در طرح تفصیلی شهر تهران، ضوابط مشخصی برای تعیین تراکم، تعداد طبقات، و نحوه ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهری تدوین شده است. یکی از مهم‌ترین این پهنه‌ها، پهنه مسکونی R یا Residential است، پهنه بندی نقش کلیدی در مدیریت توسعه شهری، توزیع جمعیت دارد.
در این مقاله، به بررسی کامل و به‌روزرسانی‌شده ضوابط ساخت‌وساز در زیرپهنه‌های مسکونی عام (R1) و مسکونی ویژه (R2) می‌پردازیم. این دسته‌بندی‌ها بر اساس معیارهایی چون تراکم ساختمانی، عرض معبر، تعداد طبقات مجاز و مساحت قطعه، به زیرپهنه‌هایی از R111 تا R263 تقسیم می‌شوند.
در هر شهر، به‌منظور قانون‌مند شدن ساخت‌وساز و ایجاد نظم در توسعه شهری، سندی به نام طرح تفصیلی تهیه می‌شود. این طرح بر اساس طرح جامع شهری تدوین شده و نقش اجرایی آن را بر عهده دارد.
طرح تفصیلی به‌طور دقیق مشخص می‌کند که در هر محدوده و برای هر ملک، چه نوع ساخت‌وسازی مجاز است. این سند، با تعیین پهنه‌بندی شهر و ضوابط اختصاصی هر قطعه زمین، مبنای اصلی صدور پروانه‌های ساختمانی محسوب می‌شود.
آخرین ورژن طرح تفصیلی شهر تهران مربوط به تابستان سال 98 می باشد.
در طرح تفصیلی شهر تهران 4 نوع زیر پهنه تعریف شده
پهنه مسکونی R به دو قسمت عام و ویژه تقسیم می‌شود که زیر پهنه‌های عام با R1 و ویژه با R2 مشخص می‌شود.
1. پهنه مسکونی با تراکم کم (R11) که خود به دو زیر پهنه با کد سه رقمی (R111) و (R112) طبقه بندی شده است.
2. پهنه مسکونی با تراکم متوسط (R12) که به دو زیر پهنه با کد سه رقمی (R121) و (R122) طبقه بندی شده است.
3. پهنه مسکونی با تراکم زیاد (R13) که به یک زیر پهنه با کد سه رقمی (R131) طبقه بندی شده است.
در این دسته، تراکم و تعداد طبقات نسبتاً بیشتر بوده و امکان ساخت‌وساز در املاک با مساحت متوسط به بالا فراهم است.
1. حداکثر تراکم مجاز: 300 درصد
2. عرض معبر: 10 متر (در طرح تفصیلی 12 متر نوشته شده اما فعلا 10 متر اعمال می‌شود)
3. مساحت قطعات: حداقل 250 متر مربع
4. تعداد طبقات : 5 طبقه با 60 درصد سطح اشغال + 2 متر
توجه داشته باشید شهرداری برای اینکه ساخت و ساز در مناطق به اصطلاح قدیمی و یا فرسوده شهر سریع‌تر انجام شود، ضوابط سهل‌گیرانه‌تری به نسبت شمال محور تهران در نظر گرفته که شرح ذیل می‌باشد:
اعمال ضوابط زیر پهنه R122، برای قطعات جنوب محور انقلاب، منوط به حداقل۲۰۰ متر مربع اندازه قطعه و حداقل ۸ متر عرض معبر است.
1.حداکثر تراکم مجاز : 240درصد
2.عرض معبر: 8 متر باشد
3.مساحت قطعات : 200 متر مربع
4. تعداد طبقات : 4 طبقه با 60 درصد سطح اشغال +2
بر اساس ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران، در برخی شرایط امکان دریافت طبقات تشویقی برای ساخت‌وساز وجود دارد. این شرایط به شرح زیر است
در صورتی که طبق استعلام رسمی، ملک در محدوده بافت فرسوده مصوب قرار داشته باشد، ۱ طبقه تشویقی برای آن در نظر گرفته می‌شود.
در صورتی که ملک در محدوده‌ی بافت ناکارآمد شهری قرار گیرد، مانند بافت فرسوده، ۱ طبقه تشویقی اخذ می‌کند.
برای مثال اگر ملکی در پهنه R251 باشد و مساحت آن 750 متر باشد و در بافت ناکارآمد هم قرار گرفته باشد؛ به آن 7 طبقه به شرط تامین پارکینگ تعلق می‌گیرد.
