ماده دوازدهم تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

1. طرف دوم متعهد گردید کلیه هزینه‌های اداری و اجرایی، مرتبط با شهرداری، برگه‌های تعهد و نظارت نظام مهندسی در چهار رشته معماری، سازه، تاسیسات مکانیکی، تاسیسات برقی را پرداخت نماید.
2. طرف دوم متعهد گردید، که بنایی دقیقاً مطابق با مشخصات فنی تجهیزات و مصالح مندرج در نقشه‌های اجرایی مشاور طراح مطابق حدود مشخصات فنی و عمومی و مصالح مصرفی قرارداد که مورد تایید شهرداری منطقه و طرف اول می‌باشد را، در زمین طرف اول احداث نماید.
3. طرف دوم متعهد به انعقاد قرارداد طراحی و نظارت بر اجرا بصورت تمام و کمال با آقا/خانم مهندس ……. می‌باشد. 
4. طرف دوم متعهد گردید پس از اخذ جواز، موضوع را کتباً به طرف اول اطلاع بدهد.
5. طرف دوم مجری و مسئول احداث بنا می‌باشد. لذا ایشان ملزم و متعهد به رعایت کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول ایمنی و رعایت آخرین ورژن آیین نامه ۲۸۰۰ و مقررات ملی ساختمان است. چنانچه در زمان اجرای بنا خسارت مالی و یا جانی به هر شخص حقیقی، حقوقی و ثالث وارد آید، مسئولیت آن، تماماً بر عهده طرف دوم بوده و طرف اول هیچگونه مسئولیتی ندارد. پاسخگویی به اشخاص حقیقی و حقوقی و مراجع اداری و قضایی و پرداخت خسارت و جرائم تماماً به عهده طرف دوم می‌باشد. [restrict]
6. طرف دوم شخصاً متعهد و مسئول اجرای کامل قرارداد بوده و حق واگذاری کلی یا جزیی این قرارداد را به هر نحوی، به غیر از خود را ندارد.
7. طرف دوم متعهد گردید، یک نسخه از کلیه نقشه‌های پلان معماری ، سازه، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی، طراحی داخلی و برنامه زمان‌بندی پروژه را، به نماینده طرف اول تحویل دهد. پس از امضاء طرف اول و یا نماینده طرف اول، نسبت به احداث بنا اقدام نماید.

بخش دوم نکات ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که مصالح تعیین شده در لیست مصالح مصرفی موجود نباشد، طرف دوم می‌تواند، مصالح مشابه و از نظر قیمت و کیفیت هم تراز با لیست مصالح مورد توافق را با تایید کتبی نماینده طرف اول استفاده نماید.

طرف دوم متعهد می‌گردد که مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان، بیمه کیفیت ساختمان (تضمین کیفیت) و بیمه اجرای عملیات ساختمانی (مسئولیت مدنی کارفرما در قبال اشخاص ثالث حقیقی و حقوقی) و ساختمان‌های مجاور نزد شرکت بیمه درآورده، هزینه‌های آن را بپردازد و مدارک آن را متمم به رویت طرف اول برساند. تاکیدا بروز هرگونه خسارت جانی و مالی ناشی از قصور سازنده در اجرای پروژه و یا پس از آن بر عهده طرف اول نمی‌باشد.

اخذ تمامی تاییده‌ها و پرداخت هزینه‌های مرتبط با سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی، ثبت، شهرداری و ارگان‌های ذی‌ربط بر عهده طرف دوم می‌باشد.

اخذ گواهی مکانیک خاک و تمامی هزینه‌های مرتبط با آن به عهده سازنده می‌باشد.

طرف دوم موظف می‌باشد تا نقشه‌های As Built (منظور نقشه‌های فاز یک و دو، طراحی داخلی و معماری و نما نمی‌باشد) ساختمان را در انتهای کار، تحویل طرف اول نماید.

هزینه و مسئولیت انجام امور مربوط به تفکیک و افراز سندهای ساختمان نوساز و صورت‌جلسه تفکیکی و تقسیم‌نامه محضری و تنظیم سند به‌ منظور صدور سند اختصاصی از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه برای کل واحدهای احداثی بر عهده طرف دوم است.

طرف دوم متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌های مصرفی اعم از آب و برق و گاز و تلفن پس از تخلیه و تحویل ملک مورد مشارکت به طرف دوم تا پایان عملیات ساختمانی و تحویل آپارتمان‌­ها می‌­باشد.

بخش سوم نکات ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

ملک کاملا به رویت طرف دوم برسد. سپس کلیه اسناد و مدارک مرتبط با آن استعلام و رویت گردیده است.

کلیه هزینه‌های پیش‌بینی‌ نشده اداری یا اجرایی دیگر در ارتباط با قرارداد که عرفا جزو شرایط ساختمان‌سازی باشد و احیاناً در این قرارداد ذکر نشده است بر عهده سازنده می‌باشد.

