در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از موارد اصلی و مبنای شروع اختلافات میان مالک و سازنده، تقسیم سهم اضافه بنا (متراژ مازاد بر دستور نقشه و یا پروانه ساختمانی) و متراژ مازاد است. اگر این موضوع به‌درستی پیش‌بینی نشود، طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در اواسط اجرا یا در زمان تحویل واحدها دچار مشکل خواهند شد.
در واقع اضافه بنا به نوعی متراژ قانونی یا نیمه قانونی است که بر خلاف مشخصات مورد توافق طرفین اخذ می‌شود. در این ماده شرایط اخذ متراژ و نحوه پرداخت هزینه‌های آن مشخص می‌گردد.
تعیین دقیق نحوه اخذ متراژ اضافه و تقسیم هزینه‌های آن باعث کاهش اختلافات و اطمینان خاطر طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود. به همین دلیل توصیه می‌شود قرارداد مشارکت بر اساس متراژ قطعی و مشخصات رسمی ملک تنظیم شود و موارد احتمالی اضافه بنا به‌طور مستقل پیش‌بینی گردد.
در ادامه ما پیش نویس متنی را برای شما تنظیم کردیم که پیشنهاد می‌شود آن را در قرارداد مشارکت تان پیش بینی کنید و به صورت دقیق مقدار تراکمی که به ملک شما تعلق می‌گیرد را در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت کنید.
ملک موضوع ماده (مشخصات ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت) در زیر پهنه … قرار دارد و دارای حق ساخت با حداکثر … تراکم و شامل … طبقه مسکونی با سطح اشغال … درصد بعلاوه ۲ متر پیشروی طولی در جنوب ملک می‌باشد. در صورت اخذ طبقه یا پیشروی مازاد، هزینه‌های اخذ مجوز شهرداری و هزینه‌های ساخت به نسبت سهم هر یک از طرفین پرداخت خواهد شد. عواید حاصل نیز به همان نسبت تقسیم می‌شود.
برای مثال اگر در قرارداد ذکر شود ملک چهار طبقه است اما بعداً امکان اضافه کردن یک طبقه دیگر فراهم شود، توافق قبلی درباره تقسیم هزینه‌ها و سهم مالک و سازنده ضروری است. این شفافیت جلوی بسیاری از اختلافات را می‌گیرد.
پیشنهاد می‌شود که برای مشخص کردن سهم مالکین و سازنده در اضافه بنا مالکین خودشان را موظف به پرداخت هزینه های شهرداری نکنند و همه را به سازنده بسپارند و برای درصد سهم سازنده از اضافه بنا مذاکره کنند چون هزینه‌های شهرداری را نمی‌شود تایید کرد که دقیقا مقدار هزینه کرد سازنده برای پرداخت بدهی و اخذ اضافه بنا چه قدر است و در پرونده های زیادی از قرارداد مشارکت در ساخت مالکین و سازنده بابت این موضوع به اختلاف خورده اند.
ماده 15) اضافه بنا
این متن توسط کارشناسان حقوقی و فنی شرکت مهندسی تکا تهیه و تنظیم شده است و دقت کنید توجه کنید که چه قدر دقیق و محاسبه شده همه پتانسیل ملک اعم از متراژ و تراکم پیش بینی شده است و چون ملک دارای پتانسیل و اخذ طبقه در کمیسیون ماده پنج هست این نیز پیش بینی شده است که قبل از شروع صحبت و مذاکره با شهرداری سازنده باید رضایت کتبی از مالکان در راستای انجام این کار داشته باشد.
نکته: چون در این قرارداد درصد مشارکت در ساخت 60 به 40 به نفع سازنده است و توافق مالک و سازنده به این صورت بود که همه هزینه های شهرداری و عوارض ناشی از اضافه بنا با سازنده است برای هین درصد سهم سازنده در اضافه بنا 60 به 40 به نفع سازنده است.
یکی از روش‌های متداول این است که سازنده هزینه‌های اخذ مجوز و ساخت را تقبل کند و سهم بیشتری از اضافه بنا داشته باشد. این روش اختلافات را کم می‌کند اما گاهی به دلیل نامشخص بودن هزینه‌ها محاسبات دشوار می‌شود.
یکی از اشتباهات رایج در قراردادهای مرسوم این است که سهم طرفین در صورت اخذ بنای مازاد به‌طور شفاف تعیین نمی‌شود.
اضافه بنا، متراژی است که طبق ضوابط شهرداری و مقررات رسمی اخذ می‌شود و تخلف محسوب نمی‌شود. اما تخلفات ساخت بدون مجوز رسمی ممکن است دستور تخریب داشته باشد. لذا بهتر است این دو موضوع به‌طور کامل از هم جدا شوند.
برای جلوگیری از اختلافات با سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، لازم است قرارداد به‌طور دقیق تنظیم شده و اضافه بنا و هزینه‌های مربوط به آن شفاف باشد. در صورت نیاز به مشاوره و تنظیم قرارداد اصولی مشارکت در ساخت، محاسبه درصد شراکت، مبلغ بلاعوض و بررسی قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید با کارشناسان فنی و حقوقی ما در ارتباط باشید و برای مطالعه بیشتر از مواد قرارداد های مشارکت در ساخت می‌توانید کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده را مطالعه بفرمایید.
✅ درخواست مشاوره
📞 02126150585
ضوابط را نه تنها بیاموزید، بلکه متخصص آن شوید.
آگاهی از ضوابط به روز شهرداری برای شروع ساخت ملک و یا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت الزامی می‌باشد، چرا که تغییر ضوابط شهرداری، می‌تواند سرنوشت شهرداری را تغییر دهد. در این پکیج سعی شده تمام ضوابط و قواعد شهرداری برای ساخت و ساز را بیان کنیم. گاها یکسری از ضوابط و مصوبات شهرداری وجود دارد که در حال حاضر اجرایی نشده‌اند و ضوابطی تغییر کرده است، که در این پکیج به آنها پرداخته‌ایم.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
