در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده موظف به انجام مجموعه‌ای از تعهدات فنی، مالی و حقوقی مانند اخذ جواز، تأمین هزینه‌ها، تحویل واحدها، بیمه پروژه و تنظیم سند رسمی است. شفافیت در تنظیم این تعهدات، ضامن موفقیت پروژه و جلوگیری...
در قرارداد مشارکت در ساخت، همان‌گونه که مالک موظف است زمین یا ملک خود را برای اجرای پروژه در اختیار سازنده قرار دهد، سازنده نیز موظف است مجموعه‌ای از تعهدات فنی، حقوقی و مالی را در مقابل مالک اجرا نماید. اجرای دقیق این تعهدات، تضمین‌کننده تحقق منافع هر دو طرف و پیشگیری از اختلافات بعدی خواهد بود.
نکته حائز اهمیت آن است که قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای نامعین در حقوق ایران محسوب می‌شود؛ به این معنا که قانون‌گذار تعریف مشخصی از آن ارائه نکرده و شرایط آن به صورت صریح در قوانین موضوعه نیامده است. از این‌رو، ضروری است که تمامی شرایط و تعهدات طرفین به‌صورت کامل، شفاف و دقیق در متن قرارداد قید شود. در غیر این صورت، در صورت بروز اختلاف، تفسیر قرارداد ممکن است بر خلاف منافع یکی از طرفین تمام شود.
اهمیت تعیین دقیق تعهدات سازنده
تعهدات سازنده ستون فقرات پروژه مشارکتی محسوب می‌شود. از اخذ پروانه ساخت تا تحویل واحدها، همه چیز به عملکرد سازنده بستگی دارد. در صورت شفاف نبودن تعهدات، موارد زیر ممکن است رخ دهد:
تأخیر در اجرا
ابهام در پرداخت هزینه‌ها
دعوای حقوقی
کاهش کیفیت ساخت
بنابراین، هر بند تعهد باید همراه با جزئیات، زمان‌بندی و ضمانت اجرا در متن قرارداد گنجانده شود.
فهرست مهم‌ترین تعهدات سازنده
در یک قرارداد استاندارد، سازنده موظف به انجام تعهدات زیر است:
پرداخت هزینه‌های انشعابات، برق سه فاز و سایر هزینه‌های اجرایی
همچنین لازم است تعهدات مرتبط با طراحی داخلی، تهیه نقشه‌ها و گرفتن تأییدیه مالک، صراحتاً درج شود.
نمونه بند تعهدات سازنده در قرارداد
در ادامه، یک نمونه متن ماده مربوط به تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت ارائه می‌گردد:
طرف دوم متعهد گردید کلیه هزینه‌های اداری و اجرایی مرتبط با شهرداری، برگه‌های تعهد و نظارت نظام مهندسی در چهار رشته معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی را پرداخت نماید.
طرف دوم متعهد گردید که بنایی دقیقاً مطابق با مشخصات فنی تجهیزات و مصالح مندرج در نقشه‌های اجرایی مشاور طراح، در حدود مشخصات فنی و عمومی و مصالح مصرفی قرارداد که مورد تایید شهرداری منطقه و طرف اول می‌باشد، در زمین متعلق به طرف اول احداث نماید.
طرف دوم متعهد به انعقاد قرارداد طراحی و نظارت بر اجرا، به صورت تمام و کمال، با آقا/خانم مهندس …………………. می‌باشد.
طرف دوم متعهد گردید پس از اخذ جواز، موضوع را کتباً به طرف اول اطلاع دهد.
طرف دوم مجری و مسئول احداث بنا می‌باشد. لذا ایشان ملزم و متعهد به رعایت کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمنی، رعایت آخرین ورژن آیین‌نامه ۲۸۰۰ و مقررات ملی ساختمان بوده و چنانچه در زمان اجرای بنا خسارت مالی و یا جانی به هر شخص حقیقی، حقوقی یا ثالث وارد آید، مسئولیت آن تماماً بر عهده طرف دوم بوده و طرف اول هیچ‌گونه مسئولیتی ندارد. پاسخگویی به اشخاص حقیقی و حقوقی و مراجع اداری و قضایی و پرداخت خسارات و جرائم، تماماً به عهده طرف دوم می‌باشد.
