یکی از مهم‌ترین بخش‌های هر قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین ضمانت اجرا برای تعهدات طرفین است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، طرفین می‌توانند آزادانه مفاد قرارداد را تعیین کنند، اما اگر تعهدی را بدون ضمانت یا وجه التزام در قرارداد بنویسیم، عملاً آن بند قدرت اجرایی نخواهد داشت و انگار اصلا ننوشته‌ایم.
در این مقاله، به‌صورت دقیق و کاربردی، روش تنظیم وجه التزام و انواع ضمانت‌های قراردادی درقرارداد مشارکت در ساخت را بررسی می‌کنیم.
هرجا در قرارداد طرفین متعهد به انجام یا عدم انجام تعهدی شدند یا اقراری نمودند و یا تعهد مالی نسبت به پرداخت مبالغی نمودند تا وقتی ضمانتی نداشته باشد عملا نوشتن آن کمکی نمی‌کند. این ماده اهمیت بسیار زیادی دارد و باید با دقت زیادی نوشته شود.
وجه التزام مبلغ یا نوعی ضمانت است که برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهد یا تأخیر در اجرای آن توسط یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی می‌شود. این مبلغ نه‌تنها ابزار فشار برای اجرای تعهد است، بلکه در صورت تخلف طرف مقابل، امکان مطالبه خسارت را فراهم می‌کند.
طبق متن ماده ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت، تا وقتی ضمانتی نداشته باشد، عملاً نوشتن آن کمکی نمی‌کند.به همین دلیل، نوشتن تعهد بدون ضمانت اجرایی، مثل نوشتن متن بی‌اثر در قرارداد است.
در ادامه، به رایج‌ترین انواع ضمانت‌هایی که در ماده ضمانت به آنها اشاره شده می‌پردازیم:
برای مواردی مثل:
مثال از ماده ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت:
در صورت تأخیر در تحویل واحدها، مالک روزانه مبلغ … ریال معادل … تومان از سازنده به‌عنوان خسارت دریافت می‌کند.
برای شرایطی که تأخیر از زمان معقول فراتر می‌رود؛ در این حالت می‌بایست شرایط جدا شدن شرکا از یکدیگر (حق فسخ) به غیر از وجه التزام نیز در نظر گرفت که بازدارندگی آن را بیشتر کند:
نکته ၊: هرگاه، حق فسخ قرارداد برای طرفین ایجاد گردد، باید ظرف مدت 45 روز از ایجاد آن، حق فسخ خود را اعمال نمایند و به طرف دیگر اطلاع دهند، در غیر این صورت حق فسخ اسقاط می‌گردد مگر در مواردی که برای فسخ مهلت دیگری تعیین شده باشد.
نکته ۲: وجه التزام مانع از انجام اصل تعهد نمی‌باشد.
مثال:
در صورت عدم اخذ جواز ظرف مدت مقرر، طرف اول حق فسخ دارد و … درصد از مابه‌تفاوت پرداختی نزد طرف اول به عنوان وجه التزام باقی خواهد ماند.
عدم تعیین ضمانت اجراهای متناسب با تخلف طرفین بسیار شایع است. مثلا فرض کنید سازنده جواز ساخت را ظرف مدت معین شده اخذ نمی‌کنید. در این حال بهترین کار این است که مثلا 3 ماه به ایشان فرصت داده شود (با حق اخذ خسارت) و بعد از آن حق فسخ قرارداد برای مالکین ایجاد گردد. در بسیاری از قراردادها، ضمانت‌های قرارداد در یک یا دو آیتم آن هم فقط به منظور خسارت دیرکرد تعیین می‌شود که اشتباهی مسلم است.
برای دانستن اصطلاحات حقوقی انحلال قرارداد مشارکت در ساخت و محل کاربرد هر کدام از آنها به مقاله تفاوت فسخ، منفسخ و تفاسخ رجوع کنید.
برای مواردی مانند:
برای هر مورد از پیش‌فروش غیرمجاز، سازنده مبلغ … تومان جریمه خواهد شد.
برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های مالی:
حق حبس در قرارداد مشارکت در ساخت یعنی هر یک از طرفین می‌تواند اجرای تعهد خود را تا زمانی که طرف مقابل تعهدش را انجام نداده، متوقف کند.
