نکات فنی و حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت 

7. در خصوص قدرالسهم طرفین، حتما با کارشناس خبره مشاوره داشته باشید و در تعیین سهم، میزان سهم هر طرف در طبقات مختلف و درکل را مشخص نمایید.
8. اگر قبل از دریافت جواز اقدام به مشارکت می‌نمایید حتما میزان سطح اشغال مجاز و مورد توافق را تعیین کنید و همچنین برای عدم حصول این تراکم یا طبقات به واسطه ­ی شهرداری یا هر ارگان دیگر ( در صورتی که قصور از طرف سازنده نباشد) راهکاری جهت مذاکره مجدد/دریافت ضرر و زیان/ فسخ قرارداد بصورت یکطرفه تعیین نمایید.
9. حتما تعیین سهم عرصه و اعیان را ذکر نمایید.
10. در خصوص تعیین تراکم در طبقات مختلف بصورت شفاف و بدون ابهام عمل کنید.

اگر درصد مشارکت در طبقات مختلف متفاوت است ( مثلا ۵ طبقه اول ۶۰% مالکین-۴۰% سازنده و طبقه ششم %۴۰ مالکین-% ۶۰سازنده) حتما میزان سهم طرفین در کل را ذکر کرده و طبق آن سهم عرصه­ سازنده را مشخص کنید. در این مثال سهم کل بدین صورت می‌­باشد %۵۶٫۶۶ مالکین و %۴۳٫۳۴ سازنده.

44. تقسیم طبقات و واحدها را انجام دهید و در صورت وجود سهم مشترک، آن سهم را در یک واحد بخصوص مشخص نمایید.
45. تکلیف پارکینگ­‌ها و انباری­‌های اضافه را مشخص نمایید. (مثلا به نسبت سهم طرفین یا ….)
46. اگر سازنده قرار است قسمتی از سهم مالکین را خریداری نماید، حتما قرارداد مجزای دیگری تنظیم گردد و جهت جلوگیری از بروز مشکل برای طرفین در هر قرارداد به قرارداد دیگر اشاره شود و ۲ قرارداد همزمان به امضا برسد.
47. در خصوص پیش فروش توصیه می شود که تا زمان اتمام عملیات ساختمانی این حق به سازنده داده نشود. اما در هر صورت اگر تصمیم بر پیش فروش گرفته شد حتما تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه به نام سازنده شده و با توافق کتبی مالکین پیش فروش صورت گیرد.
48. در خصوص زمانبندی جهت دریافت جواز، با توجه به کنترل­ های شهرداری، نظام مهندسی، آتش نشانی و … در تهران حداقل ۸ ماه برای این کار درنظر گرفته شود. توصیه ما این است که تمامی مراحلی که سازنده طی می­ کند را از طریق یک کارشناس شهرداری کنترل کنید.
49. به هیچ وجه قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را در اختیار سازنده نگذارید.
50. زمان اجرای پروژه بسته به میزان طبقات و متراژ متفاوت است. مثلا یک زمین ۳۰۰ متری با ۶ سقف را از زمان دریافت جواز می­توان بین ۱۸ تا ۲۴ ماه تمام کرد و البته اگر اسکلت فلزی باشد این زمان کمتر خواهد بود.
51. حداکثر ۸ ماه پس از تحویل آپارتمان‌ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.
52. در خصوص اقدام جهت دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری نمی‌­باشد. (مراحل اخذ پایان کار)
53. در خصوص تاخیرات ناشی از هرگونه تاخیر در مراحل اداری که خارج از اراده­ ی سازنده بوده و ناشی از قصور سازنده نباشد ذکر شود “با اخذ تایید از حکم قرارداد و مالکین متناسبا به مدت قرارداد افزوده خواهد شد.” و در غیر این صورت شامل ضرر و زیان خواهد شد.
54. در خصوص انتقال قدرالسهم به نام سازنده حتما در ۳ الی ۴ مرحله و با توجه به هزینه کرد سازنده صورت گیرد:

•  پس از دریافت جواز (در صورتی که عوارض ساختمان مبلغ معادلی از ارزش زمین باشد)
• پس از اتمام سفت کاری
• پس از تحویل ملک قابل سکونت
•  پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

معمولا سازندگان با برخی از مراحل فوق مشکل دارند که %۹۹ بی مورد بوده و قابل توجیه نمی ­باشد.

