قراردادهای مشارکت در ساخت، به دلیل تنوع تعهدات، فرایندهای طولانی و پیچیدگی‌های حقوقی، زمینه‌ساز بروز اختلافات متعددی بین مالکین و سازندگان می‌شوند (به ویژه اگر قرارداد مشارکت به صورت اصولی تنظیم نشده باشد.) کوچکترین ابهام یا نقص در تنظیم قرارداد می‌تواند به توقف پروژه، هدررفت سرمایه و حتی منازعات حقوقی طولانی منجر شود. انتخاب روش حل اختلاف مناسب، نه‌تنها منافع طرفین را حفظ می‌کند، بلکه سرعت و امنیت پروژه را هم تضمین می‌کند.
در این مقاله مزایا و معایب روش‌های حل اختلاف و نکات کلیدی انتخاب داور مناسب را معرفی می‌کنیم.
در ظاهر، بسیاری تصور می‌کنند که فقط کافیست قراردادی امضا شود تا همه چیز طبق نقشه پیش برود؛ اما واقعیت این طور نیست و ماجرا از آن چه متصور هستید بسیار متفاوت است و بسیاری از بحران‌ها از لحظه امضا قرارداد آغاز می‌شوند. اختلاف نظر درباره تعهدات، تفسیر مفاد قرارداد، زمان‌بندی، هزینه‌ها و حتی مسائل جزئی می‌تواند پروژه را به توقف بکشاند. آن‌چه این وضعیت را پیچیده‌تر می‌کند، نبود یک نقشه راه شفاف برای حل اختلافات است.
حل اختلاف، یک مسیر ساده و خطی نیست. رویکردهای مختلفی وجود دارد که هر کدام مزایا، محدودیت‌ها و کاربردهای خاص خود را دارند. آگاهی عمیق از این مسیرها، تنها از عهده کسانی برمی‌آید که سال‌ها تجربه و مطالعه در این زمینه داشته‌اند:
گاهی ساده‌ترین راه، عبور از اختلاف است (گذشت از اشتباهات و سعی در همدلی). در پرونده‌هایی با اهمیت کم یا جایی که هزینه حل اختلاف بیشتر از نتیجه آن باشد، گاهی بهترین راه همان گذشت کردن است. اما این انتخاب در پروژه‌های بزرگ می‌تواند به مشکلات بعدی دامن بزند. برای مثال در یک پروژه بزرگ اگر بابت مشکل پیش آمده تذکر داده نشده و نادیده گرفته شود، می‌تواند باعث سو برداشت یا سو استفاده‌های دیگر شود.
گفت‌وگوی مستقیم اولین پله حل هر اختلافی است. هرچند بسیاری تلاش می‌کنند با مذاکره مسئله را حل کنند، اما اغلب بدون راهنمایی و چارچوب تخصصی، مذاکرات به نتیجه مطلوب نمی‌رسد و حتی باعث پیچیده‌تر شدن ماجرا می‌شود. معمولا در مذاکرات حل اختلاف قرارداد مشارکت در ساخت که موضوع جلسات تخصصی است و تجربه و دانش مالکین نسبت به سازنده‌ها کم‌تر است، پیشنهاد می‌شود که یک فرد خبره که به ضوابط شهرداری، ساختمان سازی و حقوقی مسلط است به عنوان کمک دهنده حضور داشته باشد.
در این روش، شخصی بی‌طرف و صاحب‌نظر میان دو طرف قرار می‌گیرد تا به صلح و تفاهم کمک کند. میانجیگری راهی است برای حفظ رابطه و رسیدن به توافقی دو طرفه؛ اما نکته مهم اینجاست که میانجیگر فقط نقش تسهیل‌کننده دارد و قدرت تصمیم‌گیری نهایی با طرفین است.
در پرونده‌های حساس، انتخاب میانجیگر باید بسیار با دقت و بر اساس صلاحیت واقعی صورت گیرد، چون هر کسی نمی‌تواند تعارضات پیچیده را مدیریت کند.
توجه داشته باشید که تفاوت میانجیگر با داور در این است که میانجیگر حق صدور رای را ندارد.
