یکی از اصلی‌ترین سوالاتی که انسان با آن مواجه است و از گذشته دور و حتی آغاز اولین تمدن‌های بشری مطرح بوده تقابل منافع فردی و منافع اجتماعی است. ما در این خصوص آپارتمان نشینی و رفع اختلافات همسایه‌ها مطلبی تهیه نمودیم و امیدواریم که در این خصوص گامی برداشته باشیم.
سوال اصلی این است که تعارضات منافع شخصی افراد و منافع اجتماعی ایشان در یک ساختمان آپارتمانی و بین همسایگان چگونه است؟ به لحاظ عقلی و منطقی کدام ارجحیت دارد و از نظر حقوقی چه تدابیری اندیشیده شده است و یا باید وضع گردد؟
همسایگان یک ساختمان نمونه کوچکی از جامعه ما هستند. اختلافات همسایگان و عدم وجود تعادل بین منافع مالکین و مجموعه ساختمان گاهی اوقات کار را به جایی میرساند که تحمل رودررو شدن با یکدیگر را ندارند و هر روز سطح روابط این افراد کمتر شده، اختلافات بیشتر و مسائل گسترده‌تر می‌شود. خاطرم هست که زمانی درب خانه مادر بزرگمان همیشه باز بود و همسایگان به نوعی جزوی از فامیل بودند، یک یاالله می‌گفتند و وارد می‌شدند. اگر کسی عروسی داشت، خانه همسایه می‌شد مجلس مردانه و گاهی همسایه‌ها موقع سفر رفتن خانه‌شان را به هم می‌سپردند. اما حالا با پیشرفت جوامع بشری و تکنولوژی و تغییر خانه‌های حیاط دار و اختصاصی قدیم به آپارتمان‌های چند طبقه و چند واحدی این ارتباطات است که از بین می‌رود. البته من مخالف علم و پیشرفت نیستم ولی معتقدم اینجا متخصصین علوم انسانی کم کاری کرده‌اند. زیرا با تغییرات جامعه همگام نبوده و نتوانستند در این موضوعات بین منافع شخصی افراد و منافع جمعیشان تعادل را ایجاد نمایند. در این خصوص طرز تفکر ما بیشتر به سمت حفظ منافع اشخاص رفته و آرامش جامعه تقریبا نادیده انگاشته می‌شود، البته حکومت‌های ایرانی همیشه سعی در حفظ منافع دولت‌ها و به نوعی صوری حافظ منافع اجتماع بوده‌اند.
آپارتمان نشینی پدیده‌ای تقریبا نوظهور است و اما قوانین مرتبط با آن صرفا مربوط به قانون تملک آپارتمانهاست که در کمتر از ۱۵ ماده و چند آیین‌نامه اجرایی و اصلاحیه بطور خلاصه مطرح گردیده و رافع نیازها و تنازعات فعلی افراد نیست. برای نمونه یک مورد واقعی را مثال خواهم زد و به بررسی تعارضات بین دو موضوع منافع فرد و همسایگان خواهم پرداخت.
در ملکی به مساحت زمین ۱۲۵۰ متر ۱۶ نفر مالک واحدهای آپارتمانی هستند و سن ساختمان از ۴۵ سال عبور کرده است. تاسیسات ساختمان فرسوده و هزینه نگه داری آن بسیار زیاد شده و ساختمان در پشت بام عایق نیست و باعث ترک خوردگی در بام گردیده است. مسئله اصلی دیگر عدم وجود آسانسور است و افرادی که در طبقات بالا هستند را دچار مشکل کرده است. شکل ساختمان به صورتی است که دو واحد در زیرزمین و بقیه واحدها بصورت نیم طبقه می‌باشند و طبقه چهارم دو واحد دارد که هردو، یک تراس مشاع دارند که تراس‌ها اختصاصا از این واحدها دسترسی دارند و هر تراس ۵۰ متر مربع مساحت دارد. برخی واحد ها پارکینگ داشته و برخی ندارند. متراژ انباری ها از ۲ متری شروع و بزرگترین آنها ۳۰ متر است. واحدها نیز متراژهای متفاوتی از ۸۰ الی ۱۷۰ متری دارند. واحد شماره ۶ طبقه دوم، آپارتمان خود را بازسازی کامل کرده است. نزدیک ۵ واحد مستاجر هستند و ۳ تن از مالکین آنها خارج از ایران زندگی می‌کنند. یکی از واحدها وام بانکی اخذ کرده و به دلیل عدم بازپرداخت اقساط آن در شرف تصرف بانک است. واحد شماره ۵ نیز مدتی است که خالی مانده است.
اما اساسا چرا باید بین افراد نزاع و اختلاف باشد. با بررسی دعاوی همسایگان، به این نتیجه رسیدیم که عمده اختلافات همسایگان به دلایل کلی زیر است.