طرف دوم اقرار می‌نماید كه امكانات مالی و تخصصی لازم و کافی را جهت احداث بنا و شراكت پلاك ثبتی موضوع قرارداد بدون نیاز به دریافت وام و پیش‌فروش را دارد.

طرف اول هیچگونه مسئولیتی در قبال هزینه‌های ساخت ندارند. کلیه هزینه‌های ساخت و انجام عملیات آن به عهده طرف دوم می‌باشد. طرف دوم مکلف به اتمام کل عملیات ساخت و ساز و هر چیزی که وابسته یا مربوط به آن باشد می­باشد. اعم از شهرداری، بیمه، هزینه مهندس ناظر، معماری، بنایی، کارگری، ترسیم نقشه، تامین مصالح و اجرا، نظارت، هزینه خرید انشعابات آب، گاز بصورت اشتراکی و برق اختصاصی، انشعاب برق مصارف عمومی سه فاز، انشعاب فاضلاب، عوارض متفرقه، پایان‌کار، جرائم کمیسیون ماده صد و سایر کمیسیون‌های شهرداری و غیره که در این قرارداد ذکر نشده است. همچنین در صورت نیاز به احداث شبکه‌های اصلی انشعابات پروژه (اعم از انتقال آب، برق گاز و ….) از شبکه سراسری تا محل پروژه، هزینه‌های طرح و اجرای شبکه مذکور بر عهده طرف دوم می‌باشد.

طرف دوم مکلف به تهیه دفترچه مشخصات فنی و معماری ساختمان شامل نقشه‌های تاسیساتی همراه با مستندات و تاییده‌ها و جزئیات اجرایی مورد نیاز شهرداری و ادارات مربوطه می‌باشد.

بخش چهارم نکات ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

طرف دوم متعهد می گردد كه كليه مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و تعهدات ناشی از اجرای این قرارداد و خسارات وارده به اشخاص حقیقی و حقوقی در تمام موارد مرتبط با این قرارداد را به عهده می گیرد. همچنین طرف اول هیچگونه مسئولیتی در قبال مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی و تخلفات احتمالی ساخت را نخواهند داشت.

طرف دوم مکلف است درختان را طبق “صورتجلسه ­تحویل ملک” اخذ نموده و به همان صورت تحویل دهد. بدیهی است خسارت ناشی از سهل ­انگاری طرف دوم نسبت به نگهداری از درختان بر عهده‌ی ایشان می‌­باشد.( به غیر از موارد مورد توافق قید شده در قرارداد)

سازنده ملزم به تهیه طرح سه بعدی نما، لابی و کلیه فضاهای داخل واحدها را ارائه و اخذ تاییدیه کتبی مالک می‌باشد.

این قرارداد به شرط مباشرت طرف دوم منعقد گردیده است.

لزوم ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

1. تعیین مهندس معمار کمک می‌کند تا اختلافات سلیقه‌ای به حداقل برسد. هزینه بسیاری زیادی برای ساخت یک پروژه انجام می‌شود و بخش زیادی از ارزش یک ساختمان به طراحی آن اختصاص دارد. حتما به معماری توجه ویژه‌ای داشته باشید.
2. موضوع بیمه بسیار حائز اهمیت است. حتما پس از انجام آن مدارک به رویت طرفین رسیده و به قرارداد الحاق گردد. معمولا بیمه‌ی ساختمان هزینه‌ی بسیار اندکی نسبت به موارد دیگر دارد. ولی افراد بازهم حاضر به پرداخت این هزینه نمی‌شوند که خود می‌تواند خسارات زیادی را در بر داشته باشد. همچنین توجه کنید، سازنده باید برای اخذ جواز تخریب و نوسازی، مبالغی را به سازمان تامین اجتماعی پرداخت نماید. این مبالغ هیچ ارتباطی با بیمه‌های ساختمانی ذکر شده ندارد و سازنده باید بطور جداگانه اقدام به اخذ بیمه‌نامه از شرکت‌های بیمه نماید.
3. تعیین وضعیت درختان نیز از مواردی است که اهمیت ویژه دارد. حتی اگر درختی در ملک نباشد باید حتما این موضوع در صورتجلسه تحویل ملک ذکر گردد. پس از ساخت پروژه، جرایم بسیاری برای قطع درختان صادر گردیده است. چون دو طرف صورتجلسه درستی در این خصوص ندارند، این موضوع محل اختلاف می‌شود.

قرارداد به شرط مباشرت طرف دوم

در بند آخر ذکر کردیم که “این قرارداد به شرط مباشرت طرف دوم منعقد گردیده است” این بند از چند نظر حائز اهمیت است:

طرف دوم نمی‌تواند بدون رضایت طرف اول موضوع قرارداد را به غیر منتقل نماید.

