از گذشته تاکنون، ارتفاع مفید بیشتر در واحدهای مسکونی همواره برای خریداران ارزشمند بوده است. هرچه ارتفاع سقف‌ها بلندتر بوده، جلوه زیبایی و شکوه پروژه در نگاه خریداران بیشتر به چشم آمده است. این ویژگی در حال حاضر به یک «مد» در بازار تبدیل شده و به جرأت می‌توان گفت که یکی از خواسته‌های رایج اکثر خریداران در پروژه‌های ساختمانی است.
با این حال، ساخت‌وساز و تعیین ارتفاع، تابع ضوابط شهرداری و مقررات فنی است. در برخی موارد، افزایش ارتفاع ممکن است منجر به کاهش متراژ مفید شود؛ به‌عنوان مثال، الزام به تعبیه راه‌پله دوم در طبقات می‌تواند بخشی از فضای مفید را از بین ببرد.
ارتفاع واحدهای مسکونی، یکی از شاخص‌های کلیدی مورد توجه مالکین در پروژه‌های آتی‌التأسیس است که در کیفیت نهایی ساختمان، حداکثر ارتفاع مفید طبقات مسکونی و غیرمسکونی و حتی طراحی لابی نقش اساسی دارد. این عامل نه‌تنها بر زیبایی و پرستیژ پروژه اثر می‌گذارد، بلکه در ارزش‌گذاری، سرعت فروش و تمایز ملک در برابر پروژه‌های رقیب نیز اهمیت ویژه‌ای دارد.
برای مالکینی که در حال بررسی شرایط مشارکت در ساخت هستند، آگاهی از ضوابط شهرداری و حداکثر ارتفاع مجاز طبقات امری حیاتی است. سازنده موظف است این فاکتور را در طراحی و اخذ جواز ساختمانی لحاظ کند تا پروژه به بیشترین ارتفاع مفید مجاز برسد. عدم توجه به این موضوع می‌تواند بخشی از جذابیت و کیفیت پروژه را از بین ببرد. در این مقاله، به بررسی ضوابط و حداکثر ارتفاع مفید طبقات ساختمان در شهر تهران خواهیم پرداخت.
مبنای قانونی و ضوابط شهرداری تهران در خصوص ارتفاع مجاز مسکونی
بخشنامه مرتبط با ارتفاع مجاز مسکونی، بر اساس بند ۲ صورتجلسه شماره ۶۲۳ کمیسیون ماده پنج شهر تهران و نامه شماره ۱۱۴/۲۵۳۱۳۴ مورخ ۱۴۰۰/۳/۲۳ ابلاغ شده است. طبق این بخشنامه، شهرداری تهران حداکثر ارتفاع مجاز طبقات را برای ساختمان‌های تماماً مسکونی غیر بلندمرتبه تعیین و در جدول شماره ۵ طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران درج کرده است.
اجرای این ضوابط برای کلیه پروژه‌های ساختمانی الزامی بوده و علاوه بر آن، رعایت سایر استانداردها و الزامات مقررات ملی ساختمان – به‌ویژه مبحث ۳ (حفاظت ساختمان‌ها در برابر حریق)، مبحث ۴ (الزامات عمومی ساختمان) و مبحث ۱۵ (آسانسور و پلکان) – نیز ضروری است. عدم رعایت این موارد می‌تواند منجر به عدم صدور پروانه ساختمانی یا پایان‌کار شود.
دامنه شمول
- شامل تمام ساختمان‌های تماماً مسکونی غیر بلندمرتبه می‌شود.
- مستثنیات:
- املاک مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری.
- املاک واقع در محدوده‌های دارای طرح موضعی مصوب.
- پرونده‌هایی که در کمیسیون ماده پنج سقف ارتفاعی مشخص دریافت کرده‌اند.
- املاک مشمول دستورالعمل اصلاحی ماده ۱۴ قانون زمین شهری.
تبصره: املاک واقع در محدوده‌های دارای محدودیت‌های ارتفاعی (حریم امنیتی، میراث فرهنگی و …) ملزم به رعایت همان محدودیت‌ها هستند.
ارتفاع طبقه همکف بر اساس عرض معبر و مساحت زمین
ارتفاع مجاز طبقه همکف بسته به عرض گذر و کاربری فضا، متفاوت است:
الف) معابر با عرض ۸ متر و کمتر
- کاربری پارکینگ، لابی و مشاعات: حداکثر ارتفاع مفید ۳ متر (تمام شده).
