شرط جبران خسارت قرارداد مشارکت در ساخت

10 شرط جبران خسارت قرارداد مشارکت در ساخت

پرداختِ خسارت ناشی از عدمِ انجامِ تعهد، امری الزامی، اجتماعی و حقوقی است که به‌جهت حفظ نظم و تعادل در جامعه و احترام به عهد و پیمان میانِ‌طرفین قرارداد برقرار شده است. مفهوم عرفی ضرر یا خسارت این است که هر جا نقصی در اموال ایجاد شود یا منفعت مسلمی از دست برود یا به سلامت و حیثیت اشخاص لطمه ای وارد آید، می‌گویند ضرری به بار آمده است.
زمانی که فردی متعهد به امری شد، اجرای آن وظیفه قانونی، اجتماعی، اخلاقی و حتی دینی او محسوب می‌شود. این امر، کاری پسندیده در همه جوامع و ملل بوده و تخلف از آن به عنوان نوعی خطا و عمل ضداجتماعی تلقی می‌گردد. به منظور جبرانِ ضررِ ناشی از تخلف قراردادی، راه‌های مختلفی در حقوق ایران پیش‌بینی شده است که مهم‌ترین آنها تعیین صریح ضرر و زیان در هنگام انعقاد عقد اصلی و پیش از ورود خسارت، توسط طرفین است. پرداختِ این خسارت یا بوسیله خسارت زننده است که از آن به شرطِ وجهِ التزام یاد می‌شود، و یا بوسیله شخصِ ثالث که از آن به بیمه یاد می‌گردد

نکته: تاخیر در اجرای تعهد نیز، عدم اجرای تعهد به صورت جزئی است و احکام آنها فرقی ندارد.

نکته: اگر شخصی تعهدِ به امری بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است، ‌مشروط بر این که جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.(ماده 221)

نکته: در صورت عدم ایفاءِ تعهد با رعایت ماده فوق، حاکم می‌تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام‌ دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید.( ماده 222)

برطبق «اصل آزادی قراردادها» همانگونه که دو طرف عقد می‌توانند ایجادِ تعهد کنند، حق دارند نتایج تخلف از آن را نیز سلب و ساقط سازند. به‌عنوان مثال ممکن است در عقد ذکر شود “در صورت تأخیر یا عدم انجام تعهد، مدیون هیچگونه خسارتی به طلبکار ندهد.
 استثناء حالت فوق زمانیست که طرفین درباره‌یِ خلاف «نظم عمومی» تصمیم‌گیری کنند.به‌عنوانِ‌مثال:

 فروشندهِ مصالحِ ساختمانی به اصرار سازنده، اقدام به تحویل مصالح بی‌کیفیت کرده (به‌جهت‌کاهش دادنِ قیمت مصالح). حال اگر ‌درحین اجرای ساختمان، خسارت مالی و جانی از محل همان مصالح باشد، مصالح فروش و سازنده هردو مسئول جبران خسارت خواهند بود، گرچه مصالح فروش از سازنده تعهد کتبی بر برائت خود گرفته باشد.

خساراتِ قرارداد مشارکت در ساخت به دو حالت تقسیم می‌شود.

1.میزانِ جبرانِ خسارت در قرارداد پیش‌بینی شده است.

 فایده مهم پیش‌بینیِ شروطِ جبرانِ خسارت در قراردادها جایی است که طلبکار نیازی به اثباتِ ورود ضرر و مقدار آن ندارد، و حتی حاکم نمی‌تواند مدیون را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملتزم شده است محکوم کند (ماده ۲۳۰ قانون مدنی).

2. میزان جبرانِ خسارت در قرارداد پیش‌بینی نشده است ؛

درصورتی که در قرارداد، پیش‌بینی دقیقی از جبرانِ ضرر قید نشده باشد، دادگاه اختیار دارد تا خسارت را تخفیف و یا حتی به‌کل ساقط کند.

