در بازار پرتلاطم ساخت‌وساز شهری، بسیاری از مالکان و سازندگان به دنبال افزایش ارزش ملک خود با افزودن طبقات بیشتر هستند. اصطلاحی که در این زمینه بسیار شنیده می‌شود، پروانه اضافه اشکوب می‌باشد؛ مجوزی که اجازه احداث طبقه مازاد بر پروانه اولیه را می‌دهد. اما طی سال‌های اخیر با توجه به محدودیت‌های فنی و شهرسازی و ابلاغیه‌های قانونی، صدور پروانه اضافه اشکوب در بسیاری از شهرها خصوصاً تهران با ممنوعیت و محدودیت جدی مواجه شده است.
پروانه اضافه اشکوب چیست؟
پروانه اضافه اشکوب مجوزی است که توسط شهرداری صادر می‌شود تا مالک بتواند یک یا چند طبقه مازاد بر تعداد طبقات تعیین‌شده در پروانه اولیه، بر بنای ساخته شده احداث کند. این پروانه معمولا در شرایط خاص و با رعایت ضوابط فنی، شهرسازی و حقوقی صادر می‌شود.
به چه ساختمان‌هایی پروانه اضافه اشکوب تعلق می‌گیرد؟
دریافت این مجوز وابسته به بررسی دقیق پرونده ملک و موقعیت آن در شهر است. از مهم‌ترین شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- حداقل ضوابط و استانداردهای شهرسازی آن پهنه را رعایت کرده باشند؛ به‌طور خاص، عرض گذر (خیابان یا کوچه مقابل ملک) باید مطابق با حداقل مورد نیاز ضوابط آن پهنه باشد (مثلاً معمولاً عرض معبر بالای ۱۲ متر الزامی است).
- ملک در مناطق مجاز و دارای ظرفیت بارگذاری شهری قرار گرفته باشد
- عرض معبر و دسترسی آن مطابق با ضوابط باشد (معمولاً عرض خیابان باید بیش از ۱۲ متر باشد)
- پایداری و استحکام بنا از نظر سا زه‌ای (تاییدیه نظام مهندسی یا ناظر ساختمان)
- هیچ معارض حقوقی (مثل شکایت همسایه‌ها یا دستگاه‌های نظارتی) وجود نداشته باشد
- ملک بابت عوارض و جریمه‌های احتمالی شهرداری تسویه حساب کرده باشد.
ممنوعیت صدور پروانه اضافه اشکوب در تهران: ابلاغیه شورای شهر
طبق بخشنامه رسمی شورای اسلامی شهر تهران به شماره ۱۷۲۰۸۳/۸۷/۸۰ مورخ ۱۳۸۷/۶/۳۱ (۳۱ شهریور ۱۳۸۷)، صدور هرگونه پروانه اضافه اشکوب در شهر تهران ممنوع اعلام شده است.
این ممنوعیت به منظور کنترل تراکم جمعیتی، رعایت ضوابط شهرسازی و ارتقاء ایمنی ساختمان‌ها در پایتخت اجرا می‌شود. طی سال‌های اخیر نیز بر اساس ضوابط جدید شهرداری، احداث طبقات مازاد در اکثر مناطق تهران ممنوع است و با تخلفات مرتبط برخورد جدی صورت می‌گیرد.
متن بخشنامه:
مطابق با ابلاغیه به شماره ۱۷۲۰۸۳/۸۷/۸۰ مورخ ۱۳۸۷/۶/۳۱، جلسه رسمی و علنی شورای اسلامی شهر تهران صدور مجوز اضافه اشکوب را ممنوع اعلام کرده است. لذا شهرداری مجاز به صدور مجوز احداث طبقه مازاد نمی‌باشد، مگر در شرایط خاص و با طی فرایندهای قانونی ویژه.
آیا صدور مجوز اضافه اشکوب کاملاً غیرممکن است؟
در حالت کلی در تهران ممنوع است، اما در برخی شرایط خاص و استثنایی (مانند املاک با کاربری خاص، یا املاکی که براساس ضوابط قدیمی دارای حقوق مکتسبه باشند) و پس از بررسی کارشناسی، امکان صدور این مجوز وجود دارد. این موارد کاملاً موردی و با تایید کمیسیون‌های تخصصی شهرداری صورت می‌گیرد.