همچنین از دیگر مزایای مهم میانجیگری، امکان برگزاری جلسات منظم، مانند جلسات ماهانه است. این جلسات کمک می‌کند تا اختلافات کوچک، در همان مراحل اولیه مطرح و بررسی شوند و درباره‌ی آن‌ها صحبت شود؛ در نتیجه مسائل سریعتر حل می‌شوند و از تبدیل شدن آن‌ها به اختلافات جدی جلوگیری می‌شود.
شاید معروف ترین روش حل اختلاف در بازار ملک ایران داوری باشد.
داوری یعنی واگذاری حل اختلاف به شخص یا اشخاصی که از ابتدا با رضایت طرفین انتخاب می‌شوند. رأی داور لازم‌الاجراست و معمولاً سریعتر و کم‌هزینه‌تر از دادگاه است. (در واقع انتخاب داور یعنی تعیین کردن قاضی آینده خود در حل اختلافات)
داوری را می‌توان نقطه تعادل میان تخصص، سرعت و قطعیت دانست. زمانی که حل اختلاف از حالت ساده خارج می‌شود، داوری به‌عنوان یک راه‌حل حرفه‌ای وارد میدان می‌شود. داور نه‌تنها باید از نظر حقوقی و فنی بی‌طرف باشد، بلکه باید مهارت حل مسائل پیچیده و قدرت تحلیل منافع دو طرف را داشته باشد.
صدور رأی داوری، سرنوشت قرارداد را تغییر می‌دهد؛ اما فقط کسانی که واقعا دانش و تجربه عمیق دارند، می‌توانند در این جایگاه قرار بگیرند.
گاهی تصور می‌شود که داور بودن فقط یک عنوان است؛ اما واقعیت این است که داوری ترکیبی است از قضاوت حقوقی، مدیریت بحران، روانشناسی اختلافات و شناخت عمیق ساختار پروژه‌ها.
مراجعه به دادگاه، در ذهن بسیاری راهی برای رسیدن به عدالت است. اما دادگاه‌ها مسیرهایی پرهزینه، طولانی، غیرتخصصی و بی‌انعطاف هستند. رسیدگی به اختلافات ملکی در دادگاه، معمولاً نیازمند آوردن کارشناس است که این خود روند رسیدگی را زمان‌برتر می‌کند. در کنار این تأخیرها، هزینه‌های سنگین وکالت و دادرسی نیز به طرفین تحمیل می‌شود. بسیاری از پروژه‌ها فقط به دلیل نبود مسیر جایگزین، سال‌ها در صف دادگاه‌ها گرفتار می‌مانند؛ جایی که نتیجه نهایی دیگر نه مطابق خواست طرفین، بلکه صرفاً براساس آیین‌نامه‌ها و مقررات قانونی تعیین می‌شود.
گاهی اختلافات به جایی می‌رسد که یکی از طرفین تصمیم می‌گیرد با فشار و تهدید پیش برود. مثلاً تلاش برای خلع ید و اقدامات مشابه، وقتی بدون حکم قاضی یا مجوز قانونی انجام شود، فقط باعث پیچیده‌تر شدن پروژه خواهد شد. این رویکرد نه‌تنها غیرقانونی و پرخطر است، بلکه عملاً یک بن‌بست کامل برای هر پروژه‌ای است که قرار بوده با قانون و تعهد پیش برود.
در نهایت، هر پروژه‌ای بسته به میزان پیچیدگی، موقعیت و شرایط خاص خود، معمولاً نیاز دارد که از چند روش به صورت ترکیبی برای حل اختلافات استفاده کند. البته این رویکرد مختلط، فقط زمانی نتیجه‌بخش خواهد بود که با دانش، تجربه و تخصص کافی اجرا شود؛ در غیر این صورت، می‌تواند پروژه را با مشکلات بیشتری روبه‌رو کند.
حل اختلاف، یک کار تخصصی و نیازمند تجربه و مهارت بالا است. تجربه نشان داده پروژه‌هایی که در مسیر حل اختلاف از دانش و تجربه حرفه‌ای استفاده می‌کنند، خیلی زودتر و کم‌هزینه‌تر به نتیجه می‌رسند. شاید همه تصور کنند با مذاکره یا یک داور ساده می‌توانند مشکل را حل کنند، اما واقعیت این است که پیچیدگی‌های حقوقی و فنی قراردادهای مشارکت در ساخت، به دانش و بینشی فراتر از عرف بازار نیاز دارد.