55. برخی سازندگان پیشنهاد می‌­دهند که جهت کمتر شدن مالیات نقل و انتقال یک بار سهم سازنده در ابتدای کار به نام ایشان شود و سازنده در خصوص این مقدار وکالت­‌های فروش بلاعزل به مالکین داده و در مقاطع مختلف زمانی و پس از ایفای تعهدات سازنده هر وکالت باطل گردد. از نظر سازندگان این کار شاید راهکاری برای دور زدن مالیات باشد ولی اصلا توصیه نمی­شود و اصلا راهکار مناسبی برای مالکین نمی‌باشد.
56. حتما در خصوص مرحله­ دوم و سوم انتقال سهم قید شود که سازنده باید گواهی عدم خلاف ساختمان را اخذ نماید.
57. حتما در قرارداد ، دفترخانه‌ای را جهت انجام انتقال اسناد مشخص نمایید.
58. قبل از تحویل ملک به سازنده تمامی بدهی­‌های شهرداری، برق، آب، گاز، تلفن و … را تسویه نموده و با دریافت رسید کتبی ملک را به سازنده تحویل دهید.
59. اگر چند نفر مالک یک ملک هستید حتما از وجود اسناد مالکیت و عدم بازداشت یا رهن یا مصادره ­ی تمامی واحدها اطمینان حاصل کنید.
60. در خصوص زمان تحویل ملک به سازنده حتما تعداد درخت­های داخل و بیرون ملک را یادداشت نموده و با یک کروکی حدودی به تایید سازنده برسانید و حتما در قرارداد ذکر شود که کسری درختان پس از تحویل ملک به سازنده به عهده ایشان می‌باشد.
61. در خصوص تهیه­ نقشه‌­های مهندسی حتما از قبل تصمیمی اتخاذ کنید که یا نام اشخاص/شرکت‌­های خاصی جهت تهیه نقشه‌ها ذکر شود یا در هر مرحله سازنده جهت ادامه کار تایید مالکین را کتبا دریافت کند.
62. متاسفانه قوانین و ضوابط شهرداری، آتش نشانی، نظام مهندسی و … هر روز تغییر می­‌کند و خیلی از سازندگان به دلیل عدم آگاهی و بروز نبودن برای خود و مالکین مشکل ایجاد می­‌کنند. حتما خودتان نسبت به آخرین ضوابط از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و آخرین ضوابط را به اطلاع سازنده برسانید. (ضوابط طراحی، آتش نشانی و نظام مهندسی)
63. حق دریافت هرگونه وام را از سازنده بگیرید.
64. حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده صلب و ساقط کنید.
65. حق هرگونه تخلف در ساخت غیر از نقشه­ های مصوب را از سازنده بگیرید و پرداخت هرگونه جریمه­‌ای را صرفا بعهده­  سازنده بگذارید. از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، سازمان پارک‌ها، شهرداری، نظام مهندسی و … .
66. در خصوص تجمیع با املاک مجاور:
    1. حتما با اجازه کتبی مالکین صورت گیرد.
    2. جهت تعیین سهم هر ملک با یک کارشناس خبره مشاوره شود.
    3. در صورتی که تجمیع بعد از امضا قرارداد مشارکت صورت می‌­گیرد حتما متممی جهت این موضوع نوشته شود.
    4. در خصوص میزان تراکم تشویقی تجمیع و تخفیف­‌هایی که سازنده از شهرداری خواهد گرفت با یک کارشناس شهرداری مشورت کرده و از آن‌ها بهره‌برداری کنید.
       (شرایط و ضوابط تجمیع املاک)

