قوانین پیش فروش آپارتمان

با توجه به افزایش روز افزون قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مردم یکى از راه حل‌هاى خرید ارزانتر پیش‌خرید می‌باشد. قانون پیش‌فروش ساختمان مورخ (۱۳۸۹/۱۰/۱۲) در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. قانون جدید پیش‌فروش، یک قانون حمایتی به نفع پیش‌خریدار است.

توجه داشته‌باشید طبق این قانون، قرارداد پیش‌فروش باید حتما در دفتر اسناد رسمی نوشته شود و مشاورین املاک موظفند برای تنظیم سند رسمی، طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و در صورت تنظیم قرارداد پیش‌فروش توسط املاک، امکان تعلیق پروانه کسب آن‌ها وجود دارد.

مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد پیش فروش چیست؟

۱-  سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
۲-  پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنى مستقل برای هر واحد
۳- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پى ساختمان
۴- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

ضمانت‌های قرارداد پیش فروش

طبق قانون چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند باید به شرح جزئیات در قانون جریمه پرداخت کند.

نکته بسیار مهم در این قرارداد

اعمال این قانون مانع از اعمال خیارات (اختیار فسخ یکطرفه قرارداد) براى پیش خریدار نیست!

نکات مهم که در این قانون

۱- در صورتى که مساحت بنا در هنگام تحویل %۵ یا کمتر از %۵ با مساحت ذکر شده در صورت مجلس تفکیکی اختلاف داشته باشد مابه تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، اما اگر اختلاف متراژ  بیشتر از %۵ باشد قیمت هر متر براساس قیمت روز محاسبه خواهد شد و تنها طرف خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
۲- نحوه پرداخت اقساط پیش فروش به عهده طرفین است اما حداقل %١٠ از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمى‌توانند بر خلاف آن توافق کنند.
۳- عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمى واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.
۴-  واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایتنامه همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونى آنها بلامانع است.
۵- آگهی ملک پیش فروش بدون مجوز مراجع ذیصلاح توسط پیش فروشنده شامل مجازات می‌شود.

شهرداری‌ها موظفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل تسلیم نمایند.

چه کسانی مجاز به پیش فروش هستند؟

۱- مالک رسمی زمین
۲- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روى زمین متعلق به دیگری واحدهای مشخصی از بناى احداثى بر روی آن زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص یابد.
۳- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

در قرارداد پیش فروش باید به چه مواردى اشاره شود؟

۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد (حقیقی یا حقوقی)
۲-پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
۳-اوصاف و امکانات واحد ساختمانى مورد معامله (مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، طبقه، واحد، پارکینگ، انباری)
۴-مشخصات فنى و معمارى ساختمانى که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه، زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و سایر …
۵-بها یا عوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت
۶- شماره قبض اقساطى براى بها، تحویل و انتقال قطعی سند رسمی
۷- زمان تحویل واحد، تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی
۸- تعیین تکلیف راجع به خسارت تضمین ها و قراردادهای بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
۹- تعهدات پیش فروش کننده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونى
۱۰- معرفى داوران، یک داور از طرف پیش فروشنده و یک داور از طرف پیش خریدار و توجه داشته باشید که داوری در قرارداد پیش فروش الزامی است.

 قرارداد پیش فروش باید چگونه و در کجا منعقد شود؟

قرارداد پیش فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

درخواست تنظیم قرارداد پیش فروش