طرف دوم شخصاً متعهد و مسئول اجرای کامل قرارداد بوده و حق واگذاری کلی یا جزئی این قرارداد را به هر نحوی، به غیر از خود، ندارد.
طرف دوم متعهد گردید یک نسخه از کلیه نقشه‌های پلان معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی، طراحی داخلی و برنامه زمان‌بندی پروژه را به نماینده طرف اول تحویل دهد و پس از امضای طرف اول یا نماینده ایشان، نسبت به احداث بنا اقدام نماید.
در صورتی که مصالح تعیین‌شده در لیست مصالح مصرفی موجود نباشد، طرف دوم می‌تواند مصالح مشابه و از نظر قیمت و کیفیت هم‌تراز با لیست مصالح مورد توافق را با تایید کتبی نماینده طرف اول استفاده نماید.
طرف دوم متعهد می‌گردد که مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان، بیمه کیفیت ساختمان (تضمین کیفیت) و بیمه اجرای عملیات ساختمانی (مسئولیت مدنی کارفرما در قبال اشخاص ثالث حقیقی و حقوقی و ساختمان‌های مجاور) نزد شرکت بیمه قرار دهد، هزینه‌های آن را بپردازد و مدارک آن را به رویت طرف اول برساند. تأکیداً، بروز هرگونه خسارت جانی و مالی ناشی از قصور سازنده در اجرای پروژه یا پس از آن، بر عهده طرف اول نمی‌باشد.
اخذ تمامی تأییدیه‌ها و پرداخت هزینه‌های مرتبط با سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، ثبت، شهرداری و ارگان‌های ذی‌ربط بر عهده طرف دوم می‌باشد.
اخذ گواهی مکانیک خاک و تمامی هزینه‌های مرتبط با آن، به عهده سازنده می‌باشد.
طرف دوم موظف است نقشه‌های As Built (منظور نقشه‌های فاز یک و دو، طراحی داخلی، معماری و نما نمی‌باشد) ساختمان را در انتهای کار، تحویل طرف اول نماید.
هزینه و مسئولیت انجام امور مربوط به تفکیک و افراز اسناد ساختمان نوساز، صورتمجلس تفکیکی، تقسیم نامه محضری و تنظیم سند به منظور صدور سند اختصاصی از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه برای کل واحدهای احداثی، بر عهده طرف دوم می‌باشد.
طرف دوم متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌های مصرفی اعم از آب، برق، گاز و تلفن پس از تخلیه و تحویل ملک مورد مشارکت تا پایان عملیات ساختمانی و تحویل آپارتمان‌ها می‌باشد.
ملک کاملاً به رویت طرف دوم رسیده و کلیه اسناد و مدارک مرتبط با آن استعلام و رویت گردیده است.
کلیه هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده اداری یا اجرایی دیگر در ارتباط با قرارداد که عرفاً جزو شرایط ساختمان‌سازی باشد و احیاناً در این قرارداد ذکر نشده است، بر عهده سازنده می‌باشد.
طرف دوم اقرار می‌نماید که امکانات مالی و تخصصی لازم و کافی جهت احداث بنا و شراکت پلاک ثبتی موضوع قرارداد را، بدون نیاز به دریافت وام یا پیش‌فروش، دارا می‌باشد.
طرف اول هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال هزینه‌های ساخت ندارد و کلیه هزینه‌های ساخت و انجام عملیات مربوطه به عهده طرف دوم می‌باشد. طرف دوم مکلف به اتمام کل عملیات ساخت‌وساز و هر آن‌چه وابسته یا مربوط به آن باشد می‌باشد، اعم از شهرداری، بیمه، هزینه مهندس ناظر، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه، تأمین مصالح و اجرا، نظارت، هزینه خرید انشعابات آب، گاز به صورت اشتراکی و برق اختصاصی، انشعاب برق مصارف عمومی سه فاز، انشعاب فاضلاب، عوارض متفرقه، پایان‌کار، جرائم کمیسیون ماده صد و سایر کمیسیون‌های شهرداری و غیره که در این قرارداد ذکر نشده است. همچنین، در صورت نیاز به احداث شبکه‌های اصلی انشعابات پروژه (اعم از انتقال آب، برق، گاز و…) از شبکه سراسری تا محل پروژه، هزینه‌های طرح و اجرای شبکه مذکور بر عهده طرف دوم می‌باشد.
