قانون پیش‌فروش ساختمان مورخ (1389/10/12) در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. قانون جدید پیش‌فروش، یک قانون حمایتی به نفع پیش‌خریدار است.
توجه داشته‌باشید طبق این قانون، قرارداد پیش‌فروش باید حتما در دفتر اسناد رسمی نوشته شود و مشاورین املاک موظفند برای تنظیم سند رسمی، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و در صورت تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط املاک، امکان تعلیق پروانه کسب آن‌ها وجود دارد.
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.
در نتیجه پیش‌فروش یک قانون معین است و خرید و فروش آپارتمان‌هایی که پایان‌کار ندارند شامل قانون پیش‌فروش می‌شوند.
قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود.
1- داوری در قرارداد پیش‌فروش اجباری است
2- طرفین باید هر کدام یک داور تعیین کنند و نفر سوم را با تراضی انتخاب کنند. اگر طرفین برای تعیین داور تراضی نکنند رئیس دادگستری سرداور تعیین می‌کند.
در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ضمانت اجرای کم یا زیاد شدن متراژ واحد
در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبلغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد کند.
توجه داشته باشید با رعایت این نکات فقط می‌توانید ریسک قرارداد را کم کنید!
متاسفانه بیشتر قراردادهای پیش‌فروش مخصوصاً (پروژه‌های مشارکتی) به دعوا و شکایت ختم می‌شوند که اکثراً به علت نداشتن قرارداد خوب این اتفاق پیش می‌آید.
در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بین مالک و سازنده اختلاف بوجود بیاید ممکن است پروژه مدت‌ها متوقف شود و تحویل ملک به تعویق خواهد افتاد. اگر در قرارداد مشارکتی پیش‌فروش صورت گیرد و پروژه به مشکل بخورد پیش‌خریداران می توانند با شکایت حل مشکل را دشوار تر کنند. در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده‌ای که به دنبال پیش‌فروش است به این معناست که سرمایه لازم برای ساخت پروژه را ندارد و ممکن است که پروژه نیمه تمام باقی بماند و یا حتی ممکن است که بعد از پیش‌فروش پروژه را رها کند!
پیش‌فروش قبل از تقسیم نامه نافذ نیست و در چنین معاملاتی ممکن است که یک واحد را به چندین نفر پیش‌فروش کنند.
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.