به‌عنوان‌مثال، در عقدِ مشارکت در ساخت، مالک در برابر سازنده تعهد می‌کند در موعد مشخصی ملک را تحویل سازنده کند ولی برای این شرط میزان خسارت پیش‌بینی نشده است. حال مالک به‌خاطر دلایل شخصی این تعهد را چندماه بعداز اتمامِ موعدِ مقرر انجام می‌دهد. درنتیجه‌یِ همین تاخیر، نوسانی در بازار صورت می‌گیرد و متریال‌هایی که در قرارداد مشخص شده به‌شدت گران می‌شوند، حال تعادل معامله برهم خورده و سازنده به‌طرز چشمگیری متضرر خواهد شد. درنظر داشته باشید علی‌رغم تمامی این اتفاقات، دادگاه نمی‌تواند برآورد صحیحی از میزان خسارت وارده به سازنده داشته باشد و اولین و آخرین بازنده‌ی چنین شرایطی، تنها خودِ طرفین هستند.

اکنون روش های جبران خسارت را توضیح خواهیم داد.

یکی آن است که وضع زیان‌دیده به حالت قبل از ورود ضرر برگردانده شود مانند تبدیل ملک تخریب شده به مالکین با همان وضع سابق. این روش بر دیگر روش‌ها ترجیح دارد، زیرا ضرر تقریبا از بین می‌رود و تمامی شرایط تقریباً به حالت اولیه بازمی‌گردد. راه حل دیگر، جبرانِ خسارت از طریق دادن معادل آن است، این راه‌حل وقتی کاربرد دارد که اعاده‌ی وضع به حالت قبل از ورود زیان میسر نباشد. این روش، به جبرانِ خسارت، با دادنِ معادلِ غیرنقدی یا نقدی ضرر می‌پردازد.

اکنون موضوع اصلی یعنی “شروطِ جبران خسارت” را توضیح خواهیم داد.

1.ضرر باید مسلم باشد.

کسر ثروت یا دارایی یا از بین رفتن مال یا منافع اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی)  به واسطه ارتکاب جرم، ضرر را مسلم می‌کند.

ماده 40  قانون آیین دادرسی کیفری اصلاحی مصوب 1332، به هر متضرر از جرمی اجازه داده است که از دادگاه تقاضای جبران ضرر و زیان معنوی کند و در صورت تقاضای متضرر از مجرم برای جبران ضرر معنوی، دادگاه با توجه به نوع جرم و میزان لطمه وارده به حیثیت مجنی علیه ، مرتکب را به پرداخت مبلغی که متناسب می‌داند ، محکوم می‌کند . 

 2.ضرر باید مستقیم باشد.

ماده 520 قانون آ.د.م: خواهان باید این جهت را اثبات نماید که زیان وارده بلاواسطه از عدم انجام تعهد یا تاخیر ناشی شده است. به عبارت دیگرمقصود از بی واسطه بودن این است که بین فعل زیانبار و ضرر، حادثه‌یِ دیگری وجود نداشته باشد.( منظور از ضرر مستقیم این نیست که هیچ علت دیگری در ورود ضرر دخالت نداشته باشد. امور اجتماعی چنان به هم ارتباط دارد که به دشواری بتوان زیانی که به بار آمده است را تنها به یک علت منسوب کرد)

مثلا اگر کسی گاو بیماری را به دامداری بفروشد و در اثر سرایت بیماری سایر گاوها خریدار نیز تلف شود و او نتواند به تعهد خود درباره رساندن شیر به کارخانه‌های عمل کند، همه این ضرر‌ها را نمی‌توان از فروشنده گاو مریض خواست. چون خریدار هم بی مبالاتی کرده است.
و یا در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده به موقع، واحد مالکین را آماده نسازد و دراثر این مسامحه، مالک خریداری که حاضر بوده ملکش را با قیمت بالاتر از عرف، نقداً خریداری کند را ازدست بدهد، عرف سازنده را مسئول جبران چنین ضرری نمی‌داند و رابطهِ سببیتِ بین عدم انجامِ تعهد و ضرر را کافی نمی‌بیند.