طرف دوم مکلف به تهیه دفترچه مشخصات فنی و معماری ساختمان شامل نقشه‌های تاسیساتی، همراه با مستندات، تأییدیه‌ها و جزئیات اجرایی مورد نیاز شهرداری و ادارات مربوطه می‌باشد.
طرف دوم متعهد می‌گردد که کلیه مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و تعهدات ناشی از اجرای این قرارداد و خسارات وارده به اشخاص حقیقی و حقوقی در تمام موارد مرتبط با این قرارداد را به عهده گرفته و طرف اول هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و تخلفات احتمالی ساخت نخواهد داشت.
طرف دوم مکلف است درختان موجود در ملک را طبق “صورتجلسه تحویل ملک” تحویل گرفته و به همان صورت تحویل دهد. بدیهی است خسارت ناشی از سهل‌انگاری طرف دوم نسبت به نگهداری از درختان، بر عهده ایشان می‌باشد (به‌جز موارد مورد توافق قید شده در قرارداد).
سازنده ملزم به تهیه طرح سه‌بعدی نما، لابی و کلیه فضاهای داخلی واحدها و اخذ تاییدیه کتبی مالک می‌باشد.
این قرارداد به شرط مباشرت طرف دوم منعقد گردیده است.
اشتباهات رایج در تنظیم تعهدات سازنده
بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت به‌دلیل استفاده از نمونه‌های آماده یا نداشتن مشاوره تخصصی، شامل خطاهایی هستند که در ادامه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم:
۱. کلی‌گویی بدون جزئیات اجرایی
عبارات مبهم مانند “سازنده موظف به اخذ پایان‌کار است” بدون تعیین زمان، مسئولیت هزینه‌ها و ضمانت اجرا، مشکلات فراوانی ایجاد می‌کند.
۲. نبود ضمانت اجرای تعهدات
نبود وجه التزام برای تأخیر یا تخلف از تعهدات، امکان پیگیری حقوقی مؤثر را سلب می‌کند.
۳. ابهام در مسئولیت مالی
مثلاً مشخص نیست که هزینه بیمه یا جرائم شهرداری به‌عهده کدام طرف است.
۴. عدم تطبیق با نقشه‌های به‌روزشده
گاهی نقشه‌ها تغییر می‌کنند اما قرارداد اصلاح نمی‌شود؛ این موجب اختلاف‌های حقوقی جدی می‌شود.
نتیجه‌گیری: چگونه از بروز اختلافات جلوگیری کنیم؟
با توجه به نامعین بودن قرارداد مشارکت در ساخت در نظام حقوقی ایران، تنظیم دقیق و تخصصی بند مربوط به تعهدات سازنده اهمیت بسیار بالایی دارد. این بخش از قرارداد نه تنها چارچوب اجرایی پروژه را مشخص می‌کند، بلکه سنگ‌بنای تعادل منافع طرفین محسوب می‌شود.
قراردادی که در آن تعهدات سازنده به‌صورت روشن، همراه با ضمانت اجرای مؤثر و زمان‌بندی مشخص تنظیم شده باشد، می‌تواند پروژه‌ای موفق، بدون اختلاف و همراه با تسویه‌حساب دقیق را تضمین کند. در غیر این صورت، حتی با حسن نیت طرفین، احتمال بروز اختلاف و توقف پروژه افزایش خواهد یافت.
برای تنظیم حرفه‌ای این بند و جلوگیری از اشتباهات پرهزینه، توصیه می‌کنیم پیش از امضای قرارداد، از مشاوره تخصصی تیم حقوقی تکا استفاده کنید.
📞 مشاوره تخصصی
اگر در آستانه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هستید، توصیه می‌کنیم پیش از امضا، از تیم حقوقی تخصصی تکا مشاوره دریافت کنید تا قرارداد شما با کم‌ترین ریسک و بیشترین شفافیت تنظیم شود.
2 پاسخ
سلام وقت شما به خیر
چک لیست نکات قرارداد مشارکت درساخت که تو پیج اشاره کردید رو محبت بفرمایید
سلام و ارادت، در قسمت جستوجوی سایت چک لیست مشارکت در ساخت را سرچ کنید، محتوای مربوط به آن نمایش داده می‌شود.