تا پیش از تیر ۱۴۰۳، ثبت رسمی قراردادهای ملکی از جمله قراردادهای مشارکت در ساخت در دفاتر اسناد رسمی الزامی نبود، اما به‌عنوان یک اقدام احتیاطی توصیه می‌شد. در مواردی نیز طرفین برای مستند کردن توافقات خود، اقدام به اخذ اقرارنامه در دفترخانه می‌کردند.اما طبق قانون جدید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از تیرماه ۱۴۰۳ ثبت کلیه قراردادهای مرتبط با املاک، از جمله قراردادهای مشارکت در ساخت، در دفترخانه و سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد الزامی شده است. با این حال، باید توجه داشت که هنوز زیرساخت‌های لازم برای ثبت رسمی برخی از این قراردادها به‌ویژه قراردادهای پیچیده‌ای مانند مشارکت در ساخت فراهم نشده و نبود دستورالعمل‌های مشخص، می‌تواند منجر به بروز ابهامات و اختلافات جدید شود.
در ادامه این مقاله با اهداف این قانون، چالش‌های اجرایی آن، مراحل ثبت و نکاتی که باید در تنظیم قراردادها رعایت کنید آشنا می‌شوید.
ماده ثبت قراردادها در دفترخانه
زمان اجرا: بر اساس اعلام رسمی سازمان ثبت، مقررات از سوم تیر ۱۴۰۳ لازم به اجرا است و از این تاریخ اسناد عادی (قولنامه، مبایعه‌نامهٔ دست‌نویس و …) در نقل و انتقال املاک اعتبار ندارد.
متن ماده یک و دو قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول
ماده۱ـ یکسال پس از راهاندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال
ماده۲ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن، پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط، در سند درج گردد. مأخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل حق الثبت، حق التحریر و هزینه دادرسی قراردادهای مذکور تابع حکم مندرج در تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ (ارزش معاملاتی) می باشد.
قانون ثبت معاملات اموال غیرمنقول به زبان ساده
بر اساس قانون جدید ثبت معاملات، از یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تمامی معاملات و قراردادهایی که به‌نوعی باعث انتقال مالکیت یا حقوق اصلی اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه یا هر ملک ثابت دیگری) می‌شوند، باید حتماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
این الزام شامل موارد زیر است:
- خرید و فروش ملک
تبصره 4 ماده 1 قانون ثبت معمالات املاک:
انجام هرگونه عمل حقوقی (موضوع ماده یک) نسبت به مال موضوع این سند صرفا به صورت رسمی و پس از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد معتبر می‌باشد.
یعنی با داشتن اسناد تک برگ جدید که سبز رنگ صادر می‌شوند باید حتما هر نوع عمل حقوقی نسبت به اون ملک دارای سند به صورت رسمی ثبت شوند در سامانه ثبت اسناد.
- انتقال حق استفاده طولانی‌مدت از ملک (بیش از دو سال)
- پیشفروش آپارتمان یا ساختمان
- اجاره به شرط تملیک
- وقف یا رهن ملک
- هرگونه توافقی که منجر به این انتقال‌ها یا تعهد به انجام آنها شود
اگر این معاملات ثبت نشوند:
- هیچ دادگاه، شورای حل اختلاف یا داوری به دعوای مربوط به این قراردادها رسیدگی نمی‌کند.
- اسناد و مدارک معامله، اعتبار قانونی نخواهند داشت.
- امکان طرح شکایت‌هایی مانند الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، اثبات مالکیت یا حتی شکایت کیفری بابت انتقال مال غیر وجود ندارد.
- تنها استثنا، دعوای پس گرفتن پول یا عوض معامله (در صورت اثبات پرداخت) است.
بنابراین، افرادی که قصد معامله اموال غیرمنقول دارند، لازم است پیش از هر اقدامی، قرارداد خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.
علاوه بر ثبت در سامانه، دفاتر اسناد رسمی هم موظف شده‌اند در صورت درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی مرتبط با اموال غیرمنقول (مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، تعهد به فروش ملک و…) را به‌طور رسمی تنظیم و ثبت کنند.
