شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از راه‌های انحلال قراردادهای مشارکت در ساخت، فسخ می‌باشد.

فسخ با یک اراده صورت می‌گیرد (یکطرفه)

اما معمولا مشکلی که در خصوص فسخ قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد، هزینه­‌ها و عوایدی است که از ابتدای پروژه تا زمان فسخ بوجود آمده و باید تعیین تکلیف شود. همین موضوع فسخ قرارداد را سخت می‌­کند.

قبل از هر چیز از شما درخواست می­‌کنیم در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت حتما توجه داشته باشید که در خصوص بروز هرنوع اختلاف نظری، حق فسخ در نظر گرفته نشود. بلکه الزامات و ضمانت­‌های اجرایی در نظر بگیرید. همچنین در مواقع زمانی مختلف و با توجه به پیشرفت پروژه عملا فسخ بصورت یکطرفه و بدون رای داور یا دادگاه عملی نیست.

توجه داشته باشید که فسخ با اقاله (تفاسخ) متفاوت است.
وقتی دو طرف در خصوص انحلال قرارداد تراضی می­کنند اقاله صورت می‌­گیرد.

فسخ قرارداد بوسیله یکی از خیارات (اختیارات) ماده ۳۹۶ قانون مدنی امکان‌پذیر است.

• خیار شرط: می­ توان در قرارداد برای هر یک از طرفین یا شخصی خارج از قرارداد اختیار فسخ طی مدت خاصی در نظر گرفته شود.

نکته: اگر برای خیار شرط مدتی معین نشود قرارداد باطل است!

• خیار غَبن: هرگاه یکی از طرفین بصورت فاحش، مغبون شده باشد، اختیار فسخ قرارداد را دارد.

مغبون اصطلاحا شخصی است که مثلا زیر قیمت معامله کرده یا خارج از عرف قرارداد نوشته و…

نکته: اثبات غَبن کار ساده­ای نیست.

نکته: مغبون پس از علم به غَبن،شخص باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

• خیار تَدلیس: هر نوع عملی که موجب فریب طرف دیگر معامله شود را تدلیس می‌­نامند.

نکته: پس از علم به تدلیس، شخص باید فورا نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

• خیار تخلف شرط: می‌­توان بصورت جداگانه برای انجام یا عدم انجام فعلی (کاری)، رسیدن یا نرسیدن به نتیجه‌­ای، یا در خصوص صفتی در قرارداد، اختیار فسخ برای هر یک از طرفین یا در نظر گرفت.

نکته: خیار تخلف شرط از موارد پر کاربرد در قرارداد مشارکت در ساخت  می­‌باشد.

در خصوص اختیارات فسخ لطفا به نکات زیر دقت کنید.

• تمامی خیارات به ورثه منتقل می‌­شود مگر اختیار فسخی که برای شخص ثالثی در قرارداد در نظر گرفته شده باشد که به ورثه ایشان منتقل نخواهد شد.
• سقوط برخی یا همه­ خیارات را می‌­توان ضمن عقد شرط نمود. این با همان جمله­­ ی معروف “اسقاط کافه­ خیارات حتی خیار غبن فاحش و ….از طرفین سلب و ساقط گردیده است“. این جمله‌ای خطرناکی است که با نوشتن آن هیچ یک از طرفین تحت هیچ عنوان و شرطی حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. پس در موقع امضای قرارداد به این جمله دقت داشته باشید.
• در خصوص خیار تخلف شرط موارد ذیل مطرح است.
  1. شروطی که انجام آن غیر مقدور باشد، به نفع کسی نباشد، نامشروع باشد باطل است ولی قرارداد را باطل نمی­ کند.
  2. شروطی که خلاف مقتضای ذات عقد باشد یا شرطی که مجهول باشد بصورتی که جهل به آن موجب جهل نسبت به مورد معامله و شرایط آن ایجاد کند قرارداد را باطل می‌کند.

• در کل شروط بر ۳ قسم هستند
  1. شرط صفت : راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله
  2. شرط نتیجه : تحقق امری خارج از قراراد شرط شود.
  3. شرط فعل (اثباتا یا نفیا) : انجام یا عدم انجام فعلی توسط طرفین یا شخصی خارج از قرارداد.

اگر شرط فعلی برای هریک از طرفین تعیین شود ولی وی انجام ندهد، طرف مقابل می ­تواند با مراجعه به حاکم تقاضای اجبار شخص به آن فعل را درخواست کند و در صورت که اجبار آن شخص توسط حاکم امکان­پذیر نبوده ولی از طرف شخص ثالثی قابل انجام باشد، حاکم حکم به انجام فعل به هزینه ­ی ملتزم (شخص اول که تعهد داده بود) می‌دهد. اگر امکان انجام آن فعل از طرف شخص ثالث هم وجود نداشته باشد، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

در هرحال یکی از مهمترین موارد قراردادهای مشارکت در ساخت بخش اختیارات فسخ می‌­باشد که شاید کمتر به آن توجه می‌شود. همچنین معمولا این بخش در آخر قرارداد صحبت می‌شود که افراد کاملا خسته شده‌­اند و دقت کافی روی موارد نخواهند داشت. متاسفانه بسیاری از واسطه­‌هایی که قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم می‌­نمایند هم نسبت به این موارد حقوقی اطلاعات صحیحی ندارد.

موفق و پیروز باشید.