامی و شناخت سازنده می‌باشد.
بهترین راه جهت برسی این موضوع تماس با مالکین پروژه های قبلی سازنده و پرس و جو راجع به آن شخص است.
حتما در مورد انجام تعهدات مدت زمان انجام پروژه و همچنین راجع به مشکلات، اختلاف نظرها و شیوه حل آن توسط طرفین سوال کنید.

لطفا به تعریف و تمجیدهایی که توسط واسطه ها صورت می گیرد اکتفا نکنید و خودتان دست بکار شوید.
موارد متعددی پیش آمده که مالکین فقط به خاطر تائید و تعریف های بنگاه های غیر متخصص و غیر متعهد درگیر مشکلاتی زمانبر و گاها غیر قابل حل شده‌اند.

۲- هیچ وقت قرارداد مشارکت را زود امضاء نکنید.
مشارکت در ساخت مثل ازدواج است. طرفین نیاز دارند همدیگر را بشناسند و این امر فقط طی زمان و با چندین جلسه تحقق می‌یابد.
گاهی اوقات هم سازنده و هم مالک انسان های متعهد و منطقی هستند ولی از نظر اخلاقی و رفتاری با هم متفاوتند. توجه داشته باشید که مشارکت در ساخت، خرید و فروش نیست که دیگر کاری با هم نداشته باشید.

در یک قرارداد که مثلا ۳ سال زمان می برد حداقل باید بیش از ۳۰ بار با سازنده روبه رو شوید، تصمیم جدید بگیرید، متمم بنویسید و …
حتما عصبانیت سازنده را هم ببینید، حتی شده بی دلیل عصبانیش کنید و واکنش‌هایش را ببینید.
تا وقتی مشکلی نباشد در ظاهر همه آدم‌های خوبی هستند.

۳-سازنده ای که وعده‌های خارج از عرف می دهد لزوما سازنده خوبی نیست.

۴-به آورده ی سازنده از نظر سرمایه، تعهد و تخصص نگاه کنید و در نظر داشته باشید که هزینه های مالکین و فقط ارزش زمین نیست، بلکه افراد هزینه روانی ( از نظر درگیری فکری و اعصاب خوردی) و هزینه زمانی دارند.

7- تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

خوب در این قسمت باید ببینیم اصولا چرا باید یک قرارداد داشته باشیم؟

در علم حقوق صرف بیان یک معامله بطور شفاهی از سوی طرفین کافی است تا قراردادی جاری شود. اما مکتوب کردن توافقات طرفین جهت جلوگیری از فراموشی و عدم انجام تعهدات است. پس ما قرارداد را برای روزهای خیلی بد می نویسیم که طرفین زیر قولهای هم زده‌اند یا تعهدات را صحیح انجام نداده‌اند و احتمالا دعوایی بین ایشان رخ داده است. با توجه به تجربه ای که در این زمینه داریم از شما درخواست می کنیم یا قراردادی عالی تنظیم کنید یا اصلا قراردادی تنظیم نکنید.

تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت در صلاحیت چه کسی است؟

برای پاسخ به این سوال باید ببینیم انشاء یک قرارداد مشارکت چه دانشی نیاز دارد.

1. اطلاعات حقوقی: تنظیم کننده یک قرارداد مشارکت باید اطلاعات حقوقی مرتبط داشته باشد.
2. اطلاعات شهرداری و شهرسازی: عدم ذکر دقیق مشخصات مورد توافق طرفین از لحاظ مسائل شهرداری یکی از عمده اختلافات را بعد از امضای قرارداد بوجود می آورد. زمان اخذ مجوزات، موضوعات مرتبط با درختان، اصلاحی، تراکم، سطح اشغال، طبقات مجاز، شورای معماری، کمیسون ماده ۱۰۰ و … جزو مواردی است که باید در یک قرارداد خوب راجع به آنها توضیح داده شود. شخصی به عنوان کارشناس شهرداری که در خصوص ضوابط روز مطلع بوده و چالش‌ها را بشناسد باید در این خصوص نظر دهد.
3. اطلاعات فنی: در قرارداد مشارکت در ساخت مواردی ذکر می‌شود که فقط افرادی که در زمینه ساختمان فعالیت دارند می‌توانند آنرا تایید یا رد کنند. مثلا در خصوص مصالح مصرفی، زمانبندی پروژه و … فردی باید در این خصوص نظر دهد که صلاحیت این کار را داشته باشد.

با توجه به مقیاس پروژه می توان از اطلاعات افراد دیگری نیز استفاده نمود.