هنگام تنظیم این اسناد، دفاتر باید نکات زیر را در متن قرارداد قید کنند:
- مبلغ دقیق مورد توافق طرفین
- شرایط پرداخت پول (مثلاً پرداخت نقد یا اقساطی و زمان‌بندی آن)
- شروط مربوط به فسخ، انحلال یا اسقاط قرارداد مطابق قوانین
هزینه‌های مرتبط با ثبت و تنظیم این قراردادها مانند حق‌الثبت و حق‌التحریر هم بر اساس ارزش معاملاتی ملک (طبق مقررات مالیات‌های مستقیم) محاسبه می‌شود.
جایگاه قرارداد مشارکت در ساخت در قانون جدید
مادهٔ ۱۵ قانون، قرارداد مشارکت در ساخت را هم‌تراز با پیشفروش ساختمان قرار داده و تصریح می‌کند که:
- تنظیم سند رسمی در دفترخانه الزامی است.
- بدون ثبت، دعوای الزام به سند، خلع ید، خسارت تأخیر و … پذیرفته نمی‌شود.
- پس از ثبت، سامانه هرگونه معاملهٔ معارض بر همان پلاک ثبتی را مسدود می‌کند.
پیشنهاد می‌شود برای جلوگیری از خطرات پیش فروش و آگاهی از قوانین جدید پیش فروش به مقاله خطرات پیش فروش مراجعه بفرمایید.
مراحل ثبت دفترخانه‌ای قرارداد مشارکت در ساخت
| گام | اقدام | مسئول مستقیم |
| ۱ | بارگذاری پیش‌نویس استاندارد در سامانهٔ «ثبت آنی» | مشاور املاک یا یکی از طرفین |
| ۲ | استعلام برخط مالیات، شهرداری، تامین اجتماعی | دفترخانه |
| ۳ | محاسبه و اخذ حق‌الثبت و حق‌التحریر | دفترخانه |
| ۴ | امضای الکترونیکی و صدور کد رهگیری | طرفین و سردفتر |
| ۵ | ارسال برخط سند به سازمان ثبت و درج در پروندهٔ ملک | دفترخانه |
- ابتدا پیش‌نویس قرارداد باید در قالب قرارداد یکسان سامانه درج شود؛ این عمل جای قولنامهٔ عادی را می‌گیرد.
- دفترخانه در همان سامانه پاسخ استعلامات را دریافت و عدم ممنوعیت معامله را احراز می‌کند.
- پس از پرداخت هزینه‌ها، امضای دیجیتال همه اشخاص و دو شاهد ثبت می‌شود.
سند با کد یکتا در پروندهٔ ثبتی ملک ذخیره و هر معاملهٔ بعدی منوط به رفع محدودیت می‌گردد. - توجه داشته باشید که این ثبت قرارداد در حال حاضر به علت محدودیت ها در دفتر خانه خیلی با این تفاسیر هم حتی اجرایی نمیشه بعضا
هزینه‌ها و پرداخت‌های الزامی
| عنوان هزینه | مأخذ محاسبه | زمان وصول |
| حق‌الثبت | ارزش معاملاتی زمین + آوردهٔ ریالی طرفین | هنگام تنظیم سند |
| حق‌التحریر | تعرفهٔ «پیشفروش/مشارکت» دفاتر | هنگام تنظیم سند |
| مالیات نقل و انتقال | ۵٪ ارزش معاملاتی | همزمان با حق‌الثبت |
| دیون بیمهٔ سازنده | اعلام آنلاین تامین اجتماعی | پیش از امضای سند |
عواقب عدم ثبت
| پیامد حقوقی | شرح |
| عدم پذیرش در محاکم | هیچ دعوای الزام، فسخ، خلع ید و … پذیرفته نمی‌شود. |
| معاملهٔ معارض | شخصی که سند رسمی بگیرد، «مالک قانونی» شناخته می‌شود. |
| جرایم حرفه‌ای | سردفتر یا دلال متخلف با جریمهٔ نقدی و تعلیق پروانه روبه‌رو می‌شود. |
| توقف پروژه | شهرداری و بانک‌ها بدون سند رسمی خدمات ارائه نمی‌کنند. |
تشریفات فسخ قرارداد (مهلت ۳۰ روزه)
طبق تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۱۵، دعوای تنفیذ فسخ فقط وقتی پذیرفته می‌شود که:
- ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، اظهارنامهٔ رسمی ارسال شود؛
- حداکثر ۱۵ روز بعد، دعوی تنفیذ فسخ در دادگاه اقامه شود.