ب) معابر با عرض بیش از ۸ متر
- کاربری پارکینگ، لابی و مشاعات: حداکثر ارتفاع مفید ۳/۶۰ متر.
ج) زمین با مساحت ۳۰۰ مترمربع یا بیشتر و بر معابر بیش از ۸ متر
- کاربری صرفاً لابی: حداکثر ارتفاع مفید ۵ متر. این ارتفاع باعث ایجاد لابی‌های شاخص و لوکس می‌شود که در ارزش‌گذاری پروژه اثر جدی دارد.
برای اینکه بفهمید تراز مبنا ملکتان از نقطه صفر صفر یا ارتفاع 1.20 متر شروع می‌شود یا نه به مقاله کد صفر صفر مراجعه بفرمایید.
ارتفاع طبقات مسکونی
ارتفاع مفید طبقات مسکونی نیز به عرض معبر وابسته است:
- معابر با عرض بیش از ۸ متر: حداکثر ۳/۶۰ متر (با احتساب ضخامت سقف ۴۰ سانتی‌متر).
- معابر با عرض ۸ متر و کمتر: حداکثر ۳/۴۰ متر.
این اعداد بر اساس مبحث سوم مقررات ملی ساختمان (ایمنی و آتش‌نشانی) و مبحث چهارم (ابعاد و الزامات پلکان و دسترسی‌ها) تعیین شده‌اند.
تاثیر ارتفاع ساختمان در تعداد راه پله و تعداد آسانسور
برای محاسبه تعداد آسانسور و تعداد راه پله ساختمان آتی التاسیس به مقاله تعداد پله مورد نیاز برای طراحی و تعداد آسانسور جهت طراحی پلان مراجعه بفرمایید.
تاثیر ارتفاع در طبقات زیر زمین
- اگر ساختمان بیش از 25 پارکینگ داشته باشد ← ارتفاع مفید طبقات پارکینگ 3 متر
- اگر ساختمان کمتر از 25 پارکینگ داشته باشد ← ارتفاع مفید طبقات پارکینگ 2.6 متر
تاثیر ارتفاع در درز انقطاع ساختمان
به منظور رعایت فاصله ساختمان ها در هنگام زلزله و جلوگیری از برخورد دو ساختمان و کاهش خطر تخریب ساختمان آیین نامه 2800 ساختمان فاصله ای را به عنوان درز انقطاع تعریف می‌کند که نسبت به ارتفاع ساختمان محاسبه می‌شود و سازنده موظف است که این فاصله را با ساختمان های مجاور رعایت فرماید و
این فاصله از هر ساختمان مجاور برابر است با 0.05*ارتفاع ساختمان که ارتفاع ساختمان از سطح بالای فونداسیون محاسبه می‌شود و در صورتی که ساختمان آتی التاسیس دیوار حائل داشته باشد ارتفاع ساختمان از سطح همکف تا کف پشت بام محاسبه می‌گردد.
برای مثال ساختمانی شش طبقه که مساحت زمین 400 متری و گذر 12 متری دارد و در همکف لابی واقع شده است و دیوار حائل در طبقات زیرین اجرا شده است و دو ساختمان مجاور در سمت شرق و غرب ملک داشته باشد و فاصله درز انقطاع ساختمان از هر طرف برابر است با :
- ارتفاع طبقات مسکونی: متر 21.6=3.6*6
- ارتفاع لابی: متر 5
- ارتفاع کل ساختمان (h): متر 26.6 = 21.6 + 5
- فرمول درز انقطاع: متر 0.133= 0.005*h
فاصله درز انقطاع از هر طرف برابر است با 13.3 سانتی متر.
نکات قراردادی و اهمیت ذکر ارتفاع در توافقات مشارکت
برای مالکانی که در حال مذاکره با سازنده هستند، ذکر حداکثر ارتفاع مجاز در قرارداد مشارکت اهمیت حیاتی دارد. دلایل:
- حفظ کیفیت فضا: اگر سازنده بدون هماهنگی، ارتفاع را کمتر بگیرد، کیفیت فضایی لابی و واحدها کاهش می‌یابد.
- مزیت فروش: آپارتمان با سقف بلندتر، روشن‌تر و مجلل‌تر به نظر می‌رسد و مشتری حاضر است مبلغ بیشتری پرداخت کند.
