اگر شما هم مالک ملکی در پهنه مسکونی شهر تهران هستید و به فکر مشارکت در ساخت افتاده‌اید،آگاهی از ضوابط سطح اشغال و پیشروی در ساخت و ساز برای هر مالک یا سازنده ضروری است. این قوانین می‌توانند میزان سطح اشغال مجاز، پیشروی طولی و حتی چگونگی طراحی نما و پخ ساختمان را مشخص کنند. رعایت این دستورالعمل‌ها هم از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند و هم در نهایت به کیفیت زندگی ساکنان و همسایه‌ها کمک خواهد کرد.
در ادامه، به‌طور کامل ضوابط سطح اشغال، پپیشروی در ساخت و ساز، پخ و موارد استثنا را مرور می‌کنیم تا هنگام ساخت‌وساز با دیدی روشن و آگاهانه قدم بردارید.
لغت سطح اشغال در ادبیات شهرسازی به تمامی بناهای دارای سقف سازه ای (سقف اساسی) اطلاق می‌گردد. براساس این تعریف مساحت نورگیرها و درز انقطاع ها جزء متراژ سطح اشغال محاسبه نمی شود. در بیانی ساده سطح اشغال مجاز یک ملک بر اساس طرح تفصیلی شهر تهران و بر حسب پهنه ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده باشد، معین می شود.
طبق بند 6-2- طرح تفصیلی شهر تهران:
در زیرپهنه های مسکونی عام (R1)، سطح اشغال در کلیه قطعات به استثنای اراضی و املاک با نوعیت باغ اعم از زیربنای (مفید و غیرمفید)، حداکثر تا 60 درصد مساحت ملک طبق سند مالکیت است. در کلیه قطعات زیر پهنه های مذکور، که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و یا وسعت آنها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد، پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت همجواری ها و حقوق همسایگی، مجاز است (طبق دستورالعمل ماده (14) قانون زمین شهری مورخ 1398/05/02)
طبق بند 8-2- طرح تفصیلی شهر تهران محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی قطعات پهنه سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و حداکثر پیشروی طولی و طبقات مجاز، صرفا در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه، مجاز است. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین، نحوه استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور توسط شهرداری منطقه، تعیین می‌شود.
ضوابط پیشروی طولی مشخص می کنند که در هر پهنه شهری ساختمان ها تا چه میزان مجاز به توسعه در راستای طولی هستند و این میزان بر چه اساسی تعیین می شود. این ضوابط علاوه بر کنترل میزان ساخت وساز به ایجاد هماهنگی در نمای شهری تامین نور و تهویه مناسب و رعایت حقوق ساکنان منطقه کمک می کنند.
در مجموع، هدف اصلی از اجرای پخ در ساختمان‌ها به چند دلیل اساسی برمی‌گردد:
یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که هنگام طراحی و ساخت ساختمان باید با دقت در نظر گرفت، پیش‌آمدگی بنا و نحوه اجرای پخ در این بخش‌ها است. پیش‌آمدگی زمانی رخ می‌دهد که بخشی از ساختمان، مانند بالکن یا فضای اصلی، از خطوط ساخت مجاز خارج شده و به سمت جلو، فراتر از محدوده همسایگان یا ساختمان‌های اطراف گسترش پیدا کند. این نوع پیشروی طولی می‌تواند پیامدهای منفی برای املاک مجاور و فضای عمومی داشته باشد؛ از جمله کاهش میدان دید، افزایش سایه‌اندازی و حتی ایجاد مشرفیت به حریم خصوصی ساکنان دیگر.
در این شرایط، اجرای پخ به عنوان یک راه‌حل فنی و معماری کاربردی مطرح می‌شود تا از بروز این مشکلات جلوگیری کند. پخ در اصل به بریدن گوشه‌های ساختمان به‌صورت مورب در محل پیش‌آمدگی گفته می‌شود. این اقدام باعث می‌شود مسیر عبور و مرور خودروها بازتر شود و تداخل‌های احتمالی در فضای معابر عمومی کمتر گردد.
افزون بر این، یکی از اهداف اصلی پخ، جلوگیری از ایجاد سایه ناخواسته بر ساختمان‌های مجاور است. این مسئله به‌خصوص در مناطقی که ساختمان‌ها با تراکم بالا ساخته می‌شوند، اهمیت زیادی دارد. سایه‌اندازی می‌تواند به مرور زمان باعث افت کیفیت زندگی در ساختمان‌های کناری شود؛ به‌ویژه در ساعت‌هایی از روز که نور مستقیم خورشید تاثیر زیادی بر روشنایی و دمای فضای داخلی و کاربری بخش‌های بیرونی دارد.
پخ به صورت مورب با زاویه 45 درجه ＼یا شکستگی نود درجه به صورت ㄱ با ابعاد 2*2 متر
نکته اول: ما در این 45 درجه نمی‌توانیم نور بگیریم و تراس و پنجره نمی‌توانیم اجرا کنیم.
موقعیت هایی که در آن مجاز به رعایت اجرای پخ برای همسایه نیستیم:
طراحی درست و اصولی نما و پلان با توجه به پخ و رعایت حقوق همسایگی، فقط یک موضوع فنی نیست؛ بلکه یکی از عوامل مهم برای آسایش ساکنین و بالا رفتن ارزش ملک شماست. اگر از همان ابتدا به نیازهای ساختمان، نوع واحدها، شرایط خاص و استانداردهای روز دقت شود، نه‌تنها خیال‌تان از راحتی و رضایت ساکنان راحت است، بلکه در آینده هم از هزینه‌های اضافی و دردسرهای اصلاحات فنی جلوگیری می‌کنید.
پیشنهاد می‌شود اگر تصمیم به مشارکت در ساخت یا در شرف امضای قرارداد مشارکت هستید حتما مقاله 7 دلیل اینکه املاک مشارکتی نیمه کاره باقی می‌مانند را مطالعه بفرمایید تا با دانستن این موارد که بر اساس تجربه 16 ساله تیم حقوقی و فنی شرکت مهندسی تُکا بدست آمده، می‌توانید از احتمال قفل شدن سرمایه خود و بلاتکلیفی پس از آن بکاهید.
برای دریافت مشاوره تخصصی درباره ضوابط ساخت‌وساز و مشارکت در ساخت، همین حالا با کارشناسان ما تماس بگیرید یا از طریق لینک زیر درخواست مشاوره ثبت کنید:
🔗 درخواست مشاوره
📞 ۰۲۱۲۶۱۵۰۵۸۵
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
شرکت فنی مهندسی تکا از سال 1387 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
