فسخ در فرهنگ لغت به معنی نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن است.
اما در دنیای حقوق، پایان دادن قرارداد توسط یکی از دو طرف قرارداد یا در برخی موارد توسط شخص ثالث را فسخ قرارداد می‌گویند.
عقود از جهت امکان و عدم امکان فسخ، به عقد لازم و جایز تقسیم می‌شوند. عقد لازم، قراردادی است که طرفین معامله حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد مشخصی که به آنها اجازه داده شده است. به عنوان مثال اگر در کالای مبادله شده عیبی وجود داشته باشد، طرف متضرر مختار است که معامله را فسخ کند یا اگر در معامله ضرر فاحشی وجود داشته باشد، امکان فسخ معامله برای طرفین وجود دارد. معامالتی از قبیل بیع، اجاره، صلح و … از عقود لازم هستند.
اما عقد جایز، قراردادی است که هر یک از طرفین بتواند آن را فسخ کند. یعنی رابطه‌ای که در اثر عقد جایز ایجاد می‌شود به گونه‌ای است که هر یک از طرفین هر زمانی که بخواهند میتوانند آن را بدون هیچ علتی به هم بزنند و برای فسخ معامله از سوی یکی از طرفین، نیازی به موافقت و یا اعالم به طرف مقابل ندارند. عقد ودیعه، عقد عاریه، عقد وکالت، عقد شرکت، عقد مضاربه از جمله عقود جایز هستند.
ما در این مقاله به 4 روش فسخ قراردادهای لازم می‌پردازیم.
در چارچوب قانون،فسخ قرارداد، به شیوه های مختلفی انجام می‌گردد. فسخ قرارداد مبتنی بر حقی است که یا به وسیله توافق طرفین ایجاد شده یا به وسیله قانون مستقیما به وجود آمده و این حق برای یکی از طرفین یا هر دو یا شخص ثالث است. اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ، منحل شده و آثار آن قطع شود.بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، از آن پس از بین می رود.
بر اساس ماده ۶۹۳ قانون مدنی،11 مورد خیار فسخ قرارداد وجود دارد. این حقوق موجب می‌شود تا افرادی که قراردادی را منعقد کردند یا موردی را خریداری کردند یا به فروش رساندند در صورت ناراضی بودن آن معامله را فسخ کنند. خیارات به معنی اختیارات می‌باشد، در واقع به نوعی از حق و حقوق خریدار و فروشنده بر روی کالا یا حیوان و قرارداد ها را بیان میکند که ما به هر 11 مورد آن اشاره کرده‌ایم.
در این اختیار، هر یک از طرفین عقد تا زمانی که طرفین و شهود آنها متفرق نشده باشند حق فسخ را دارند.
ب. خیار حیوان
اگر مال مورد معامله حیوان باشد خریدار تا 3 روز پس از عقد مبیع، اختیار فسخ معامله دارد.
توضیحات در قسمت دوم روش‌های فسخ قرارداد می‌باشد.
این اختیار فسخ غالبا برای بایع (فروشنده) لحاظ می‌شود که در صورت عدم وصول ثمن (مبلغ بیع) می‌تواند از آن استفاده نماید. با وجود 4 شرط زیر، فروشنده می‌تواند معامله را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ کند.
فراموش نکنید، اگر خریدار تمام ثمن و بهای معامله را بپردازد، فروشنده نمی‌تواند به استناد خیار تاخیر ثمن معامله را فسخ کند. اگر خریدار تمام ثمن را نپرداخته باشد اما برای پرداخت ضمانتی معرفی کند، باز هم فروشنده نمی تواند معامله را فسخ کند. خیار تاخیر ثمن تنها در عقد بیع وجود دارد و مخصوص فروشنده است.
اگر فروشنده یا خریدار به هر دلیلی مورد مال را ندیده و به وصف دیگری، آنرا معامله نماید در صورت رویت و عدم تایید، این حق را دارند که معامله را فسخ نمایند همچنین اگر کسی مالی را قبال دیده باشد و با اعتماد به وضعی که قبال دیده حاضر به انجام معامله شود، اما مشخص شود مال مشخصات قبلی را ندارد، می‌تواند از خیار رویت استفاده کند.
این نوع اختیار زمانی قابل استفاده است که مورد معامله دارای عیب و نقص پنهان بوده و در ظاهر مشخص نباشد.
اگر هر یک از طرفین معامله مورد غبن فاحش (فریب خوردن) باشند، اختیار فسخ معامله را خواهند داشت.