عدم رعایت این مواعد، اثر حقوقی فسخ را از بین می‌برد.
در بسیاری از موارد، اشتباه در نگارش متون قرارداد باعث بروز مشکلات جدی حقوقی می‌شود که معمولاً افراد بعد از مراجعه به دادگاه متوجه آن خواهند شد. برای مثال، گاهی شرطی که باید ماهیت تفاسخی داشته باشد، اشتباهاً به صورت فسخ نوشته می‌شود و همین موضوع باعث ابهام در تفسیر قرارداد توسط قاضی می‌شود. این خطاها ممکن است منافع شما را که انتظارش را داشتید، از بین ببرد. برای مطالعه این مطلب که به تفاوت فسخ، منفسخ، تفاسخ و محل کاربرد هر کدام با مثال‌های ساده و کاربردی می‌پردازیم به مقاله تفاوت فسخ و منفسخ و تفاسخ رجوع کنید.
توصیه‌های عملی برای مالک و سازنده
- پیش‌نویس قرارداد را کامل و دقیق تهیه کنید؛
- پیش از عقد، پلاک ثبتی را تک‌برگی کنید تا استعلامات سریع‌تر انجام شود.
- وجه بلاعوض و سهم‌آورده را رسمی و دقیق درج کنید.
- شرط تعدیل هزینه و زمان را درج کنید تا در برابر تورم و تاخیر بیمه باشید.
- مهلت قانونی فسخ (۳۰ روز) را در تقویم خود ثبت و پیگیری کنید.
جمع‌بندی
قانون جدید ثبت ۱۴۰۳، قراردادهای غیر رسمی را عملاً بی‌اثر کرده است. سرمایه‌گذاری واقعی بر بستر سند رسمی انجام می‌شود؛ در غیر این‌صورت نه در دادگاه شنیده می‌شوید، نه در شهرداری و بانک خدمات می‌گیرید.
با ثبت رسمی قرارداد مشارکت در ساخت، ریسک کلاهبرداری، فروش مال غیر و معاملهٔ معارض به حداقل می‌رسد که این عمل یکی از وظایف اصلی مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت است و برای دانستن بقیه وظایف مهم مالکین در زمان مشارکت در ساخت به مقاله پنج وظیفه مالکین در هنگام مشارکت در ساخت مراجعه بفرمایید.
اقدام توصیه‌شده: پیش‌نویس مشارکت خود را در سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری و برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کنید و در صورت نیاز از یک مشاور مجرب راهنمایی بگیرید.
برای دریافت مشاوره حقوقی و قراردادی درباره ثبت مشارکت در ساخت، همین حالا از طریق لینک زیر درخواست دهید یا با ما تماس بگیرید:
آشنایی با حقوق قراردادها
اگر قصد تنظیم قراردادهای ملکی و مشارکت در ساخت را دارید باید با حقوق تنظیم قراردادها آشنایی داشته باشید. در این پکیج تلاش نمودیم تا هرآنچه نیازمند تنظیم یک قرارداد را از صفر توضیح دهیم. هر بخش علاوه بر آموزه های خود مثال مرتبطی خواهد داشت تا درک مفاهیم راحت تر انجام شود. هفت جلسه اول این پکیج توسط آقای مهندس مدرس و جلسه هشتم که توسط آقای اصغر گرشاسبی تدریس شده است.
یک پاسخ
مختصر و مفید بود مرسی