در حال حاضر قراردادهای مشارکت در ساخت توسط چه کسانی نوشته می‌شود و هرکدام چه مزایا و معایبی دارد؟

متولی اصلی تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت مشخص نیست اما بنا به ماهیت این قراردادها و نیاز جامعه معمولا مشاورین املاک در این خصوص بیشترین سهم را دارا هستند. پس از آن وکلا، سازندگان و مالکین در این خصوص فعالیت می‌کنند.

مشاورین املاک: همانطور که گفته شد متولی اصلی تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت می باشند. نکته مهم این است که مشاوره با واسطه گری فرق دارد. ممکن است مشاور املاک واسطه‌ی خوبی برای پیداکردن طرف معامله باشد و معمولا مشاور و تنظیم کننده خوبی برای قراردادهای مشارکت در ساخت نیستند. البته این موضوع مطلق نبوده و برخی از مشاورین املاک هر سه دسته اطلاعات بالا را دارند. لطفا برای اینکه تفاوت یک مشاور و واسطه را بدانید ویدئوی زیر را ببینید.

1. وکلا: دسته دوم تنظیم کنندگان قراردادهای مشارکت در ساخت وکلا هستند. توجه کنید صرف وکیل بودن یک شخص دلیل بر صلاحیت تام ایشان برای تنظیم تمامی مفاد یک قرارداد نیست و لزوما هر وکیلی نیز اطلاعات مرتبط با یک قرارداد مشارکت را ندارد. مشارکت در ساخت قراردادی خصوصی است که در رشته حقوق مستقیما چیزی در این خصوص آموزش داده نمی شود و وکلا باید باتوجه به خواست خودشان و تجربه در این زمینه اطلاعات کسب نمایند. البته دانش وکلا در خصوص بسیاری از اصول حقوقی مشارکت در ساخت با یکسان است.
2. سازندگان: این دسته از اشخاص معمولا نکات فنی را بسیار خوب می دانند.
   قانونی وجود دارد به نام ۶۰-۳۰-۱۰ که می گوید وقتی شما چیزی را آموزش می بینید %۱۰ از آن را متوجه می شوید. وقتی همان موضوع را به دیگران آموزش می دهید %۳۰ دیگر به معلومات خودتان اضافه می شود و %۶۰ دانش یک موضوع با تجربه کردن آن رخ می دهد. سازندگان حداقل %۶۰ از دانش این کار را دارند. خوب اگر سازنده ای با تجربه که خودش قصد مشارکت داشته باشد تنظیم کننده قرارداد باشد چه خواهد شد.
3. مالکین: با توجه به قانون ذکر شده در بالا مالکین به هیچ وجه اطلاعات کافی در خصوص تنظیم قرارداد نمی توانند داشته باشند. چون تجربه این کار را ندارند. اشتباه محض این است که افراد تصور کنند می‌توانند یک قرارداد مشارکت را خودشان تنظیم و بررسی کنند.

با اطلاعات داده شده فقط تیمی صلاحیت تنظیم قرارداد را دارد که در زمنیه های حقوقی، فنی و شهرسازی اطلاعات و تجربه داشته باشد. کمتر می توان تمامی موارد بالا را در یک شخص جمع نمود. پس برای تنظیم قرارداد حتما به این نکات دقت کنید.

سوال بعدی این است که یک قرارداد خوب چه چهارچوبی باید داشته باشد؟

ما در تُکا معتقدیم قرارداد خوب باید حداقل شامل ۲۴ ماده باشد که مختصر هرکدام را توضیح خواهیم داد. ضمنا برای کسانی که نمونه قرارداد مشارکت نیاز دارند از اینجا می‌توانند دانلود کنند ولی دوستان عزیز حتما پس از تهیه قرارداد به هر نحوی خواهش می کنیم که جهت بررسی و مشاوره از افراد با تجربه کمک بگیرید.