مدارک مورد نیاز برای دریافت پروانه اضافه اشکوب
- سند مالکیت ملک
- اصل و کپی مدارک شناسایی مالک یا وکیل قانونی
- تقاضانامه رسمی دریافت مجوز
- نقشه‌های اصلاح‌شده معماری و سازه (مورد تایید مهندس ناظر)
- تاییدیه استحکام بنا (نظام مهندسی)
- تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
- فرم بیمه ساختمانی و پرداخت حق بیمه
- استعلام اداره برق (در صورت وجود تراس یا بالکن جدید)
مراحل و روند اخذ پروانه اضافه اشکوب
- ارائه درخواست رسمی به شهرداری منطقه
- تحویل مدارک
- بررسی استحکام بنا و استانداردهای فنی توسط نظام مهندسی
- بازدید و تهیه گزارش کارشناسی از ملک (شامل کروکی، موقعیت، دسترسی و…)
- تکمیل پرونده و ارسال به کمیسیون تخصصی شهرداری (در صورت وجود شرایط استثنا)
- اصلاح نقشه‌ها و بررسی استعلامات ادارات دیگر (برق، آتش‌نشانی و…)
- محاسبه و پرداخت عوارض، نوسازی و حق بیمه ساختمانی
- صدور مجوز نهایی توسط دبیرخانه شهرداری و تحویل به مالک
نکته: در بعضی موارد، شهرداری‌ها بابت صدور این مجوز، عوارض سنگینی دریافت می‌کنند که لازم است مالک از قبل نسبت به این هزینه‌ها آگاه باشد.
نکات حقوقی و تخلفات رایج
- ساخت طبقه اضافی بدون پروانه تخلف محسوب شده و شهرداری می‌تواند حکم تخریب یا جریمه سنگین صادر کند.
- حتی اگر سازه از نظر فنی استحکام داشته باشد، بدون مجوز امکان دریافت پایان‌کار یا انتقال سند وجود ندارد.
- در برخی مناطق، به دلیل محدودیت بارگذاری جمعیتی یا رعایت حقوق همسایگان، به هیچ عنوان مجوز اضافه طبقه داده نمی‌شود.
رضایت همسایه‌ها و تاثیر قانون تملک آپارتمان‌ها در این پروانه
یکی از شرایط کلیدی برای دریافت پروانه اضافه اشکوب، جلب رضایت همه مالکین و ساکنان ساختمان و حتی گاهی املاک مجاور است.
مطابق رویه معمول شهرداری‌ها، اگر ساختمان دارای چند مالک (مثلاً آپارتمانی با چند واحد) باشد، رضایت‌نامه کتبی و رسمی همه مالکین ملک برای اقدام به ساخت طبقه اضافه ضروری می‌باشد.
در مواردی که اضافه اشکوب منجر به تغییر در مشاعات (مثل سقف، راه‌پله، نورگیر و…) یا بارگذاری اضافه بر بخش‌های مشترک می‌شود، قانون تملک آپارتمان‌ها صراحت دارد که هرگونه تغییر در مشاعات یا ساخت و ساز خارج از حدود تعیین‌شده در سند تفکیکی، صرفاً با موافقت همه مالکین مجاز است.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها: «تصمیمات مربوط به اداره و استفاده از قسمت‌های مشترک ساختمان باید با تصویب اکثریت کل مالکین اتخاذ شود… هر گونه تغییر در مشاعات یا افزایش بنا منوط به رضایت تمام مالکین است.»
همچنین، شهرداری‌ها در بسیاری از مناطق، در صورت اعتراض یا عدم رضایت حتی یک مالک یا همسایه مجاور، از صدور پروانه اضافه اشکوب خودداری می‌کنند یا پرونده را متوقف می‌سازند.
نکات مهم:
- برای تشکیل پرونده اضافه اشکوب، ارائه رضایت‌نامه همه مالکین الزامی است.
- اگر ساختمان چند مالک دارد، بدون رضایت کتبی و رسمی تمامی مالکین، شهرداری مجوز صادر نمی‌کند.
- در صورت اختلاف یا شکایت هر یک از مالکین یا ساکنین، پرونده وارد فاز حقوقی شده و احتمال رد شدن تقاضا بالا می‌رود.
- هرگونه تغییر در مشاعات یا بارگذاری اضافه بر مشاعات، بدون رضایت کل مالکین و رعایت قانون تملک آپارتمان‌ها، تخلف محسوب می‌شود و می‌تواند موجب ابطال مجوز یا جریمه شود.
جمع‌بندی
دریافت پروانه اضافه اشکوب راهکاری جذاب برای افزایش ارزش ملک و بهره‌برداری بهینه از فضا است، اما فقط زمانی که به صورت قانونی و با رعایت کامل ضوابط انجام شود. هرگونه تخلف می‌تواند منجر به خسارات سنگین شود. بهتر است پیش از هر اقدامی، با کارشناسان و مشاوران حقوقی و فنی مشورت کنید.
سوالات متداول درباره پروانه اضافه اشکوب
خیر. همه ساختمان‌ها واجد شرایط نیستند و ضوابط منطقه‌ای و ظرفیت بارگذاری مهم است.
خیر. شهرداری معمولاً عوارض و هزینه‌های مرتبط را طبق جدول منطقه‌ای دریافت می‌کند.
درخواست مشاوره تخصصی
اگر قصد شروع پروژه ساخت‌وساز دارید و نیاز به راهنمایی فنی دارید می‌توانید از کارشناسان ما در این زمینه کمک بگیرید.
برای دریافت مشاوره کافی است با ما تماس بگیرید یا از طریق لینک زیر درخواست مشاوره خود را ثبت کنید.
دوره حرفه ای ضوابط شهرسازی و شهرداری
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.