اصولا شما اگر در آپارتمانی در تهران ساکن هستید با کسی که در کرج است دعوایی ندارید، صرف مجاورت و تعامل باعث بروز اختلافاتی می شود، مثلا مسائل مرتبط با مزاحمات‌های صوتی طبقات بالایی برای طبقات زیرین یا مسئالی که در اثر ترکیدگی لوله‌ها صورت می‌گیرد. تعامل مستمر دلیل بروز مسئله است و این امر اجتناب ناپذیر می باشد و در نهایت هرکسی سعی دارد هزینه کمتر بپردازد و منافع بیشتری در ملک خود داشته باشد. اگر برای این مسائل از قبل راه حلی در نظر گرفته شود تا مقدار زیادی موارد کاهش پیدا خواهد نمود.
حال مسئله این است که عدم پرداخت هزینه‌های شارژ (منافع شخصی) باعث وجود مسئالی برای دیگران (اجتماع) می‌شود و در این خصوص قانون طبق روال خاصی و پس از ارسال اظهارنامه این اجازه را به مدیر ساختمان می‌دهد تا فرد را از مصارف عمومی و اشتراکی منع نماید. اما آیا واقعا این عادلانه است وقتی واحدی خالی است و ساکنی ندارد و مصرفی هم ندارد پول شارژ را پرداخت نماید؟ از طرف دیگر اگر معیار خالی بودن دلیل بر عدم پرداخت شارژ باشد کنترل آن به چه صورت خواهد بود؟ اینجا تقابل بین این منافع کاملا مشخص است و در کل نمی‌توان فرمولی ارائه نمود که کاملا فردی یا کاملا جمعی باشد تا عدالت را برقرار کند. در ضمن اگر طبق قانون واحد خالی را مجبور به پرداخت هزینه‌ها بدانیم، چگونه می توان ایشان را مجبور به پرداخت این هزینه‌ها نمود، ضمانت اجرای قانونی آن چیست؟ در این خصوص نمی‌توان شخص را از فروش مال خود منع نمود چون مخالف قانون است.
تمام این‌ها، مثال‌هایی از تعارض بین منافع شخص و اجتماع ( اصالت فرد و اصالت اجتماع) است.
در خصوص رفع این مسائل ۶ روش بین همسایگان قابل انجام است که مراحل ابتدایی با هزینه کمتری صورت می‌گیرد و موارد آخر بیشترین هزینه را دارد ولی طبق تجربه متاسفانه افراد از آخرین روش شروع می‌کنند و در نهایت به روش‌های اولیه رضایت می‌دهند:
موضوع آپارتمان نشینی و مسائل آن از جمله مواردی است که در زمره حقوق خصوصی قرار می‌گیرد ولی در مواردی که منافع کلی ساکنین با اشخاص در تضاد قرار می‌گیرد و باید ضمانت اجرایی برای تصمیمات اکثریت وجود داشته باشد قانون تملک آپارتمان‌ها به کار می‌آید. البته این قانون بسیار کلی بوده و بیشتر در خصوص مالکیت افراد در آپارتمان هاست نه نحوه مدیریت آن. البته طرح جدید به نام قانون بهره‌برداری از آپارتمان‌ها مطرح گردیده که در صورت تصویب نسبت به موارد مدیریتی ساختمان قوانین مفصل تری وجود خواهد داشت. اما در هر صورت ساکنین می توانند جهت بهره برداری و مدیریت یک ساختمان بین مالکین توافق خصوصی (طبق ماده ۱۰ قانون مدنی) صورت دهند که مغایر با قانون نباشد. بهترین راه این است که ساکنین ابتدا به ساکن برای هر ساختمان نوساز یا قدیمی یک اساسنامه تشکیل دهند و طبق این اساسنامه و با توجه به رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها نسبت به مدیریت ساختمان عمل کنند. البته یکی از مسائل اصلی عدم امکان مدیریت یا سخت شدن تصمیم‌گیری در این موارد بی تفاوتی نسبت به مسائل است. جامعه ما همیشه پر است از انسان‌هایی که به مسائل اجتماعی بی تفاوت هستند و در این موارد مشارکت نمی‌کنند، نظر نمی‌دهند و برای این موضوعات اهمیتی قائل هستد. حال همین اشخاص پس از مواجه با تصمیماتی که دیگران گرفته‌اند و ایشان در زمان تصمیم‌گیری حضور نداشته یا اهمیتی نداده بودند، مقاوت کرده و از آنها تبعیت نمی‌کنند.
نکته بعدی این که قانون همیشه برای عموم مردم مصوب می‌شود و مخاطب آن تمامی افراد جامعه است ولی وجود اصطلاحات ناملموس، عربی و بر خلاف کلام مردم کوچه و بازار سبب شده، دانستن قانون صرفا توسط وکلا، قضات و حقوقدانان صورت گیرد. در این خصوص نقش بازدارنگی قانون بسیار کمرنگ شده و به همین دلیل بر خلاف هدف نهایی حقوق که کاهش دعاوی بین اشخاص است، محقق نشده و متن قانون از عرف جامعه جدا گردیده است.
در همین خصوص برای تنظیم اساسنامه ساختمان با توجه به قوانین موجود باید آنرا به زبانی ساده، قابل فهم و سیال تدوین نمود تا اشخاص با هر معلومات و سطح درکی بتوانند نتیجه یکسان در هر موضوع بگیرند.
اساسنامه ساختمان باید هم منافع اشخاص و در ضمن آن منافع همگی همسایگان را در نظر بگیرد.
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.