3.ضرر باید جبران نشده باشد( زیان دیده نمی‌تواند دو یا چند وسیله جبران ضرر را باهم جمع کند.)

 اگر چند شخص زیانی وارد کرده باشند و مسئولیت تضامنی داشته باشند. در صورتی که یکی خسارت را جبران کند ذمه الباقی بری می‌شوند و امکان اخذ خسارت از آنها وجود ندارد.

ماده 319 ق.م: اگر مالک، تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از یکی از غاصبین بگیرد حق رجوع به قدر مأخوذ به غاصبین دیگر ندارد.

ماده 321 : هرگاه مالک ذمه یکی ازغاصبین را نسبت به مثل یا قیمت مال مغصوب ابراء کند، حق رجوع به غاصبین دیگر نخواهد داشت.

شایان ذکر است، مالکی که ضمن سندی اعلام کرده است حق خسارت گرفتن از یکی از مسئولان را ندارد، اگر این عبارت دلیل بر ابراء او از اصل حق باشد، رجوع مالک به دیگر مسئولان تضامنی امکان ندارد. لیکن، هرگاه چنین تلقی شود که مالک تنها از اختیار انتخاب خود استفاده کرده و حق رجوع به یکی از ضامنان را از خود سلب کرده است، این اقدام مانع از رجوع به دیگران نیست.

4. جبران خسارت طبقِ قرارداد یا عرف یا قانون لازم باشد.

 به‌عبارت‌دیگر عمل زیان بار باید در نظر اجتماع ناهنجار و از نظر اخلاق عمومی، ناشایست باشد.

مثلاً پزشک به حکم قانون، شخص را در قرنطینه نگه دارد یا مامور اجرا به حکم قانون قفل در منزل شخصی را بشکند یا به زور کسی را از خانه بیرون کند گرچه درهر سه حالت، پزشک و مامور سبب محرومیت شخص از حق و حقوقش شده‌اند اما مسئول جبران خسارت نیستند.

5.اضطراری در کار نباشد.

ماده 55 ق.م.ا 1370 : هرکس هنگام بروز خطر شدید، از قبیل آتش سوزی، سیل و طوفان، به منظور حفظ جان یا مال خود یا دیگری مرتکب جرمی می‌شود مجازات نخواهد شد، مشروط بر این که خطر را عمدا ایجاد نکرده و عمل ارتکابی نیز با خطر موجود متناسب بوده و برای رفع آن ضرورت داشته باشد.

پس اضطرار مسئولیت را از بین می‌برد (وضع اضطرار در نتیجه عمد یا تقصیر مضطر ایجاد نشده باشد.)

به‌عنوان مثال، سازه‌ی ساختمان در اثر طوفان، استحکامات خودش را از دست داده و ممکن است برای همسایگان، خطر‌های جانی را به‌وجود آورد. حال به دلیل شرایط اضطراری که وجود دارد کارگران و پیمانکاران می‌توانند در  املاک همسایه (بدون اجازه) به جهت اجرای اتصالات جدید، تصرف نمایند.

6. متعهد در اجرای تعهدات مقصر باشد؛

تجاوز از تعهدی که شخص به عهده داشته است را تقصیرگویند.

 وجودِ تقصیر تنها در “شروط نتیجه” میسر خواهد بود چرا که تنها در این حالت است که تقصیر، معنی پیدا می‌کند. بنابراین اگر ماهیت تعهد به صورت شرط فعل باشد، خود دلیلی بر عدم تقصیر بوده و امکان اخذ خسارت وجود نخواهد داشت.

به‌عنوان مثال ؛

در قرارداد مشارکت در ساختی که سازنده‌ به صورت شرطِ فعل متعهد به گرفتن طبقات اضافی برای ملک می‌گردد را نمی‌توان مقصر دانست و پرداخت خسارتی هم به‌عهده ایشان نخواهد بود.

7.تقصیر ناشی از فورس ماژور نباشد.

شروطی که سبب معافیت مدیون از جبرانِ خسارت می‌گردد خود بر دو قسم است؛

الف)دفع حادثه ای که مانع از ایفای دین شده از قدرت او خارج بوده است.

