در بسیاری از املاک کلنگی به‌ویژه املاکی که متراژ بالا هستند و یا موقعیت مناسبی دارند، چندین مالک به‌طور مشترک در سند مالکیت حضور دارند. این املاک معمولاً پتانسیل بالایی برای نوسازی، ساخت‌وساز و مشارکت در ساخت دارند و در صورت اجرای صحیح، می‌توانند سود بسیار قابل‌توجهی برای مالکان به همراه داشته باشند.
با این حال، یکی از موانع اصلی در مسیر شروع پروژه ساخت‌وساز در املاک چندمالکی یا قدرالسهمی، کسب رضایت همه‌ی مالکین است. ناهماهنگی‌ها، اختلافات خانوادگی یا تفاوت دیدگاه‌ها درباره نحوه ساخت یا سهم‌بندی، از جمله عواملی هستند که می‌توانند آغاز پروژه را با تأخیر مواجه کنند یا حتی به شکست بکشانند.
در این مقاله، ضمن بررسی اهمیت رضایت مالکین برای شروع فرآیند ساخت، به موانع رایج در این مسیر اشاره می‌کنیم و راهکارهایی حقوقی، فنی و مشاوره‌ای برای حل این اختلافات و تسهیل در شروع پروژه ارائه می‌دهیم.
آیا بدون رضایت همه مالکین می‌توان ساخت‌وساز را آغاز کرد؟
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، اصل بر این است که برای تخریب و نوسازی یک ملک کلنگی، به‌ویژه در شرایطی که چند مالک در آن سهیم هستند، رضایت همه مالکین الزامی است. در واقع، عدم توافق حتی یکی از مالکان (حتی مالک یک هزارم دانگ!) می‌تواند آغاز پروژه را با چالش حقوقی جدی روبه‌رو کند و مانعی برای اخذ جواز ساخت از شهرداری باشد اما استثنایی نیز وجود دارد. طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورتی که:
- ملک مشمول فرسودگی باشد؛
- بازسازی آن از نظر ایمنی و بهره‌برداری ضرورت داشته باشد؛
- اکثریت مالکین با نوسازی موافق باشند؛
نکته مهم:
می‌توان با طی فرآیند قانونی خاصی، موضوع را از طریق شعب دادگاه صالح پیگیری کرد و با رأی قضایی، اجازه نوسازی بدون رضایت همه مالکین را دریافت نمود.
استفاده از این ماده قانونی، فرآیندی طولانی، پرهزینه و دارای ریسک حقوقی است و نمی‌توان روی آن به‌عنوان مسیر اصلی برای شروع ساخت حساب کرد. تجربه ما در شرکت تُکا نشان داده که در اغلب موارد، مذاکره اصولی و استفاده از مشاوره حرفه‌ای برای جلب رضایت مالکین، بسیار مؤثرتر و سریع‌تر از مسیر قضایی عمل می‌کند.
ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها
درصورتيكه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلّی شده‌باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جانی برود و اقليّت مالكان قسمتهای اختصاصی، در تجديد بناي آن موافق نباشند آن دسته از مالكان كه قصد بازسازی مجموعه را دارند، ميتوانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاری مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري می‌کنند، نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينههاي انجام شده، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجاره هایی كه براي مسكن اجاره شده برای ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استفاده كنند و در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيئت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
علل نارضایتی مالکین برای مشارکت در ساخت
گرچه نوسازی ملک کلنگی می‌تواند سود قابل‌توجهی برای تمامی مالکین به همراه داشته باشد، اما در عمل، بسیاری از پروژه‌ها به دلیل عدم توافق بین شرکای ملکی متوقف می‌شوند. شناخت دلایل اصلی نارضایتی، گام اول برای حل این چالش است. بر اساس تجربیات شرکت تُکا، مهم‌ترین دلایل عبارت‌اند از:
1. بی‌اعتمادی به سازندگان یا مشاورین قبلی
برخی مالکین سابقه مشارکت ناموفق یا شنیدن تجربه‌های تلخ از اطرافیان را دارند. همین عامل باعث بی‌اعتمادی ریشه‌دار به هر نوع پیشنهاد مشارکت یا ساخت می‌شود، حتی اگر شرایط آن کاملاً شفاف و حرفه‌ای باشد.
2. ناآگاهی از حقوق و فرایند مشارکت
بسیاری از مالکین با جزئیات حقوقی، نحوه محاسبه سهم، روند شهرداری، تقسیم‌نامه، ضمانت اجرا و مسائل فنی ساخت آشنا نیستند. همین ابهام‌ها باعث می‌شود وارد فرآیند ساخت نشوند یا احساس کنند ممکن است ضرر کنند.
