هرگونه بهره مندی از امکانات و خدماتی مستلزم پرداخت هزینه یا در اصطلاح عوارض مرتبط با آن است. در کشور ما نهادهای مختلف بر اساس مجوزهایی که قانون اساسی و قوانین مصوب دولتی تبیین می‌کند، برای خدماتی که به شهروندان...
هرگونه بهره مندی از امکانات و خدماتی مستلزم پرداخت هزینه یا در اصطلاح عوارض مرتبط با آن است. در کشور ما نهادهای مختلف بر اساس مجوزهایی که قانون اساسی و قوانین مصوب دولتی تبیین می‌کند، برای خدماتی که به شهروندان ارائه می‌دهند، برآورد هزینه کرده و از متقاضیان اخذ می‌کنند.
شهرداری‌ها نیز به‌عنوان نهاد ارائه‌دهنده خدمات شهری، عوارض گوناگونی را بر اساس نوع خدمات دریافت می‌کنند.
در این مقاله، تمرکز ما بر بررسی عوارض مربوط به پروانه ساخت و نوسازی است.
یکی از اصلی‌ترین بخش‌های عوارض پروانه‌های ساختمانی و در واقع شالوده بسیاری از مباحث مالی در صنعت ساخت‌وساز، عوارض زیربنای مسکونی است. شرکت تکا، با سال‌ها تجربه در انجام این محاسبات، پیشرو در ارائه برآوردهای دقیق بر اساس آخرین مصوبات شهرسازی تهران است. این نوع عوارض بر پایه متراژ ناخالص کل زیربنای ساختمان، ارزش‌های رسمی منطقه‌ای، تراکم مجاز در پهنه‌بندی طرح تفصیلی و مواردی از این قبیل محاسبه میشود. در حال حاضر، سامانه محاسبه عوارض تکا با تکیه بر این داده‌ها، عوارض زیربنای مسکونی را به صورت به‌روز و قابل استناد در اختیار مالکان قرار می‌دهد.
این بند از لیست عوارض ساخت، بسته به شرایط خاص ملک، می‌تواند دستخوش تغییر و تخفیف شود. یکی از عوامل مهم در این تغییرات، عقب‌نشینی‌های تعیین‌شده در دستور نقشه عقب‌نشینی‌های مشخص‌شده در دستور نقشه، به‌طور مستقیم بر میزان عوارض تأثیر می‌گذارد. همچنین اگر ملک دارای حقوق مکتسبه باشد – یعنی مجوزها یا امتیازات قانونی قبلی – این موضوع نیز می‌تواند باعث کاهش عوارض شود.
در فیش‌های عوارض صادره از شهرداری نظر به مصوبات می بایست عوارض مرتبط با اداره آموزش و پرورش کشور ذیل بند شهرداری طبق مصوبات، ۳٪ از عوارض زیربنا را بابت آموزش و پرورش محاسبه می‌کند و این مبلغ در فیش نهایی عوارض ساخت درج میشود.
عوارض ایمنی یکی از ردیف‌های ثابت در فرم فنی اعلام عوارض شهرداری است که با هدف تأمین هزینه‌های مرتبط با ایجاد و نگهداری زیرساخت‌های ایمنی شهری دریافت میشود. این هزینه‌ها شامل تجهیز و توسعه امکاناتی مانند سامانه‌های آتش‌نشانی، مسیرهای دسترسی ایمن و سایر اقدامات پیشگیرانه در برابر حوادث شهری است. شهرداری این بند را معادل ۳٪ از عوارض زیربنا محاسبه می‌کند. مبلغ نهایی نیز در فیش عوارض ساخت ثبت خواهد شد.
مبلغ این عوارض بر اساس متراژ ناخالص ساختمان و ارزش‌های منطقه‌ای تعیین میشود. این مبلغ در کنار سایر عوارض، بخشی از مجموع هزینه صدور پروانه یا پایان‌کار را تشکیل می‌دهد. اطلاع از میزان عوارض ایمنی پیش از شروع پروژه، به مالک و سازنده کمک می‌کند. در نتیجه، می‌توانند برآورد دقیق‌تری از کل هزینه‌ها داشته باشند و در برنامه‌ریزی مالی پروژه دچار مشکل نشوند.