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است حالتی رخ دهد که سازنده به هر دلیلی (به غیر از موارد فورس‌ماژور، ممانعت مالک یا اشخاص و ارگان‌های ثالث) نتواند پروژه را تکمیل نماید. این مسئله ممکن است به خاطر پیش‌فروش غیر مجاز، عدم تامین نقدینگی، مسائل شخصی، اختلاف بین شرکا و … رخ دهد.

مثلا فرض کنید که یک سال از آخرین عملیات اجرایی گذشته و پروژه پیشرفتی نداشته باشد و موعد انجام تعهد سازنده هم گذشته باشد. در این حالت معمولا سازنده در بخشی از عرصه یا اعیان ملک شریک شده است. حال مالک باید (در صورتی که طرفین این موضوع را در قرارداد پیش‌بینی نکرده باشند ) بر اساس قانون اقدام نماید. در این حالت مالک ابتدا به ساکن باید الزام سازنده به انجام تعهدات را از دادگاه مطالبه کند. معمولا اگر سازنده امکان اجرا نداشته باشد در مهلت مقرر هم قادر به تکمیل پروژه نخواهد بود.

در صورتی که باز هم سازنده تعهد را اجرا ننمود مالک باید توسط شخص ثالث یا خود پروژه را تکمیل کند. سپس هزینه‌های ساخت پروژه را از سازنده مطالبه کند. در این حالت هم سخت بتوان پروژه را از سازنده تحویل گرفت و آن را تکمیل کرد. مسلما اشخاص ثالث هم تمایلی به تکمیل پروژه‌هایی که نیمه‌کاره‌اند ندارند. در نهایت اتفاقی که رخ می‌دهد این است پس از چند سال تلاش نه سازنده، نه مالک و نه شخص ثالث نمی‌تواند پروژه را تکمیل کند. الزام سازنده هم میسر نیست و فسخ قرارداد هم معمولا با موانعی روبروست و تقریبا غیر ممکن می‌باشد.

نکته مهم قرارداد مباشرت طرف دوم

طبق قانون اگر موضوع تعهد انجام دادن کاری باشد، و متعهد امتناع کند، شخصی که تعهد به نفع او شده است (متعهدله) می‌تواند اجبار او را به فعل بخواهد. هرگاه قرارداد قائم به وسیله‌ی شخص باشد (به مباشرت) نمی‌توان تعهد را از کس دیگر خواست و اجبار او هم اگر ممکن نباشد شخصی که تعهد به نفع او شده است، حق فسخ خواهد داشت. در حالت عادی قرارداد به مباشرت طرفین نوشته نمی‌شود و در این ماده تصریح این موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد.

استثناهای ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت

1. مطمئنا مواردی وجود خواهد داشت که در آیتم‌ها پیشنهادی این ماده ذکر نشده است. باید با توجه به شرایط هر پروژه اضافه یا شاید کم شود.
2. گاهی خواسته برخی از مالکین این است که بخشی از عملیات طراحی، اجرا یا نظارت بر ساخت پروژه را خود یا شخصی که خودشان معرفی می‌کنند انجام دهند. این نوع تعهدات معمولا باعث بروز اختلافات زیادی بین طرفین می‌شود و به هیچ عنوان توصیه نمی‌شود. اما برخی اوقات ممکن است شخصی فقط و فقط با چنین شروطی تن به مشارکت در ساخت دهد. در این حالت توصیه می‌کنیم که قرارداد مجزایی برای طراحی، اجرا یا نظارت تنظیم گردد. همین چنین تمام شرایط مختلفی که ممکن است رخ دهد در قرارداد پیش‌بینی شود.

ماده دوازده تعهدات و اظهارات طرف دوم قرارداد مشارکت در ساخت به همراه اشتباهات

1. عدم تعیین بند‌ها و خلاصه نویسی تعهدات سازنده جزو اشتباهات مرسوم می‌باشد.
2. عدم تعیین آرشیتکت در پروژه‌های نسبتا بزرگ باعث بروز اختلافات سلیقه‌ای می‌شود جزو اشتباهات مرسوم طرفین است.
3. عدم تعیین تکلیف وضعیت درختان داخل و بیرون ملک از مواردی است که کمتر به آن توجه می‌شود.
4. اینکه قرارداد به مباشرت سازنده منعقد گردیده است در مشارکت در ساخت‌های مرسولم ذکر نمی‌گردد.معمولا در قراردادها ذکر می‌گردد که در صورت فوت سازنده، ورثه ایشان موظف به انجام تعهدات قراردادی می‌باشند. اما با توجه به اینکه ما در این ماده ذکر نمودیم قرارداد به مباشرت سازنده می‌باشد، در خصوص فوت سازنده، قرارداد منحل می‌شود و باید در این خصوص روش دیگری برای اتمام پروژه در نظر گرفته شود. (مگر اینکه چند نفر سازنده باشند)

[/restrict]