ب) وقوع آن حادثه قابلِ پیش بینی نبوده است.

خارجی بودن علت

به موجب ماده ۲۲۷ قانون مدنی: «متخلف از انجام‌ تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت می‌شود، که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان به او مربوط نمود» خواه این علت ناشی از فورس‌ماژور مانند طوفان و زلزله و حب مانند این‌ها باشد، یا از حوادث ناگهانی داخلی، مانند اعتصاب کارگران و آتش سوزی و …باشد.

همچنین، اگر شخص ثالثی که مسئولیتی در مقابل مديون ندارد، مانع از انجام تعهد شود، باید علت را خارجی دانست (مستفاد از ماده ۲۴۰ قانون مدنی)

نکته بسیار مهم: اگر مدیون در موعد معین تعهد را انجام ندهد و پس از آن هم فورس ماژور(قوه قاهره) مانع از اجرای تعهد بشود، شخص متعهد مسئول جبران زیان های ناشی از عدم انجام تعهد است. زیرا، در این حالت تقصیر مدیون نیز سهم بسزایی در جلوگیری از انجام نشدن تعهد دارد،(علت را نمی‌توان به طور کامل خارجی دانست)

 برای مثال

 اگر سازنده به عمد در اجرایِ اسکلت تأخیر اندازد و از زمان بندیِ مقرر شده در قرارداد عدول‌کند، عواملی از قبیل سیل، زلزله و حتی جنگ، ایشان را از جبرانِ خسارت مبرا نمی‌سازد.

8. زمانِ ایفایِ تعهد رسیده باشد؛

مطالبه خسارت بعد از انقضای مدت امکانپذیر است (ماده 226 ق.م)

لازم‌به‌ذکر است “اگر موعد اجرایِ تعهد در عقد معین نشده باشد، در این صورت عرف اقتضا می‌کند.

 که تعهد فوراً اجرا گردد مگر اینکه طبعِ کار بر حسبِ عرف اقتضا کند که به متعهد مهلتی داده شود. 

(اصل فوری بودن تعهد در صورتِ عدمِ تعیینِ موعد در عقد، طبق ماده 344 و 490 ق.م قابل برداشت است.)

نکته: متعهدله (شخصی که انجام تعهد به‌نفع اوست) زمانی می‌تواند مطالبه خسارت کند که تعهد را درخواست کرده باشد.

ماده 226ق.م: در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعایِ خسارت نماید مگر این که برای ایفاءِ تعهد مدت‌معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده، طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

نکته: اگر اجرایِ تعهد فقط در موعد مقرر موردِ نظر بوده باشد و بعد از انقضایِ مدت، نفعی نداشته باشد، تعهد ساقط شده و متعهد فقط باید جبران خسارت کند. و قرارداد منحل می‌شود.

اگر ذکر موعد، جنبه‌یِ فرعی است و اجرای تعهد پس از انقضای مدت معین هم مطلوب و منظور باشد، اجرای تعهد پس از انقضایِ مدت نیز برای متعهدله مفید و مطلوب است.
بنابراین در صورت تقاضای متعهدله، متعهد مکلف به جبرانِ خسارتِ ناشی از تاخیر خواهد بود.

9.مورد جبران، همگامِ قانون، عقد یا عرف باشد طبق ماده 221

طرفین نمی‌توانند وجه جبران خسارت را به‌صورت خلاف شرع و عرف و قوانینِ امری قرار دهند.

نکته مهم

متعارف بودن امری در عرف و عادت، به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف به آن باشد، به منزلهِ ذکر در عقد است اگر چه متعاملین جاهل بر عرف باشند(ماده 225) به‌ عبارت‌ دیگر، عرف تعیین کننده لوازم و توابع عقد است.

در اینستاگرام
ما را دنبال کنید!
call
021-22826318
برای مشاوره و تعیین وقت حضوری

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

اسکرول به بالا

درخواست مشاوره خود را با کارشناسان ما مطرح کنید.

کارشناسان تُکا با شما تماس خواهند گرفت.