55. هزینه­ نگهداری ساختمان بعد از تکمیل و تحویل به عهده طرفین می‌­باشد.
56. در صورتی که مالکین چند نفر هستند حتما یک نفر را با حدود اختیارات مشخص به عنوان نمایده انتخاب کنید.
57. تمامی صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد. (تشخیص صحت امضای طرفین)
58. در صورت نیاز یک نفر را به عنوان ناظر مقیم یا غیر مقیم برای پروژه در نظر بگیرید. (تعیین ناظر و نظارت عالیه توسط کارشناس)
59. برای مواقعی که سازنده بیش از ۲ ماه هیچ فعالیتی انجام ندهد پیش بینی جهت فسخ یکطرفه، دریافت ضرر و زیان و… داشته باشید.
60. حتما در قرارداد ذکر شود که در صورت فوت سازنده ورثه­ ایشان متعهد به انجام تعهدات می‌باشند و از نوشتن هر لفظی به عنوان وصیت یا … بپرهیزید.
61. در هر قسمت از قرارداد مشارکت وجه التزام تعیین کنید، هر تعهدی بدون وجه التزام را نپذیرید.
62. به خاطر داشته باشید که چک­‌های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت این قرارداد ذکر می­شوند جنبه­ کیفری نخواهند داشت. ( فرق چک کیفری و حقوقی)
63. حداقل ۶ ماه برای ضمانت ساختمان و اقلام غیر مصرفی که ناشی از قصور سازنده باشد در نظر بگیرید و از سازنده یک چک بابت حسن انجام کار دریافت و نزد داور قرارداد بگذارید.
64. حتما و حتما برای قرارداد داور مرضی الطرفین و متخصص تعیین کنید. اما در تعیین داور بسیار دقت کنید. هر رأیی که از طرف داور قرارداد صادر شود به منزله­ ی رای دادگاه می­باشد. در تعیین داور پیشنهاد ما شخصی است که هم اطلاعات فنی داشته باشد و هم اطلاعات حقوقی، حضور چنین داوری در حین پروژه به نفع هر دو طرف می‌­باشد. اما حتما داوری باید به صورت دوره‌­ای بر روند اجرای ساخت نظارت داشته باشد و در مقاطع مختلف جهت جلوگیری از بروز دعوا اختلافات را طی جلسات رفع و متمم قرارداد نماید. متاسفانه در صورتی که داوری به شکل فوق صورت نگیرد، تشخیص حقانیت یک طرف در صورت بروز اختلاف برای داور یا دادگاه بسیار سخت و گاها غیرقابل امکان و زمانبر است.
65. از تعیین داوری که خود از این موضوع اطلاع ندارد %۱۰۰ بپرهیزید.
66. از تعیین چند نفر به عنوان گروه داوری اجتناب کنید.
67. از تعیین مشاورین املاک غیرمتعهد به عنوان داور، حکم مرضی­ الطرفین، امین، نماینده و … بپرهیزید. (قوانین داوری مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت)
68. در مواردی دیده شده که عدم استفاده از کلمات مناسب در مواقع بروز اختلاف به ضرر مالکین بوده است. مثلا شاید از نظر ما خسارت و ضرر یکی باشد ولی از نظر حقوقی متفاوت است. حتما پس از انجام توافقات، قرارداد را در اختیار یک وکیل قرار دهید تا از نظر حقوقی اشکالات آن را رفع کند. متاسفانه هزینه اندکی که جهت این کار صورت می­‌گیرد از نظر خیلی از مالکین قابل قبول نبوده ولی پس از وقوع مشکل حاضرند ۱۰۰ ها برابر آن را پرداخت کنند!!! تایید یک وکیل خبره مانند بیمه کردن قرارداد می‌باشد. (بررسی قرارداد مشارکت در ساخت از نظر حقوقی)
69. حتما قید کنید که این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است.
70. چک­های ضمانت و مدارک این چنینی را با دریافت رسید نزد داور قرار دهید.