3. اختلاف نظر بین وراث یا اعضای خانواده
در املاک موروثی یا خانوادگی، وجود نظرات مختلف، تضاد منافع یا حتی مسائل عاطفی می‌تواند مانع تصمیم‌گیری واحد شود. این اختلافات، اگر مدیریت نشوند، پروژه را ماه‌ها یا سال‌ها معطل نگه می‌دارند.
4. ترس از پیچیدگی قراردادها و اصطلاحات حقوقی
برخی از مالکین به دلیل پیچیدگی اصطلاحات حقوقی یا فنی موجود در قرارداد مشارکت، احساس خطر می‌کنند. این موضوع به‌ویژه برای مالکینی با تحصیلات یا اطلاعات محدودتر در این حوزه (مثل مالکین مسن‌تر یا سنتی‌تر) بیشتر دیده می‌شود.
5. محاسبه قدرالسهم به روش‌های یکسان و غیر کارآمد
یکی از دلایل رایج نارضایتی مالکین در املاک چند واحدی، استفاده از فرمول‌های یکسان برای محاسبه قدرالسهم است. در حالی‌که شرایط هر ملک خاص بوده و نیازمند تحلیل اختصاصی است.
به‌طور مثال:
- در ملکی که تمام واحدها شرایط یکسانی دارند (بدون کاربری تجاری یا مشاعات خاص)، استفاده از مبنای قانون تملک آپارتمان‌ها برای محاسبه سهم مالکین منطقی است.
- اما در ملکی که دارای مغازه یا ملک با کاربری تجاری است، باید از روش‌هایی مانند ارزش سرمایه‌گذاری (Capitalized Income) استفاده شود؛ چرا که در این حالت، مالک تجاری ممکن است حقوق مکتسبه داشته باشد و در ساخت جدید، سهم جدیدی به او تعلق نگیرد. این عدم تناسب در سهم می‌تواند منجر به مخالفت او با اصل مشارکت شود.
نکته تخصصی:
در شرکت مهندسی تُکا، برای حل این مشکل، سه روش پیشرفته و خلاقانه برای محاسبه قدرالسهم طراحی شده که متناسب با نوع ملک، کاربری، و ساختار حقوقی آن، تحلیل دقیق ارائه می‌دهد. شما می‌توانید با شرکت در دوره تخصصی محاسبه قدرالسهم، با این روش‌ها آشنا شوید و آنها را در پروژه خود به کار ببرید.
6. ترس از مشارکت در ساخت و شراکت
مشارکت در ساخت قراردادی پر ریسک اس و ترس برخی از مالکین به علت دیدن پروژه‌های مشارکتی که به طور نیمه‌کاره رها شدند، کاملا منطقی است اما با مشاوره با افراد متخصص و همین‌طور قراردادی کامل می‌توان این نگرانی و ریسک‌ها را به حداقل رساند.
7. مذاکره نادرست، به خصوص مذاکره مالکین با هم
تجربه نشان داده مذاکره مالکین برای محاسبه قدرالسهم در اکثر مواقع به مشکل بر می‌خورند. پیشنهاد ما به شما این است که برای این امر حتما از نفر سوم (مذاکره‌کننده) که تخصص این کار را دارد کمک بگیرید و امضا توافق را به ایشان واگذار کنید.
چگونه رضایت همه مالکین را برای ساخت ملک کلنگی جلب کنیم؟
در املاک کلنگی با چند مالک، اختلاف‌نظر امری طبیعی است. اما تجربه شرکت تُکا نشان می‌دهد که با رعایت اصولی مشخص، می‌توان به‌جای ورود به دعواهای حقوقی یا توقف پروژه، رضایت تمام مالکین را با شیوه‌ای منطقی و کم‌هزینه جلب کرد. در ادامه به چند راهکار مؤثر اشاره می‌کنیم:
1. ارائه تحلیل سود و سهم به زبان ساده
بسیاری از اختلافات از آنجا ناشی می‌شود که یکی از مالکین به درستی متوجه سود پروژه یا سهم خود نمی‌شود. استفاده از جدول شفاف سهم‌بندی، مدل مالی ساده‌شده و مثال واقعی پروژه‌های قبلی کمک می‌کند ابهام‌ها برطرف شود. استفاده از ابزارهایی مانند فایل اکسل محاسبه قدرالسهم نیز بسیار مؤثر است.
2. معرفی مشاور بی‌طرف و قابل اعتماد
در بسیاری از املاک، به‌ویژه در میان اعضای خانواده، اعتماد به یک مشاور بیرونی بسیار بیشتر از اعتماد به یکی از مالکین است. اگر مشاور بتواند با لحن رسمی و تخصصی ولی همراهانه صحبت کند و سوابق پروژه‌های موفق مشابه را ارائه دهد، احتمال همراه شدن افراد مردد افزایش می‌یابد.
