اهمیت دانش فنی و حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت با مثال

دانش حقوقی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت لازم است اما کافی نیست چرا که مسائل فنی زیادی مثل ضوابط شهرسازی، نحوه محاسبه قدرالسهم، زمان‌بندی انجام پروژه و بسیاری جزییات دیگر در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کننده هستند و به صرف داشتن اطلاعات حقوقی نمی توان راجع به این مسائل اظهار نظر کرد.

به طور نمونه به مثال زیر توجه کنید:

این مثال درباره ملکی به مساحت ۱۰۰۰ در محدوده خیابان شریعتی تهران است که قرارداد مشارکت در ساخت آن سال ۱۳۹۳ در یک دفتر مشاور املاک به امضای طرفین رسیده است.

به جز ضوابط شهرسازی که بنا به تعداد درخت در متراژ زمین و سابقه زمین، برخی املاک را در دسته بندی باغات قرار می‌دهد، در سند این زمین هم ذکر شده که کاربری ملک باغ است، تا قبل از سال ۱۳۹۷ املاکی که از نظر شهرداری باغ بودند سطح اشغالشان تقریبا نصف شده و تعداد طبقات بیشتری مجوز می گرفتند، مثلا در یک ملک ۱۰۰۰ متری در پهنه R122 به جای ۵ طبقه %۶۰ ، ۱۰ طبقه %۳۰ تراکم داده می‌شد.

اما وکیل تنظیم کننده این قرارداد بدون در نظر گرفتن کلمه باغ که در سند ذکر شده و ضوابط معماری و شهرسازی اقدام به تنظیم قرارداد نموده، در این قرارداد درصدی که برای مشارکت در نظر گرفته شده مانند موارد مشابهی که باغ نیستند ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکین تا طبقه ۵ و طبقه ۶ ، ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده و از طبقه ۶ به بالا به دلیل هزینه‌های بالای عوارض شهرداری ۷۰ به ۳۰ به نفع سازنده نوشته شد در صورتی که در زمان انعقاد این قرارداد به باغات با متراژ مشابه این زمین مجوز برج باغ با ۱۰ طبقه تراکم و ۳۰% سطح اشغال بدون هزینه اضافی تعلق می‌گرفت.

مالکین زمین بنابر محاسبات خود ۲۰۴۰ متر از متراژ مفید بنای آتی را متعلق به خود می‌دانستند اما بعد از دریافت دستور نقشه و اعمال ضوابط برج باغ سهم مالکین به ۱۲۹۰ متر رسید که این متراژ کم شده بدون هزینه اضافی به سهم سازنده اضافه می‌شد و همین مورد باعث اختلاف نظر و تحویل ندادن ملک از طرف مالکین به سازنده شد.

خلاصه وضعیت این پروژه به صورت زیر است:

• قرارداد بعد از شکایت مالکین و سازنده از یکدیگر و مراجعه به دادگستری هنوز به نتیجه خاصی نرسیده و طرفین در حال رفت و آمد به دادگستری برای احقاق حقوق خود هستند .
• جواز اشتغال مشاور املاکی که قرارداد را تنظیم کرده باطل شد و ایشان از ادامه فعالیت در این زمینه منع شدند.
• این زمین بعد از ۵ سال از امضای قرارداد مشارکت هنوز به همان شکل اولیه باقی مانده است و با توجه به تغییر مقررات ساخت باغات در سال ۱۳۹۷ قوانین ساخت برج باغ لغو شد و در حال حاضر به این زمین فقط ۲ طبقه ۱۵۰ متری جواز داده می‌شود و این ملک از نظر ساخت دیگر توجیه اقتصادی ندارد.

این قرارداد و بسیاری قراردادهای دیگر که به دلیل عدم اشراف تنظیم کننده به مسائل فنی و شهرداری دچار مشکل و اختلاف و ضرر و زیان طرفین شده در صورت مشاوره با کارشناس فنی و گرفتن استعلامات لازم هرگز دچار چنین مشکلاتی نمی‌شدند و در مراحل اولیه راجع به جزییات و مسائل فنی تعیین تکلیف می‌کردند.

درخواست مشاوره