تدلیس در لغت به معنای کتمان کردن و پوشاندن است. در اصطالح تدلیس عبارت است از کارهایی که موجب فریب طرف معامله شود. در واقع تدلیس نیرنگی نامتعارف است که از سوی یکی از طرفین معامله، با آگاهی و دستیاری او، به منظور گمراه کردن طرف دیگر به کار می‌رود و او را به انجام معامله‌ای ترقیب میکند که طرف مقابل در صورت آگاه بودن از آن نیرنگ، به معامله رضایت نمی‌داد.
این اختیار در مواد 432 تا 422 قانون مدنی آورده شده است. اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش بینی شده باشد، اعم از آن که شرط فعل باشد یا صفت و یا شرط نتیجه ،در صورت تخلف متعهد از شرط، مشروط له می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
گاهی اوقات اموال یک شخص کمتر از از بدهی‌هایش می‌شود. در این موارد برای این شخص حکم افلاس یا ورشکستگی صادر می شود.مطابق ماده‌ی 383 قانون مدنی، در صورتی که یکی از طرفین دچار حالت افلاس شود، طرف دیگر می‌تواند با شرایط زیر و با استفاده از خیار تفلیس، معامله را فسخ کند.
گاهی یک طرف معامله در شرایطی قرار می گیرد که نمی‌تواند مورد معامله را تسلیم کند و به عبارتی تسلیم مورد معامله از سوی او متعذر می‌گردد.در این شرایط اجبار طرف دیگر به ماندن در معامله مخالف انصاف است. چرا که ممکن است شرایط برای تسلیم مال هیچ گاه فراهم نگردد، بنابراین قانون برای جلوگیری از ضرر بیشتر به چنین شخصی اجازه ی فسخ معامله را، با استفاده از خیار تعذر تسلیم داده است.
تبعض در لغت به معنای تجزیه و چندپاره شدن بوده و صفقه نیز به معنای معامله می‌باشد. مطابق ماده فوق، خیار تبعض صفقه در حقوق مدنی زمانی ایجاد می‌شود که یک معامله به دو بخش تجزیه می‌گردد، بدین صورت که یک بخش آن صحیح بوده و بخش دیگر، باطل می‌باشد. در این مورد دو حالت پیش خواهد آمد.
فراموش نکنید که این خیارات در هر معامله قابل ساقط کردن می باشند، به عبارت دیگر طرفین برای اینکه معامله آنها در آینده فسخ نگردد در قرارداد هایشان این عبارت را درج می‌کنند که کلیه خیارات به هر درجه‌ای که باشد از خود سلب و اسقاط نموده‌اند. و اگر چنین بندی یا تبصره‌ای در هریک یک از عقود لازم باشد، نمی‌توان با استفاده از خیارات، آن قرارداد را فسخ نمود. پس توصیه‌ی ما به شما این است که قبل از امضای هر قراردادی، به خوبی آن را مطالعه کنید از عدم وجود بند‌های اینچنینی ” اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش” اطمینان حاصل نمایید .
طرفین قرارداد شرایط و مدتی را تعیین می‌کنند تا در صورت عدم تحقق شرط به صورت توصیف شده در قرارداد، اختیار فسخ قرارداد را به صورت مستقل داشته باشند.
فراموش نکنید که فسخ قرارداد پس از اعلام یک طرف به طرف مقابل انجام می شود. ضمنا قابل استناد ترین روش برای اعلام به طرف مقابل، ابالغیه از طریق دادگاه می باشد اگر در عقد، مدت زمانی برای حق فسخ هر یک از طرفین یا هر دو تعیین شود، در حوزه اختیار شرط است. در خیار شرط حتما باید مدت خیار معلوم باشد،برای مثال نوشته شود تا یک سال پس از وقوع عقد. خیار شرط نمی تواند برای مدت نامحدود وجود داشته باشد. اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشود، هم شرط و هم معامله باطل است.
در موارد نادری دادگاه برای جلوگیری ضرر مالی هر یک از طرفین معامله در صورتی که موضوع دادخواست در راستای قوانین جاری کشور باشد،حکم به ابطال یا فسخ قرارداد می‌دهد. فراموش نکنید که این روش زمان زیادی را می طلبد و از سخت ترین روش‌ها است.
یکی از ساده‌ترین و کم هزینه ترین روش‌ها برای فسخ قرارداد اقاله می‌باشد، البته لازمه‌ی چنین امری آشنابودن با فنون مذاکره است. چرا که در اکثر مواقع طرف مقابل به این راحتی‌ها، توافق بر فسخ قرارداد را نمی‌پذیرد و این هنر ماست که شرایط را طوری جلوه دهیم که طرف مقابل منافعش را در فسخ قرارداد ببیند.
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.