71. حتما از ۲ نفر به عنوان شاهد درخواست کنید تا در جلسات حضور داشته باشند و در نهایت قرارداد را امضا کنند.
72. قرارداد مشارکت در ساخت یک سند غیر رسمی است شما می‌­توانید گواهی صحت امضای طرف مقابل از در دفترخانه دریافت کنید.
73. عدم تعیین داور در مواردی متعددی امکان سوءاستفاده را به سازندگان غیر متعهد می‌­دهد. در صورت وجود فردی مورد اعتماد طرفین، حتما این مهم را به ایشان واگذار کنید.
74. از قبول داور پیشنهادی سازندگان بپرهیزید و خودتان جهت تعیین داور پیشنهاد دهید.
75. در مواردی دیده شده که طرفین توافق می‌نمایند تا در صورت بروز اختلاف، هر طرف یک نفر را معرفی کرده و مشاور املاک هم به عنوان نفر سوم گروه داوری را تشکیل دهند و رای صادر کنند که مورد تایید نمی‌­باشد. اگر امکان تعیین داور را قبل از امضای قرارداد دارید حتما تعیین کنید.
76. نشانی و مشخصات داور را کاملا ذکر نموده و از ایشان امضا و اثر انگشت بگیرید.
77. هرگونه متمم، توافق جدید و … را به امضای داور هم برسانید.
78. حداکثر زمان صدور رای داوری پس از مراجعه به ایشان طبق قانون آیین دادرسی مدنی سه ماه می­‌باشد مگر اینکه در قرارداد طور دیگری توافق شود.
79. در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد حتما موضوع را به اطلاع داور برسانید و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال نمایید.
80. لیست متریال از جمله مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس از عقد قرارداد بخاطر آن خواهد بود. لطفا جهت تعیین لیست متریال حتما قبل از امضای قرارداد اقدام نمایید و همزمان با قرارداد، لیست را هم امضا کنید.
81. لیست متریال را بصورت شفاف و با جزئیات نام، رنگ، مدل، کشور سازنده و … مشخص کنید. تعیین یک ساختان به عنوان نمونه کار و لیست متریال اشتباه است.
82. در بسیاری از موارد سازندگان در انتهای هر انتخابی می‌نویسند”یا مشابه”،که به هیچ وجه مورد تایید نمی‌­باشد.
83. تغییر لیست متریال را فقط و فقط با تایید کتبی مالکین قبول کنید.
84. نوع اسکلت ساختمان تاثیری در ضد زلزله بودن یا ترک نخوردن یا … ندارد حتما در این خصوص با یک کارشناس مشاوره کنید. (اسکلت فلزی بهتر است یا بتنی)
85. مهمترین قسمت‌های ساختمان مواردی است که بعد از ساخت امکان تغییر آن وجود ندارد، که متاسفانه کمتر مورد توجه مالکین قرار می­‌گیرد. لطفا بیش از هر چیز به نوع اسکلت و سقف­‌ها، دیوارها، تاسیسات، انشعابات، فاضلاب، لوله کشی‌ها و … توجه کنید.
86. لیست متریال باید بصورتی تنظیم شود که خیلی هم خارج از عرف منطقه نباشد و در حد توان مردم همان منطقه هزینه صورت گیرد.
87. تمامی مدارک از جمله مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) مدارک ملک، وکالت­نامه، صلح­نامه و…. را به قرارداد پیوست و امضا نمایید.
88.  آخرین و مهم‌ترین نکته
    با توجه به اینکه مهمترین و ارزشمندترین دارایی شما ملکتان می‌باشد و مطئنا قصد دارید بهترین بهره‌برداری را از آن داشته باشید به شما اطمینان خاطر می‌دهیم تا در هر مرحله و بدون کوچکترین نگرانی، جهت دریافت مشاوره با ما ارتباط بگیرید موفق و پیروز باشید.