عوارض توسعه حمل‌ونقل ریلی یکی از ردیف‌های ثابت در فرم فنی اعلام عوارض شهرداری است که با هدف تأمین منابع مالی برای گسترش و بهبود شبکه مترو و زیرساخت‌های ریلی شهری دریافت میشود. این عوارض به توسعه ایستگاه‌ها، احداث خطوط جدید و ارتقاء تجهیزات موجود کمک می‌کند. این نقشی مهم در بهبود حمل‌ونقل عمومی و کاهش ترافیک شهری دارد. طبق آخرین مصوبات، این بند معادل ۴٪ از عوارض زیربنا تعیین شده است. اداره درآمد شهرداری مسئول دریافت این مبلغ در کنار سایر اقلام فیش عوارض است. مالکان و سازندگان باید توجه داشته باشند که پرداخت این عوارض الزامی است و ارتباطی به نزدیکی یا دوری ملک از ایستگاه مترو ندارد.
عوارض ارزش افزوده ناشی از تعیین کاربری عرصه زمانی دریافت میشود. این زمانی است که در چارچوب طرح‌های توسعه شهری، کاربری زمین یا ملک شما تغییر کند و این تغییر باعث افزایش ارزش آن شود. به عنوان مثال، اگر زمین از کاربری کم‌ارزش‌تر مانند کشاورزی یا فضای سبز به کاربری مسکونی، تجاری یا اداری تبدیل شود، شهرداری بخشی از این افزایش ارزش را به عنوان عوارض مطالبه می‌کند.
این مبلغ تنها در شرایط خاص تغییر یا تثبیت کاربری اخذ میشود و برای همه املاک الزامی نیست. میزان آن بر اساس ارزش روز عرصه و درصد مصوب شورای شهر تعیین شده و در فرم فنی اعلام عوارض به‌صورت جداگانه درج میشود. آگاهی از این بند برای مالکان و سازندگانی که در پروژه‌های مشارکت یا نوسازی با تغییر کاربری مواجه هستند، اهمیت ویژه‌ای دارد. زیرا می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر بودجه پروژه داشته باشد.
بندهای دیگری نیز ممکن است در فرم فنی اعلام عوارض از سوی شهرداری درج شوند که بسته به شرایط خاص هر پروژه تعریف می‌شوند. این موارد معمولاً در پروژه‌هایی با شرایط خاص، تغییرات کاربری، یا الزامات خاص شهرسازی اعمال می‌گردند. هرچند این بندها می‌توانند بر رقم نهایی عوارض تأثیر بگذارند، اما اصلی‌ترین و تعیین‌کننده‌ترین موارد همان بندهایی هستند که پیش‌تر معرفی و توضیح داده شده‌اند.
محاسبه عوارض ساخت شهرداری فرآیندی چند بخشی است که هر بند آن بر اساس ضوابط قانونی و شرایط خاص پروژه تعیین میشود. آشنایی با مفاهیمی چون عوارض زیربنای مسکونی، آموزش و پرورش، ایمنی، توسعه حمل‌ونقل ریلی، ارزش افزوده ناشی از تغییر کاربری و سایر بندهای ویژه، به مالکان و سازندگان کمک می‌کند. این کمک به آگاهی از هزینه‌ها پیش از آغاز پروژه است. شما می‌توانید با استفاده از سامانه محاسبه عوارض و مشاوره با کارشناسان متخصص تکا، با اطمینان در مسیر برنامه‌ریزی مالی شفاف و تسریع در اخذ مجوزها گام بردارید.
پیش از شروع پروژه ساختمانی یا مشارکت در ساخت، حتماً از خدمات رایگان کارشناسان ما استفاده کنید:
🔗 درخواست مشاوره رایگان
📞 تماس: 02126150585
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
2 پاسخ
سلام عالی بود
ساخت سوله سبک
سلام افزایش عوارض ملک در سال جدید توسط چه دستگاهی معین میشود