شرایط قانون تملک آپارتمان‌ها در تعیین سهم العرصه (قدرالسهم)

قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ مصوب شده و در سال ۱۳۷۶ موادی به آن الحاق گردیده و نهایتا شامل ۱۵ ماده می‌باشد.

اساسا در سال ۴۳ چیزی تحت عنوان مشارکت در ساخت وجود نداشته و شاید در سال ۷۶ نیز به این صورت که هم اکنون رواج دارد، شایع نبوده است.

همچنین قصد قانون‌گذار در این قانون بیشتر جهت مدیریت ساختمان و مباحث مرتبط با پرداخت هزینه‌ها می‌باشد. اما در خصوص تعیین و تفسیر دو مسئله در قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توان از این قانون استفاده کرد.

تعیین میزان قدرالسهم

نحوه اجبار مالکین به تجدید بنا

تعیین میزان قدرالسهم

طبق ماده یک قانون تملک آپارتمان‌ها “مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محلهای پیشه وسکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت مشترک” کلیه فضاها به دو نوع مشترک و اختصاصی تفکیک شده است .

و در بخشی از ماده دو این قانون ذکر شده است که: “… به طور کلی  قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر …”

از تجمیع این دو ماده اینگونه بنظر می‌رسد که فضاهایی همچون پارکینگ و انباری جز قسمت اختصاصی ساختمان می‌باشد، چون  معمولا در اسناد مالکیت متراژ و حدود آن‌ها مشخص می‌گردد البته که فضای پارکینگ جزو مشاعات بوده و مالک نمی‌تواند به هر نوع در آن دخل و تصرف کند. این موضوع تصمیم‌گیری را تا حدودی مشکل می‌کند و نمی توان با قطعیت گفت که آیا پارکینگ جزو فضای اختصاصی است یا خیر.

همچنین با توجه به ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها ” هرکس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌گردد”

قانون تکلیف قدرالسهم شرکا را به نسبت فضای اختصاصی ایشان می‌داند.

پس قانون انباری و پارکینگی که در سند ذکر شده باشد جزو فضای اختصاصی و به نسبت فضای اختصاصی برای هر شخص قدرالسهم در نظر گرفته است ولی با نگاهی به تاریخچه تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها برداشت ما این است که قانونگذار بیش از بحث محاسبه سهم العرصه (قدرالسهم) به فکر راهکاری برای محاسبات هزینه‌های مشترک ساختمان داشته کما اینکه در ادامه ماده ده قانون تملک آپارتمان‌ها می‌نویسد:” … به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و … نیز باید به تناسب حصه هر مالک …. پرداخت شود.”

چند ایراد بر این روش محاسبه وارد است.

آیا واقعا ارزش یک متر انباری با ارزش یک متر از واحد آپارتمانی برابر است؟ خیر و این نقص اساسی این قانون است.

چرا در تبصره ۳ ماده ۴ (الحاقی ۱۳۷۶/۰۳/۱۱)  هزینه حفظ و نگهداری قسمت‌هایی مثل حیاط یا بالکن یا تراس که تنها یک یا چند نفر به آن دسترسی دارند بر عهده همین افراد بوده ولی در نهایت جزو قدرالسهم ایشان نخواهد بود؟ بهرحال می‌دانیم که این گونه فضاها باعث مرغوبیت بیشتر واحد مربوطه نسبت دیگر واحدهای مشابه می‌شود.

آیا این محاسبات در املاکی که ترکیبی از کاربری‌های متفاوت دارند قابل اجراست و آیا با منطق عقلایی می‌توان آن را قبول کرد؟ آیا یک متر مغازه تجاری ارزش برابری با یک متر آپارتمان مسکونی دارد؟

باید قبول کنیم که قانون در این خصوص نقص داشته و به جای استفاده از قاعده عرفی ارزش گذاری واحدها به نوعی مداخله بی جهت نموده است و موجب سردرگمی بسیاری از همسایگان شده و به نوعی اختلافاتی را بوجود آورده که مقصر آن هیچ یک از مالکین نمی‌باشد. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به علت همین انحراف قانون از عرف معتل مانده و چه مسائلی را بین کسانی به وجود می‌آورد که سال‌ها سایه‌شان بر سر یکدیگر بوده است. جالب اینکه ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها هم نمی‌تواند ضمانت اجرای همین تقسیم را اجبار کند.

طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها: ” در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.”  قانون راه حلی برای مخالفین بازسازی پیش‌بینی کرده است که در این خصوص چند نکته و ابهام وجود دارد:

در این ماده ذکر شده است که “اگر بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود” امکان استناد به قانون و گرفتن حکم از دادگاه وجود دارد. اما آیا زمانی که ماکین صرفا برای کسب منفعت (سود) بیشتر جهت افزایش متراژ طبقات قصد این کار را داشته باشند (مشارکت در ساخت) قاضی می‌تواند چنین حکمی صادر کند؟

حتی اگر فرض را بر این بگذاریم که حکم صادر شود، آیا قرارداد مشارکت در ساختی که طرفین اولیه (مالکین) با هم شریک می‌باشند و قرار است با شخص ثالثی شراکت دیگری را منعقد کنند و در ابتدای کار با حکم دادگاه یکی از شرکا را مجبور به مشارکت کرده‌اند به انتها خواهد رسید؟ می‌دانیم که در قرارداد مشارکت تعهدات و تصمیمات متعددی وجود دارد و این کار فقط روی کاغذ شدنی است.

نتیجه

در خصوص محاسبه قدرالسهم، تنها راه منطقی و عملی ارزش‌گذاری املاک بر اساس کارشناسی و تهیه صلح نامه می‌باشد.

در موضوع اجبار مالکین برای مشارکت در ساخت باید بپذیریم که راه کار قانونی وجود نداشته و تمامی شرکا باید رضایت داشته باشند.

قوانین، خصوصا در حوزه موضوعات مالی عرف توده مردم است و قانونگذار هم نباید در بسیاری از مسائل دخالت کند.