خطرات پیش‌فروش و قانون جدید پیش‌فروش

قانون پیش‌فروش ساختمان مورخ (1389/10/12) در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. قانون جدید پیش‌فروش، یک قانون حمایتی به نفع پیش‌خریدار است.

توجه داشته‌باشید طبق این قانون، قرارداد پیش‌فروش باید حتما در دفتر اسناد رسمی نوشته شود و مشاورین املاک موظفند برای تنظیم سند رسمی، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و در صورت تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط املاک، امکان تعلیق پروانه کسب آن‌ها وجود دارد.

تعریف پیش‌فروش از نظر قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

در نتیجه پیش‌فروش یک قانون معین است و خرید و فروش آپارتمان‌هایی که پایان‌کار ندارند شامل قانون پیش‌فروش می‌شوند.

مفاد قرارداد پیش‌ فروش

قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود.

  1.  اسم و مشخصات طرفین
  2.  پلاک ثبتی و نشانی
  3.  اوصاف و امکانات ساختمان، مساحت اعیانی، تعداد اتاق، شماره طبقه، واحد، پارکینگ، انباری
  4.  مشخصات فنی و معماری ساختمان
  5.  بھا یا عوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
  6.  شماره قبوض اقساطی برای بھا، تحویل و انتقال قطعی
  7.  زمان تحویل و تنظیم سند رسمی
  8. تعیین‌ تکلیف خسارات، تضمین های، بیمه، تغییر قیمت و مشخصات مورد معامله، تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع
  9.  معرفی داوران

داور در قرارداد پیش فروش

1- داوری در قرارداد پیش‌فروش اجباری است

2- طرفین باید هر کدام یک داور تعیین کنند و نفر سوم را با تراضی انتخاب کنند. اگر طرفین برای تعیین داور تراضی نکنند رئیس دادگستری سرداور تعیین می‌کند.

حق حبس پیش خریدار

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ضمانت اجرای کم یا زیاد شدن متراژ واحد

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت. لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. در صورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبلغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد کند.

6 نکته مهم در پیش‌خرید 

توجه داشته باشید با رعایت این نکات فقط می‌توانید ریسک قرارداد را کم کنید!

  1. قرارداد را در دفتر اسناد رسمی بنویسید.
  2. پیشنهاد ما به شما این است که حتی الامکان در پروژه های بزرگ پیش‌خرید نکنید!
  3. هنگام پیش‌خرید حتما سند ملک و در صورت مشارکتی بودن پروژه، قرارداد مشارکت در ساخت آن‌ را مطالعه کنید تا از حدود اختیارات سازنده در پیش‌فروش مطلع شوید.
  4.  توجه داشته باشید که پیش‌فروش قبل از امضای تقسیم‌نامه نافذ نمی‌باشد پس حتما تقسیم‌نامه محضری را مطالعه کنید.
  5.  داشتن گواهی ناظر مبنی بر انتهای عملیات پی.
  6. در آخر، حتما در کنار خود یک مشاوره خبره داشته باشید!

خطرات پیش‌فروش 

متاسفانه بیشتر قراردادهای پیش‌فروش مخصوصاً (پروژه‌های مشارکتی) به دعوا و شکایت ختم می‌شوند که اکثراً به علت نداشتن قرارداد خوب این اتفاق پیش می‌آید.

در قرارداد مشارکت در ساخت اگر بین مالک و سازنده اختلاف بوجود بیاید ممکن است پروژه مدت‌ها متوقف شود و تحویل ملک به تعویق خواهد افتاد. اگر در قرارداد مشارکتی پیش‌فروش صورت گیرد و پروژه به مشکل بخورد پیش‌خریداران می توانند با شکایت حل مشکل را دشوار تر کنند. در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده‌ای که به دنبال پیش‌فروش است به این معناست که سرمایه لازم برای ساخت پروژه را ندارد و ممکن است که پروژه نیمه تمام باقی بماند و یا حتی ممکن است که بعد از پیش‌فروش پروژه را رها کند!

پیش‌فروش قبل از تقسیم نامه نافذ نیست و در چنین معاملاتی ممکن است که یک واحد را به چندین نفر پیش‌فروش کنند.

بیشتر بخوانید.

در اینستاگرام
ما را دنبال کنید!
call
021-22826318
برای مشاوره و تعیین وقت حضوری

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

اسکرول به بالا

درخواست مشاوره خود را با کارشناسان ما مطرح کنید.

کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.