تصرف عدوانی یکی از پیچیده‌ترین و در عین حال رایج‌ترین دعاوی ملکی در ایران است. بسیاری از مالکان، به‌ویژه در مورد املاک کلنگی، زمین‌های بدون حصار یا املاکی که درگیر طرح‌های توسعه شهری هستند، ممکن است با موقعیت‌هایی مواجه شوند که فرد یا افرادی بدون اجازه و رضایت آن‌ها، ملک را در اختیار گرفته‌اند.
در چنین شرایطی، دانستن اینکه تصرف عدوانی چیست و چه حقوقی برای شما به‌عنوان مالک وجود دارد، از اتلاف وقت و هزینه‌های فراوان جلوگیری می‌کند. در این مقاله، به زبانی ساده و قانونی، ارکان، مواد قانونی و راه‌های طرح دعوا در صورت وقوع تصرف عدوانی را بررسی می‌کنیم.
«دعوای تصرف عدوانی عبارتست از ادعای متصرف سابق، مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.»
به‌عبارت ساده‌تر، هرکسی مال غیرمنقول شخص دیگری را به زور و بدون رضایت مالک تصرف کند، مرتکب تصرف عدوانی شده است.
🔸 لازم به ذکر است که تصرف عدوانی شامل املاک مشاع نیز می‌شود.
«در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را به‌طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی از آنان مانع تصرف یا استفاده دیگران شود، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.»
تصرف عدوانی در این ماده به‌عنوان جرم تلقی شده است. بنابراین مالک می‌تواند علیه متصرف غیرقانونی، شکایت کیفری تنظیم کند.
«مستاجر، مباشر، خادم، کارگر و به‌طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرف هستند، می‌توانند به قائم‌مقامی مالک شکایت کنند.»
در صورت وقوع تصرف عدوانی، می‌توان از چهار نوع دعوای حقوقی برای رفع آن استفاده کرد:
برای پایان دادن به تصرف غیرقانونی. این دعوا در دو حالت مطرح می‌شود:
زمانی که تصرف در ابتدا با اجازه مالک صورت گرفته، اما اکنون مالک قصد دارد آن را پایان دهد.
وقتی که قرارداد دارای زمان مشخص است و موعد آن به پایان رسیده ولی متصرف از تخلیه ملک خودداری می‌کند.
در مواردی که قرارداد ناقص بوده یا زمان آن به‌درستی مشخص نشده، مالک باید از طریق شورای حل اختلاف اقدام به دریافت حکم تخلیه کند.
خواهان باید اثبات کند که در گذشته به‌صورت قانونی در ملک موردنظر تصرف داشته است.
«در دعاوی تصرف عدوانی، ابراز سند مالکیت دلیل بر سبق تصرف است، مگر اینکه طرف دیگر خلاف آن را ثابت کند.»
وجود سند مالکیت به نام خواهان می‌تواند مؤید سابقه تصرف باشد؛ ولی کافی نیست. همچنین، صدور حکم تنها علیه متصرف جدید ممکن است؛ نه متصرف قبلی.
ملک باید در حال حاضر در تصرف غیرقانونی خوانده باشد.
«خواهان باید ثابت کند که ملک، پیش از خروج از تصرفش، تحت استفاده قانونی او بوده و بدون رضایت او خارج شده است.»
تصرف باید به زور، بدون رضایت، و برخلاف قانون صورت گرفته باشد.
هرگونه تصرف، مزاحمت، تجاوز یا ایجاد آثار جعلی برای مالکیت در اراضی کشاورزی، ملی، وقفی، دولتی یا خصوصی، جرم تلقی شده و با حبس مجازات می‌شود.
اگر دادگاه احراز کند که تصرف خوانده عدوانی است، حکم رفع تصرف صادر خواهد کرد.
اگر شخصی درباره مالکیت یا اصل حق اقامه دعوا کرده، دیگر نمی‌تواند دعوای تصرف عدوانی را طرح کند.
اگر متصرف عدوانی در ملک مورد اختلاف ساخت‌وسازی کرده باشد، آن بناها باقی می‌مانند، مشروط به اینکه ظرف یک ماه ادعای مالکیت کند.
حتی اگر یکی از طرفین دعوا نهادهای دولتی باشند، دعوای تصرف عدوانی قابل رسیدگی است.
اجرای حکم رفع تصرف عدوانی بلافاصله پس از صدور انجام می‌شود. تجدیدنظر مانع اجرا نیست، اما در صورت فسخ، باید وضعیت به حالت قبل بازگردد.
تصرف عدوانی یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی است که می‌تواند حقوق مالک را به‌شدت تحت‌تأثیر قرار دهد. آشنایی با مفاهیم قانونی، تشخیص شرایط عدوانی بودن تصرف، و پیگیری از طریق مجاری قضایی می‌تواند از ضررهای مالی و حقوقی سنگین جلوگیری کند. اگر سند دارید ولی امکان استفاده از ملک را ندارید، حتماً شرایط برای طرح دعوا بررسی شود.
اگر ملک‌تان در تصرف دیگران است یا شک دارید تصرف عدوانی اتفاق افتاده، پیش از هر اقدامی با مشاوران حقوقی تُکا تماس بگیرید.
🔗درخواست مشاوره رایگان
📞 تماس با دفتر: ۰۲۱۲۶۱۵۰۵۸۵
اگر قصد تنظیم قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت را دارید باید با حقوق تنظیم قراردادها آشنایی داشته باشید. در این پکیج تلاش نمودیم تا هرآنچه نیازمند تنظیم یک قرارداد را از صفر توضیح دهیم. هر بخش علاوه بر آموزه های خود مثال مرتبطی خواهد داشت تا درک مفاهیم راحت تر انجام شود. هفت جلسه اول این پکیج توسط آقای مهندس مدرس و جلسه هشتم که توسط آقای اصغر گرشاسبی تدریس شده است.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