این پهنه بیشتر برای پلاک‌هایی در مناطق خاص است و محدودیت خاصی برای عرض معبر و مساحت قطعه ندارد. مگر اینکه آن منطقه شرایط به خصوصی داشته باشد . که باید طبق قوانین آن منطقه ساخت و ساز انجام شود.
1.حداکثر تراکم: 180 درصد
2. عرض معبر: 8 متر
3. مساحت قطعات: 150 متر مربع
4. تعداد طبقات: 3 طبقه مسکونی با 60 درصد سطح اشغال
پهنه مسکونی (r131) :
1. حداکثر تراکم : 360 درصد
2. عرض معبر: 12
3. مساحت قطعات : 300 متر مربع
4. تعداد طبقات : 6 طبقه مسکونی با 60 درصد سطح اشغال + 2 متر
نکته : این پهنه‌ها در شهرداری هر منطقه طرح‌های ویژه و خاص خود را دارد و برای اطلاعات بیشتر باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید.
پهنه مسکونی ویژه (R2) در طرح تفصیلی تهران مخصوص کاربری‌های خاص سکونتی است که صرفاً مسکونی نبوده و معمولاً با یک فعالیت خدماتی، آموزشی، مذهبی یا درمانی همراه‌اند.
جدول زیر مربوط به شرایط پهنه های مسکونی ویژه می باشد :
در طرح تفصیلی تهران، دریافت کامل تراکم و تعداد طبقات مجاز در پهنه مسکونی R مشروط به رعایت ضوابط و شرایط مشخصی است. در صورتی که هر یک از این شروط رعایت نشود، طبقه یا تراکم از ملک کسر می‌گردد.
عرض گذر (عرض معبر)
برای دریافت تعداد کامل طبقات، گذر ملک باید حداقل عرض تعیین‌شده در ضوابط پهنه را داشته باشد.
مثال:
ملکی در شمال محور انقلاب با ۳۰۰ متر مساحت و برِ خیابان ۱۲ متری، در صورت دارا بودن سایر شرایط، ۵ طبقه با سطح اشغال ۶۰٪ + ۲ متر از طول زمین می‌تواند بسازد.
اما اگر همین ملک در گذر ۸ متری قرار داشته باشد، تعداد طبقات مجاز آن به ۴ طبقه کاهش می‌یابد.
تأمین پارکینگ برای تمامی واحدها طبق ضوابط الزامی است. در صورتی که پارکینگ مورد نیاز تأمین نشود، از تراکم مجاز ملک کسر خواهد شد.
پهنه «R» یا پهنه مسکونی در طرح تفصیلی تهران، برای سکونت دائم خانوارها تعریف شده و شامل دو گروه اصلی است:
تعیین زیر پهنه ملک شما از طریق بررسی در نقشه طرح تفصیلی تهران انجام می‌شود.
این اطلاعات را می‌توانید از سامانه «تهران من» یا با مراجعه به مشاور شهرسازی منطقه مربوطه دریافت کنید.
اگر نیاز به تفسیر دقیق زیرپهنه، بررسی قابلیت ساخت‌وساز ملک، محاسبه تعداد طبقات، تراکم، یا دریافت مشوق‌های احتمالی دارید، خوشحال می‌شویم با مشاوره تخصصی در کنارتان باشیم.
📞 021-26150585
🔗 درخواست مشاوره
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
4 پاسخ
زمین حدودا 1940 مترمربع و آر 131 چند طبقه مجاز ساخت وساز دارد
سلام وقت بخیر ملک۲۶۰متر با گذر ۸متر می باشد ولی ورودی ملک یک کوچه باریک ۲متری هست و یک درب داخل کوچه هست که درب کوچه ما هست و ملک جنوبی هم کلنگی هست آیا کوچه دو متری ما عریض می‌شود طبق ضوابط شهرداری یانه ؟
دیگر اینکه این ملک پایین خیابان انقلاب هست تعداد طبقاتی که شامل حال ما می‌شود چند طبقه هست ممنونم
سلام ..ملکی دارم در بریانک گلبن جنوبی ..با پهنه r122.. گذر کوچه ۶ متری…بر خانه ۷/۱۰ و ملک یک بر ان در گذر ۱۰ متری قرار داد.. و جزو بافت ناپایدار است ..خواستم بپرسم که چند طبقه میشه ساخت ممنون?