در تیرماه ۱۴۰۴، مجموعه‌ای از مصوبات شورای شهرداران مناطق ۲۲گانه تهران منتشر شد که هدف اصلی آنها تسهیل و تسریع در فرایندهای شهرسازی، کاهش معطلی پرونده‌ها، ارتقای کارآمدی نظام اداری و ایجاد ظرفیت‌های جدید برای مالکان و سازندگان است. این مصوبات در بستری صادر شده‌اند که شرایط اقتصادی و فضای تصمیم‌گیری شهری، نیازمند انعطاف عملیاتی و پاسخ‌گویی سریع‌تر به تقاضاهای ساخت‌وساز، تغییر کاربری و اخذ پایان‌کار بود. در این مقاله، مهم‌ترین محورهای این مصوبات و آثار احتمالی آنها بر راهبرد پروژه‌ها، حقوق مکتسبه مالکان و نحوه برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاران بررسی می‌شود.
یکی از نکات شاخص، ایجاد امکان تغییر کاربری در ساختمان‌های تماماً مسکونی واقع در پهنه M است؛ حتی در مواردی که مالک قبلاً تعهد به عدم تغییر کاربری ارائه کرده بود. مشروط بر انطباق فعالیت جدید با زیرپهنه مربوطه، این گشایش می‌تواند ارزش بهره‌برداری ملک را در محدوده‌های دارای تقاضای خدمات یا کاربری‌های مکمل افزایش دهد. برای مالکینی که به دنبال افزایش جریان نقدی یا بازطراحی مدل درآمدی ملک هستند، این بند فرصتی عملی محسوب می‌شود.
املاکی که پیش‌تر صرفاً قابلیت اخذ پروانه سه‌طبقه داشتند، اکنون در صورت تطابق با «خط آسمان»، الگوی ساخت قطعات مجاور و اخذ تأیید شورای معماری منطقه، امکان ساخت تا پنج طبقه را خواهند داشت. این انعطاف مستقیماً بر ارزش اقتصادی پروژه، نرخ بازده داخلی (IRR) و توجیه‌پذیری مالی طرح‌های تجمیع اثر می‌گذارد. توصیه می‌شود قبل از اقدام، مطالعه تطبیقی تراکم غالب محور و ارزیابی ظرفیت پارکینگ و تأسیسات انجام گیرد تا ریسک رد طرح در مرحله شورایی کاهش یابد.
در خصوص املاکی که فضای مازاد در طبقه همکف دارند، چنانچه مشاعات (دسترسی، لابی، آسانسور، فضای تأسیساتی) و پارکینگ‌های مورد نیاز طبق ضوابط تأمین شده باشد، امکان تثبیت کاربری مسکونی و صدور پایان‌کار آپارتمانی با اخذ تعهد رسمی و رعایت حقوق مشاعی فراهم است. این بند برای پرونده‌هایی که به علت اختلاف در نحوه استفاده از همکف متوقف مانده بودند، یک مسیر حل اختلاف و تکمیل پرونده ایجاد می‌کند.
در املاکی که قبلاً وفق آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ و تبصره‌های بودجه‌ای، عوارض تخلف پرداخت کرده‌اند، عوارض صدور پروانه جدید بر پایه نرخ زمان پرداخت قبلی محاسبه می‌شود. این شفاف‌سازی مانع از ایجاد بار مالی دوباره و نااطمینانی سرمایه‌گذار می‌شود و به تثبیت تصمیمات قبلی (حق مکتسبه) کمک می‌کند. ثبت صورتجلسه رسمی و درج در سامانه ماده ۱۰۰ برای استناد آینده ضروری است.
پیشروی تا سقف دو متر در عمق (با رعایت حقوق همجواری و الگوی بافت) ابزاری است برای بهینه‌سازی پلان، افزایش متراژ مفید، بهبود نورگیری داخلی یا سازمان‌دهی فضاهای خدماتی. بهره‌گیری صحیح از این بند مستلزم تطبیق دقیق خط‌های ساختمانی و تحلیل اثر بر فاصله پنجره‌ها و حریم دید است.