- افزایش پرستیژ پروژه: در محله‌های گران‌قیمت، ارتفاع بالا یکی از معیارهای تمایز پروژه‌های لوکس است.
- پیشگیری از اختلافات: با ذکر صریح ارتفاع مفید و الزام سازنده به اخذ جواز با حداکثر ارتفاع مجاز، از بروز اختلاف در مراحل طراحی و ساخت جلوگیری می‌شود.
توصیه‌های تجربی برای مالک
- پیش از امضای قرارداد، عرض گذر و مساحت زمین خود را بررسی و با جدول ارتفاع‌های مجاز تطبیق دهید.
- در مذاکرات، از سازنده بخواهید اخذ جواز با حداکثر ارتفاع مجاز را در تعهدات خود بگنجاند.
- در طراحی لابی، به استفاده از ارتفاع بیشتر برای ایجاد فضاهای شاخص (مانند دیوارهای بلند، نورگیرهای مرتفع، یا سقف‌های تزئینی) تاکید کنید.
- در طبقات مسکونی، استفاده بهینه از ارتفاع می‌تواند شامل سقف‌های کاذب با نورپردازی مخفی، یا ایجاد فضاهای دوبلکس در واحدهای خاص باشد.
جمع‌بندی
ارتفاع مفید لابی و واحدها، فقط یک عدد در نقشه نیست؛ بلکه فاکتوری است که بر کیفیت معماری، ارزش اقتصادی و تجربه زندگی ساکنین اثر می‌گذارد. برای مالک آگاه، این موضوع یکی از مهم‌ترین مواردی است که باید در قرارداد مشارکت و اخذ جواز لحاظ شود. استفاده حداکثری از ضوابط شهرداری در این زمینه، یک سرمایه‌گذاری واقعی بر کیفیت و ارزش پروژه است و اگر برای محاسبه حداکثر ارتفاع ساختمان و پیش بینی آن در قرارداد مشارکت در ساخت کمک خواستید می‌توانید با کارشناسان فنی و مجرب شرکت مهندسی تکا درخواست مشاوره ثبت نمایید.
سؤالات متداول درباره حداکثر ارتفاع طبقات ساختمان
بسته به عرض گذر، در معابر بیش از ۸ متر، ارتفاع مفید طبقات مسکونی حداکثر ۳.۶۰ متر و در معابر ۸ متر و کمتر حداکثر ۳.۴۰ متر است.
در زمین‌های با عرض گذر بیش از ۸ متر و مساحت بیش از ۳۰۰ متر، ارتفاع مفید طبقه همکف برای لابی می‌تواند تا ۵ متر هم در نظر گرفته شود که جلوه‌ای لوکس به پروژه می‌دهد.
بله، در برخی موارد، افزایش ارتفاع ممکن است الزام به ایجاد راه‌پله دوم یا آسانسور اضافه را ایجاد کند که بخشی از مساحت مفید را کاهش می‌دهد.
درز انقطاع با فرمول 0.005 × ارتفاع کل ساختمان محاسبه می‌شود. هرچه ساختمان بلندتر باشد، این فاصله بیشتر خواهد شد.
بله، حتماً باید ارتفاع مفید در قرارداد ذکر شود تا کیفیت فضا، طراحی مطلوب و پیشگیری از اختلافات تضمین شود.
📞 نیاز به راهنمایی در مورد ارتفاع مجاز ساختمان خود دارید؟
اگر در حال تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هستید و می‌خواهید از حداکثر ارتفاع مجاز طبقات مطابق با ضوابط شهرداری بهره‌مند شوید، تیم فنی تکا آماده مشاوره تخصصی به شماست. با ما تماس بگیرید تا با آگاهی کامل، تصمیم بگیرید و جلوی کاهش کیفیت پروژه‌تان را بگیرید.
➡️ درخواست مشاوره رایگان
📱 02126150585
پکیج ضوابط شهر سازی و معماری
تسلط بر ضوابط شهرسازی و طراحی معماری، کلید پیشرفت و موفقیت در پروژه‌های ساختمانی. با این پکیج، اطمینان خاطر را در هر پروژه تجربه کنید. این پکیج جامع، شامل دو دوره مهم و کاربردی در زمینه شهرسازی و طراحی معماری است که به شما این امکان را می‌دهد تا با ضوابط و استانداردهای جاری شهرداری و نکات فنی معماری به طور کامل آشنا شوید.