وقتی صحبت از ساخت‌وساز یا ارزش‌گذاری یک ملک می‌شود، موضوع تراکم ساخت اهمیت زیادی پیدا می‌کند. تراکم یعنی چند طبقه می‌توان روی یک زمین مشخص ساخت؛ اما گاهی در بعضی املاک، امکان دریافت مجوز «طبقه اضافه» نیز وجود دارد. در این مقاله می‌خوانید که شرایط اخذ طبقه اضافه چیست و شهرداری تهران چه معیارهایی را بررسی می‌کند.
«اضافه طبقه» به معنای ساخت طبقه‌ای بیش از میزان مجاز تعیین‌شده در ضوابط رسمی طرح تفصیلی شهر است. (ورژن آخر طرح تفصیلی شهر تهران تابستان سال 98 می‌باشد.)
در واقع، شهرداری برای هر ملک، بر اساس پهنه‌بندی، عرض گذر و مساحت زمین، تراکم ساختمانی مشخصی تعریف کرده که سقف مجاز ساخت‌وساز را تعیین می‌کند.
برای مثال، در شهر تهران، اگر ملکی دارای شرایط زیر باشد:
مطابق ضوابط، این ملک مجاز به ساخت:
۵ طبقه روی پیلوت
با سطح اشغال ۶۰٪ از طول زمین + ۲ متر در 5 طبقه روی همکف خواهد بود.
در چنین شرایطی، ساخت طبقه ششم یا افزایش سطح اشغال بیش از مقدار تعیین‌شده، نیازمند بررسی بیشتر و دریافت مجوز «اضافه بنا» از شهرداری است.
برای بررسی امکان ساخت اضافه طبقه، اولین قدم، شناخت دقیق تراکم مجاز ملک است.
تراکم، میزان طبقات و سطح اشغالی است که شهرداری برای هر ملک، با توجه به ضوابط طرح تفصیلی، مجاز می‌داند.
برای استعلام تراکم مجاز در شهر تهران، می‌توان از سامانه «تهران من» استفاده کرد.
در این سامانه، اطلاعات زیر قابل مشاهده است:
اما یک نکته مهم:
همه‌ی موارد مؤثر در دریافت مجوز اضافه طبقه، در استعلام سامانه تهران من نمایش داده نمی‌شوند.
برای مثال، در تاریخ انتشار این محتوا، شهرداری تهران جهت جلوگیری از تفکیک املاک بزرگ‌متراژ، ضوابط تشویقی ویژه‌ای در نظر گرفته است:
در پهنه R122، اگر مساحت ملک ۳ برابر حداقل مساحت مجاز آن زیرپهنه باشد،
یک طبقه اضافه به‌عنوان تشویقی تعلق می‌گیرد.
اگر ۵ برابر باشد، امکان دریافت ۲ طبقه تشویقی وجود دارد.
نکته مهم:
همه این ضوابط تشویقی منوط به تأمین پارکینگ کافی مطابق مقررات پارکینگ و معماری ساختمان است.
این اطلاعات پایه‌ای هستند و در بررسی امکان اضافه طبقه، تأثیر مستقیمی دارند.
البته برای اطمینان بیشتر، توصیه می‌شود استعلام طرح تفصیلی را از کارشناسان تخصصی مشاوره بگیرید.
املاکی که در کوچه‌های کم‌عرض یا با عقب‌نشینی محدود قرار دارند، به‌سختی می‌توانند مجوز اضافه طبقه بگیرند.
شهرداری نسبت به عرض گذر، وضعیت نورگیری، دسترسی اضطراری و سطح اشغال مجاز بسیار حساس است.
یکی از معیارهای مهم شهرداری، تناسب ارتفاع ملک با بافت اطراف است.
اگر ساختمان‌های مجاور همه ۴ طبقه باشند، احتمال صدور مجوز طبقه ششم بسیار پایین است؛ حتی اگر از نظر فنی امکان آن وجود داشته باشد. (اصطلاح خط رعایت خط آسمان)
برای تسریع روند نوسازی در برخی محلات، شهرداری تهران طرح‌های تشویقی خاصی برای ساخت‌وساز در نظر گرفته است.
در این طرح‌ها، برخی املاک که در سامانه شهرداری با عنوان «بافت فرسوده» یا «بافت ناکارآمد شهری» شناسایی می‌شوند،
مشمول امتیازهایی همچون یک طبقه اضافه تشویقی می‌گردند.
این امتیاز معمولاً در استعلام‌های عادی نمایش داده نمی‌شود و نیاز به بررسی دقیق موقعیت ملک روی نقشه و تأیید از سوی معاونت شهرسازی شهرداری دارد.
اگر ملک شما در این دسته قرار گیرد و سایر شرایط مانند تأمین پارکینگ و ضوابط ارتفاع رعایت شود،
امکان دریافت مجوز ساخت طبقه اضافی به عنوان تشویقی وجود خواهد داشت.
یکی از خطرات پنهان در قراردادهای مشارکت در ساخت، سوءاستفاده از مفهوم اضافه طبقه برای اغوای مالکین است.
در بسیاری از قراردادهایی که با اهداف سودجویانه تنظیم می‌شوند، برخی سازندگان یا دلال‌ها با وعده‌های مبهم مانند:
“حتماً مجوز طبقه ششم رو می‌گیریم”
“پارکینگ رو یه جوری حل می‌کنیم، شما نگران نباش”
“بقیه هم گرفتن، ما هم می‌گیریم”
مالک را وارد چرخه‌ای از طمع، ابهام و نهایتاً ریسک حقوقی می‌کنند.
نکته‌ی کلیدی:
قرارداد مشارکت در ساخت باید صرفاً بر اساس ضوابط قطعی و قابل استناد ملک تنظیم شود؛
سهم‌بندی‌ها، تعداد طبقات و متراژ مفید باید مطابق مجوزهای رسمی طرح تفصیلی نوشته شود،
و در صورت امکان یا احتمال اضافه طبقه، صرفاً به عنوان «تراکم پیش‌بینی‌شده مشروط» و با ضمانت اجرا آورده شود.
تجربه‌ی تکا نشان می‌دهد بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام یا اختلاف‌برانگیز،
دقیقاً از همین نقطه‌ی “وعده‌ی اضافه طبقه بدون ضمانت” آغاز شده‌اند.
ساخت طبقه اضافه روی یک ملک، اقدامی تخصصی است که به بررسی فنی، حقوقی و شهرسازی دقیق نیاز دارد.
نه فقط ضوابط طرح تفصیلی، بلکه عواملی مثل پهنه ملک، عرض گذر، وضعیت همسایگان، طرح‌های ویژه شهرداری همگی در صدور مجوز اضافه طبقه مؤثرند.
در عین حال، برخی مالکین با اتکا به قول‌های غیررسمی یا بدون استعلام تخصصی، وارد مسیرهایی می‌شوند که منجر به پروژه‌های نیمه‌کاره، جریمه‌های سنگین می‌گردد.
اگر قصد ساخت طبقه اضافه دارید، مشاوران شرکت تکا آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای در زمینه بررسی شرایط ملک، تهیه مدارک و پیگیری مراحل دریافت مجوز از شهرداری هستند. ما در تکا، با بررسی ضوابط طرح تفصیلی، ظرفیت فنی ساختمان و سوابق منطقه، به شما می‌گوییم که آیا امکان اضافه طبقه وجود دارد یا خیر – و اگر هست و با چه شرایطی می‌توان مجوز قانونی گرفت.
📞 تماس با ما: 26150585-021
🔗 درخواست مشاوره
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