چنانچه استعلام فرم‌های «الف» و «ب» از سازمان بوستان‌ها بیش از ۱۵ روز کاری تطویل یابد، ورود پرونده به کمیسیون داخلی منطقه و ادامه سیستمی فرایند پیش‌بینی شده است. این سازوکار گلوگاه زمانی استعلام‌های بیرونی را کاهش می‌دهد و برای پروژه‌های زمان‌حساس (مانند تجدید قرارداد مشارکت یا فیکس کردن قیمت مصالح) مزیت محسوب می‌شود.
با توجه به الزام شش روزه معرفی ناظر توسط سازمان نظام مهندسی و وقوع تأخیر، به مالک اجازه داده شده ناظر ذیصلاح را (در چارچوب ظرفیت و صلاحیت قانونی) معرفی کند. این امر چرخه شروع عملیات، تهیه نقشه‌های اجرایی، و دریافت دستور نقشه را تسریع می‌کند. ضروری است انتخاب ناظر با ارزیابی سابقه، ظرفیت واقعی و توان تعامل با شهرداری همراه باشد تا از تعویق ثانویه جلوگیری شود.
عوارض بندهای اثرگذار (تغییر کاربری، افزایش طبقات، پیشروی، تثبیت طبقه همکف و…) از سال ۱۴۰۴ تحت چارچوب مصوبه ۴۲۲۵ و تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ محاسبه می‌گردد. بنابراین تدوین مدل مالی پروژه باید با سناریوسازی حساسیت نسبت به نرخ‌های جدید عوارض و ارزش افزوده ناشی از طرح‌های توسعه شهری همراه شود.
برای مشاهده جزئیات و مطالعه دقیق متن مصوبات، می‌توانید فایل رسمی ابلاغیه شهرداری تهران در تیر ۱۴۰۴ را از طریق لینک زیر دانلود کنید:
توجه: پیشنهاد می‌کنیم قبل از هر تصمیم و اقدام، متن کامل این مصوبات را مطالعه فرمایید تا از تمامی ضوابط، شرایط و فرصت‌های جدید اطلاع کامل داشته باشید.
این مصوبات = «پنجره بهینه‌سازی پرونده‌ها» (تراکم، کاربری، پایان‌کار، زمان‌بندی).
قبل از اقدام: ممیزی حقوقی + فنی + تحلیل مالی فراموش نشود.
مصوبات جدید شهرداری تهران در تیر ۱۴۰۴، فرصتی کم‌نظیر برای بهینه‌سازی و افزایش سود پروژه‌های ساختمانی ایجاد کرده است.
از تغییر کاربری و افزایش طبقات تا تثبیت همکف، حقوق مکتسبه و تسریع فرآیند اخذ پروانه و پایان‌کار؛ هر یک از این مصوبات می‌تواند روند تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی پروژه‌های شما را متحول کند.
با درنظر گرفتن جزئیات و الزامات هر مصوبه، ضروری است قبل از هر اقدامی، ارزیابی حقوقی، فنی و مالی ملک خود را به‌دقت انجام دهید تا از تمام ظرفیت‌ها و امتیازات جدید بهره‌مند شوید و ریسک‌های احتمالی را به حداقل برسانید.
برای بهره‌مندی از مزایای مصوبات جدید، همین امروز استراتژی پروژه خود را با راهنمایی متخصصان تُکا بازنگری کنید!
ما در کنارتان هستیم تا به‌صورت اختصاصی و با توجه به شرایط ملک و پروژه شما، تحلیل فنی، حقوقی و مالی ارائه دهیم و بهترین مسیر را برای اخذ پروانه، افزایش طبقات، تثبیت کاربری و سایر اقدامات قانونی پیشنهاد کنیم.
جهت دریافت مشاوره رایگان و اختصاصی:
ثبت درخواست مشاوره رایگان
☎️ ۰۲۱۲۶۱۵۰۵۸۵
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