در صورت تأخیر غیر موجه از جانب طرف دوم در انجام تعهدات قراردادی خویش طبق مادۀ حدود اختیارات مالکین طرف اول حق حبس داشته و می توانند تعهدات خود را به تعویق بیاندازند.
در ماده ضمانت قرارداد مشارکت توصیه شده که تمامی وجه التزام‌ها و ضمانت‌ها در یک ماده تجمیع شوند تا موجب حساسیت بیش از حد در متن قرارداد نشود.
ماده ضمانت اجرای تعهدات
در صورت عدم ایفای هر یک از تعهدات مندرج در این قرارداد از سوی هر یک از طرفین، مطابق شرایط مذکور در این ماده، طرف متخلف ملزم به پرداخت وجه التزام مشخص شده در جدول پیوست خواهد بود.
تمامی خسارات تأخیر، ضمانت‌ها و وجه‌التزام‌ها سالانه ۲۰٪ افزایش یافته و طرفین حق توقیف سهم متخلف را نیز خواهند داشت.
در صورتی که شرایط فسخ فراهم شود، طرفین حداکثر تا ۴۵ روز باید آن را اعلام نمایند، در غیر این صورت حق فسخ ساقط خواهد شد.
گاهی اوقات شروط و یا ضمانت‌ها با هم تضاد دارند. مثلا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را نمی‌توان با الزام به انجام تعهد باهم جمع کرد و یکی از این دو باید ملاک عمل قرار گیرد.
برای اطلاع از شروط جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت مقاله 10 شرط مهم و کاربری جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه بفرمایید.
فوت یا محجوریت طرف دوم در صورت عدم ایفای تعهدات ایشان توسط ورثه ظرف مدت شش ماه از فوت و قائم مقام قانونی، موجب ایجاد حق فسخ برای طرف اول تا 12 ماه از تاریخ فوت می‌گردد. در این صورت سهم طرف دوم با توجه به میزان هزینه کرد ایشان توسط دادگاه/ داور با تعیین کارشناس معین گردیده و طرف اول می‌تواند پروژه را شخصا یا توسط اشخاص ثالث تکمیل نماید.
در صورت فوت یا محجوریت مالک، ورثه و قائم مقام قانونی ایشان ملزم به انجام تمامی تعهدات طرف اول ظرف مدت شش ماه از فوت می‌باشند. در صورت استنکاف ورثه از انجام تعهدات قراردادی، سازنده حق الزام ورثه با ایفای تعهدات قرارداد را دارد.
عدم تعیین شرایط قرارداد در صورت فوت طرفین، خصوصا فوت سازنده از مواردی است که معمولا بطور صحیح در قراردادها پیش‌بینی نمی‌شود.
ماده ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت، ستون فقرات ضمانت‌های اجرایی این نوع قراردادهاست. در تنظیم این ماده باید دقت حقوقی بالا، نگارش شفاف و تعیین ضمانت متناسب با تعهدات را مدنظر داشت. اگر به‌درستی تنظیم شود، هم از اختلافات آینده جلوگیری می‌کند و هم امنیت حقوقی هر دو طرف را تضمین می‌کند .
اگر برای نوشتن بندهای وجه التزام یا سایر بندهای قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به راهنمایی دارید، تیم حقوقی تکا با سالها تجربه تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت است آماده مشاوره به شما و بررسی قرارداد های مشارکت در ساخت در شرف امضای شماست.
یک بند ناقص یا اشتباه می‌تواند تمام سرمایه و زمان شما را به خطر بیندازد. همین حالا با کارشناسان حقوقی و فنی تکا تماس بگیرید تا قرارداد شما به‌صورت تخصصی بررسی و اصلاح شود.
📞 ۰۲۱۲۶۱۵۰۵۸۵
درخواست مشاوره رایگان
متخصص شوید، نه تنها در نوشتن قرارداد، بلکه در هر آنچه که برای موفقیت در دنیای املاک نیاز دارید. پکیج جامع قراردادنویسی در املاک و مشارکت‌های ساختمانی، یک دوره فراگیر است که تمامی جنبه‌های حقوقی، مذاکراتی و ثبتی مرتبط با املاک و مشارکت‌های ساختمانی را پوشش می‌دهد.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