در این میان، ترکیب دانش فنی، حقوقی و شهرسازی نقش کلیدی پیدا می‌کند. بسیاری از اختلافات، فقط با نگاه حقوقی یا صرفاً با رویکرد فنی قابل حل نیستند و لازم است هر سه حوزه به صورت هماهنگ و تخصصی کنار هم قرار بگیرند تا راهکارها واقعا عملی و مؤثر باشند.
در ظاهر شاید راه‌های حل اختلاف ساده به نظر برسند، اما جزئیاتی در هرکدام نهفته است که فقط اهل فن به آن توجه می‌کنند.
انتخاب روش مناسب حل اختلاف، کیفیت و سرعت رسیدن به نتیجه را تعیین می‌کند. مهم‌تر از آن، این است که راهکار درست و تخصصی، پروژه را از بحران و بن‌بست نجات می‌دهد و سرمایه‌ها را حفظ می‌کند. برای یک قرارداد موفق، فقط کافی نیست بدانیم کدام روش وجود دارد؛ مهم این است که چه کسی و چگونه این مسیر را مدیریت می‌کند.
خیر، اما آشنایی با مباحث حقوقی و تجربه کافی در حوزه قراردادها بسیار مهم است.
احتمال ابطال رأی داوری وجود دارد و ممکن است اختلافات به دادگاه کشیده شود.
معمولاً طبق توافق طرفین یا بر اساس آیین‌نامه‌های رسمی، سهم هر طرف و میزان حق‌الزحمه مشخص می‌شود.
بسته به نوع اختلاف و میزان اعتماد طرفین، می‌تواند متفاوت باشد؛ اما میانجیگری بیشتر برای کاهش تنش و داوری برای صدور رأی نهایی مناسب است.
اگر تمایل دارید به عنوان داور حرفه‌ای فعالیت کنید یا حتی برای پروژه خودتان داور انتخاب کنید، پیشنهاد ما شرکت در دوره حرفه‌ای آموزش داوری در قرارداد مشارکت در ساخت است.
این دوره به شما این امکان را می‌دهد تا با یکی از کارآمدترین روش‌های حل و فصل اختلافات در عرصه قراردادهای مشارکت آشنا شوید. در این دوره، شما با جزئیات داوری و چگونگی استفاده از آن در قراردادهای ساختمانی آشنا می‌شوید. این دوره برای هر شخصی که در صنعت ساخت و ساز فعالیت دارد و نیازمند یک روش موثر برای حل اختلافات قراردادی است، ایده‌آل می‌باشد. با شرکت در این دوره، شما می‌توانید درک عمیق‌تری از داوری به عنوان یک ابزار حقوقی کسب کرده و از آن در مدیریت بهتر و کارآمدتر قراردادهای خود بهره‌مند شوید.
📞 02126150585
🔗 درخواست مشاوره
داوری، راهکاری امن و مؤثر برای حل اختلافات شما در قراردادهای مشارکت در ساخت. از امروز به جای دادگاه، داوری را انتخاب کنید و با سرعت و صرفه‌جویی در هزینه‌ها به نتایج مطلوب دست یابید.
در کشورهای پیشرفته، کسب و کارها متوجه شدند که روش بهتر و جایگزینی برای حل اختلافات‌شان وجود دارد تا هم هویتشان در محاکم علنی نشود هم پروسه رسیدگی به دعوا سریعتر انجام شود و از همه مهم تر بتوانند قاضی خود را از قبل و با شناخت تعیین کنند. داوری و میانجیگری از روش های کم هزینه برای حل اختلافات می باشد. در چند سال اخیر داوری و میانجیگری جایگاه ویژه ای در حقوق کشور ایران پیدا کرده است. کما اینکه در قانون پیش فروش سال ۸۹ شرط داوری به صورت اجباری در قرارداد دیده شده است. با یادگیری اصول داوری جهت کسب درآمد از این طریق یا آشنایی با چارچوب داوری داخلی آشنا شوید.
با پر کردن فرم زیر درخواست مشاوره شما برای ما ارسال خواهد شد و در اولین فرصت با شما تماس خواهیم گرفت.
"*"فیلدهای ضروری را نشان می دهد
یک پاسخ
بسیار عالی و کامل، ممنون