1. طرفین قرارداد: شامل مشخصات و آدرس طرفین، قدرالسهم مالکین و سازنده و بررسی ماده ۱۹۰ قانون مدنی در خصوص صحت قراردادها
2. موضوع قرارداد: توضیح مختصری راجع به قصد طرفین از انجام این معامله
3. مشخصات موضوع قرارداد: توضیحات مرتبط با ملک مورد مشارکت و وضعیت فعلی آن
4. مشخصات ساختمان آتی: توضیح کامل تعداد طبقات مفید (روی همکف)، غیر مفید، مشاعات و … بطور کلی
5. درصد مشارکت طرفین از عرصه و اعیان ساختمان جدید: در این ماده میزان سهم طرفین، بلاعوض و قرض الحسنه ذکر می شود.
6. تابعیت و محل امضای قرارداد: در این قسمت ذکر می شود که قرارداد مشارکت تابع قوانین کشور جمهوری اسلامی ایران است.
7. زمانبندی قرارداد: تشریح زمان انجام تعهدات بصورت مستمر
8. تقسیم نامه: تقسمی واحدهای طرفین که این ماده می تواند در قرارداد وجود نداشته باشد یا الحاق شود.
9. انتقال قدرالسهم عرصه به نام سازنده (انتقال سند):زمانبندی و نحوه انتقال اسناد مالکیت در این ماده مشخص می‌شود.
10. پیش فروش: شرایط و قوانین پیش فروش طرفین از واحدها در این ماده مشخص می شود. توجه کنید که صرف ننوشتن شرایط پیش فروش دلیل برای ندادن این حق به طرف مقابل نیست.
11. تعهدات و اقرارات مالکین: تمامی تعهدات دیگر مالکین در این ماده نوشته می‌شود.
12. تعهدات و اقرارات سازندگان: اصل انجام قرارداد که بر دوش سازنده است در این ماده مشخص می‌شود.
13. آثار قرارداد: شامل وقایعی است که ممکن است به واسطه انجام این قرارداد بر شرایط طرفین و ملک تاثیر بگذارد.
14. اضافه بنا: شرایط اخذ بنای مازاد جواز ساخت در این ماده مشخص می‌شود.
15. تخلفات ساخت: نحوه و جبران انجام تخلفات ساخت و عدم تطابق ملک با جواز در این ماده مشخص می‌شود.
16. دوره تضمین: مدت زمانی که سازنده ضامن خرابی ها و خسارات ناشی از عدم انجام صحیح عملیات ساختمانی است.
17. فورس ماژور و شرایط قهری: تصمیم گیری در خصوص بروز بلایای طبیعی، جنگ و …
18. حدود اختیارات مداخله مالکین در اجرا: تصمیم گیری راجع به شرایطی که سازنده بی جهت پروژه را ادامه نمی‌دهد
19. نماینده طرفین: حدود اختیارات نماینده طرفین
20. مرجع و روش حل اختلاف: تعیین روش حل اختلاف که می تواند بصورت حکمیت (داوری) یا ارجاع به مراجع قانون باشد.
21. شرایط انحلال قرارداد: در این ماده مواردی که برای طرف حق فسخ ایجاد می‌شود توضیح داده شده.
22. تعیین خسارات تاخیر، عدم انجام تعهد و ضمانت های قرارداد: مفاد این ماده از تعریف آن مشخص است و راجع به ضمانت های قراردادی می‌باشد.
23. حدود مشخصات فنی و لیست مصالح مصرفی: لیست مصالح قراردادی در این ماده نوشته می شود
24. اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد:  در این ماده راجع به تعداد نسخ، مواد و شرایط امضای قرارداد توضیح داده می‌شود.

پس از تهیه قرارداد و امضای آن تعهدات طرفین وارد مرحله اجرا خواهد شد.

8- اجرای تعهدات

در این مرحله که معمولا چند سال به طول می‌انجامد طرفین متعهد خواهند و بود طبق ماده ۷ قرارداد تعهدات خود را اجرا کنند. در این بخش به توضیح این مراحل پرداختیم.

1. امضای قرارداد
2. اعطای وکالت کاری از سوی مالک به سازنده
3. اقدام جهت تشکیل پرونده در شهرداری
4. اخذ دستور نقشه
5. تهیه نقشه معماری، نقشه محاسبات، برق و مکانیک
6. اخذ تاییدیه های لازم از شهرداری، نظام مهندسی، سازمان آتش نشانی، فضای سبز، اداره اوقاف(در صورت وقفی بودن) و …
7. اخذ و پرداخت فیش عوارض توسط سازنده
8. اخذ جواز ساخت
9. تخلیه و تحویل ملک به سازنده همزمان با اخذ کامل بلاعوض و قرض الحسنه
10. تخریب و تجهیز کارگاه
11. انجام پروسه اسکلت
12. انتقال قسمتی از سند به نام سازنده
13. شروع نازک کاری
14. اتمام عملیات ساختمانی و تحویل آپارتمانهای نوساز به مالکین
15. انتقال بخش دیگری از سند به نام سازنده
16. اخذ پایان کار
17. اخذ صورت مجلس تفکیکی
18. انتقال بخش آخر سند به نام سازنده
19. اخذ اسناد تک برگ و تحویل به مالکین
20. دوره تضمین

البته این پروسه در پروژه‌های مختلف می‌تواند بسیار متفاوت باشد و در بسیاری از موارد امکان تغییر وجود دارد.

البته توجه داشته باشید که در این مدت معمولا اختلافاتی بین طرفین بوجود می آید که در صورت داشتن یک داور مرضی الطرفین و درگیر در مراحل کار، رفع آن به راحتی صورت می گیرد ولی عدم وجود داور و پیچیدگی‌های قراردادی باعث می‌شود که دعاوی به راحتی در دادگاه قابل حق نباشد.
حتما ویدئوی زیر را ببینید.