3. دعوت به بازدید از پروژه‌های قبلی
برای مالکینی که هنوز شک دارند، دیدن یک پروژه موفق از نزدیک بسیار تاثیرگذار تر از هر جدول یا جلسه‌ای است. برگزاری بازدید هماهنگ‌شده با تیم مشاوره، نشان‌دهنده جدیت و تخصص شماست.
4. طراحی یک تقسیم‌نامه پیش‌نویس با سناریوی واقعی
قبل از امضای قرارداد مشارکت، اگر مالکین ببینند چه واحدی در آینده به آنها می‌رسد، اعتماد بیشتری شکل می‌گیرد. ارائه یک تقسیم‌نامه پیشنهادی با ذکر طبقه، متراژ و امکانات (بر اساس مفروضات فعلی) باعث می‌شود اختلافات آینده زودتر کشف و حل شوند.
5. ایجاد حس فوریت و فرصت زمانی محدود
در بازار متغیر ساخت‌وساز، زمان بسیار مهم است. اگر مالکین در جریان تغییر قیمت‌ها، فرصت‌های ساخت، یا محدودیت‌های شهرداری قرار بگیرند، احتمال پذیرش سریع‌تر پیشنهاد مشارکت وجود دارد. ایجاد این حس باید واقع‌گرایانه و بر پایه اطلاعات دقیق باشد، نه صرفاً تحریک احساسی.
6-انتخاب سازنده مناسب
در بعضی از موارد همه مالکین رضایت برای ساخت دارند اما بر سر انتخاب سازنده دچار اختلاف می‌شوند، ما در شرکت تُکا با سازندگانی همکاری داریم که رزومه قوی و نمونه کارهای خوبی دارند، مطمئنا مالکین با دیدن ساختمان‌هایی با طراحی فوق‌العاده و زیبا که توسط سازندگانی موجه اجرا شده‌اند، نظرشان تغییر می‌کنند.
روش‌های جایگزین شکایت در دادگاه
انتخاب سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
جمع‌بندی و قدم بعدی؛ از توافق تا قرارداد اصولی
جلب رضایت همه مالکین برای نوسازی ملک کلنگی، هرچند دشوار، اما کاملاً ممکن است؛ به شرطی که با شناخت دلایل نارضایتی و استفاده از راهکارهای حرفه‌ای و مستند، فرآیند مذاکره به‌درستی هدایت شود.
اما توافق تنها نیمی از مسیر است. مرحله بعدی، انتخاب سازنده مناسب و تنظیم قرارداد مشارکت اصولی است؛ جایی که اشتباه در آن می‌تواند تمام تلاش‌های قبلی را بی‌نتیجه کند.
یکی از مهم‌ترین ابزارها برای سنجش سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت است. اگر این قرارداد به‌صورت دقیق، مرحله‌بندی‌شده، با ضمانت اجرا و سازگار با واقعیت‌های ملک تنظیم نشود، سازنده ممکن است تعهدات را زیر پا بگذارد یا پروژه به اختلاف کشیده شود. قبل از امضای هر قرارداد، حتماً از مشاور حقوقی و فنی متخصص در مشارکت در ساخت کمک بگیرید تا متن قرارداد متناسب با وضعیت خاص ملک شما، تنظیم و بررسی شود.
اگر شما هم مالک یک ملک کلنگی هستید یا با سایر مالکین بر سر شروع پروژه ساخت‌وساز یا نحوه محاسبه سهم اختلاف‌نظر دارید، وقت آن رسیده که از تجربه افراد حرفه‌ای استفاده کنید.
شرکت مهندسی تُکا با تیمی متخصص در حوزه حقوق مشارکت، محاسبه قدرالسهم، و مدیریت پروژه‌های چندمالکی، آماده است تا در کنار شما مسیر مشارکت را با آرامش و اطمینان پیش ببرد.
✅ برای دریافت مشاوره اختصاصی درباره ملک خود،
روی دکمه زیر کلیک کنید یا فرم درخواست مشاوره را تکمیل نمایید:
کتاب محاسبه قدرالسهم به زبان ساده
این کتاب به بیان نحوه محاسبه قدرالسهم می پردازد که یکی از دلایل مهم اختلاف مالکین پروژه های ساختمانی با یک دیگر است و علت آن محاسبه نادرست آن است. برای ساخت املاک کلنگی که بیش از یک مالک دارند باید همه مالکین رضایت داشته باشند و رضایت بیش از 50 % مالکین، جهت تخریب و نوسازی بنا قابلیت اجرایی ندارد.
2 پاسخ
قانون تملک آپارتمان ها امری می باشد؟
خیر