با توجه به درخواست‌های زیاد هموطنان عزیز جهت بررسی حقوقی و فنی قراردادهایشان این مطلب را برای شما تهیه کردیم. امیدواریم که به بیشتر سوالات شما پاسخ داده باشیم. شما در هر زمان می‌توانید جهت دریافت مشاوره با ما ارتباط بگیرید.

درخواست مشاوره

نکات فنی و حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت 

این نکات با توجه به نمونه قرارداد مشارکت در ساخت شرکت مهندسی تُکا تدوین شده است و به ترتیب موارد آن نوشته شده است.
در صورت نیاز می‌توانید نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را دانلود کنید.

لطفا به نکات زیر دقت کنید.

هر قرارداد مشارکت در ساخت شرایط و مباحث حقوقی و فنی خود را دارد و هیچ ۲ قراردادی به لحاظ حقوقی و فنی مثل هم نیستند. کپی کردن قراردادهای دیگر برای شما مناسب نخواهد بود. به نمونه قراردادهای موجود در فضای مجازی اعتماد نکنید.

1. توجه داشته باشید که قرارداد مشارکت معمولا سود و ریسک بالاتری نسبت به فروش ملک دارد و تا زمانی که کاملا آمادگی آن را ندارید، اقدامی نکنید.
2. جهت تعیین شرایط ساخت، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم، زمان‌بندی، نقشه‌ها، تاییده‌­ها و غیره با یک کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کنید. در دام نیافتید که همه چیز را خودتان انجام دهید. قرارداد و کار ساختمان بسیار زیر و بم دارد و اگر تجربه این کار را ندارید مشاوره بگیرید.
3. برای قرارداد در تمامی صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین کنید. (شرایط اساسی صحت معاملات و قراردادها)
4. از ذکر معامله، بیع، مبایعنامه، شرکت، مشارکت مدنی و … بپرهیزید و در تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید. قرارداد مشارکت عقد نامعین است.
5. در تعیین مشخصات مالکین و سازندگان حتما این موارد را قید کنید.
   • نام و نام خانوادگی
   • شماره ملی
   • آدرس اقامتگاه قانونی (در صورت تغییر آدرس جدید را صورتجلسه کنید)
   • شماره تلفن ثابت و موبایل
6.  قید کردن چه اطلاعاتی از طرفین قرارداد الزامی است؟
7. اگر شخصی با وکالت‌نامه اقدام به امضای قرارداد می‌­نماید حتما وکالت نامه را استعلام بگیرید و کپی آن را به قرارداد پیوست نمایید و در قسمت مشخصات حتما نام مالک و وکیل را ذکر نمایید. در هر حال این نوع قرارداد توصیه نمی‌‌شود.(فضولی در قرارداد مشارکت در ساخت)
8. نکات مهم جهت انعقاد قرارداد وکالتی
9. اگر ملکی متعلق به ورثه است و هنوز وراث اقدام به دریافت سند نکرده اند حتما گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد پیوست کنید.
10. در خصوص انتخاب سازنده حتما با یک کارشناس فنی و خبره مشاوره داشته باشید. بهترین قراردادهایی که از نظر حقوقی و فنی مشکلی هم نداشته­‌اند توسط سازندگان نامناسب و با معرفی افراد غیر متخصص به بن بست رسیده‌­اند. اعتبار قراردادها فقط به مفاد آن و یا ضمانت­های اجرایی نمی­‌باشد، بلکه اعتبار قرارداد به تعهد طرفین و شخصیت آنهاست.
11. اگر سازنده‌­ای در حال تغییر منطقه­ ساخت خود می‌باشد با دقت بیشتری تحقیق کنید که چرا این کار صورت گرفته و آیا این سازنده شناخت کافی از منطقه شما دارد یا نه؟
12. اگر سازنده تعداد زیادی پروژه در حال اجرا داشته باشد باید در خصوص مشارکت با ایشان بیشتر تحقیق کنید.
13. اطمینان حاصل کنید که ملک مورد ادعای سازنده توسط خود ایشان ساخته شده باشد. در این خصوص لطفا از همسایه‌ها و مالکین تحقیق نمایید.
14. از مشارکت با سازندگانی که نمونه کار اجرا شده ندارند بپرهیزید.
15. در خصوص مشارکت با شرکت‌های حقوقی حتما اساسنامه، آخرین آگهی تغییرات، حدود اختیارات نماینده و حق امضای ایشان را چک کرده و با وکیل مشورت کنید.  (نکات معامله با شرکت‌های حقوقی)
16. اگر سازندگان چند نفر هستند حتما در قرارداد ذکر کنید که ایشان تضامنا متعهد به انجام تعهدات و خسارات می ­باشند.
17. اگر مالکین چند نفر هستند حتما در قرارداد ذکر کنید که هر شخصی که به تعهدات خود عمل نکند شخصا ضامن پرداخت خسارات و ضرر و زیان قرارداد خواهد بود.
18. حتما ذکر شود که هر طرف در صورت تغییر محل اقامت، باید محل اقامتگاه جدید را به طرف مقابل و داور قرارداد اطلاع دهد.
19. مشخصات پلاک ثبتی با ذکر اصلی، فرعی، تفکیکی و قطعه و آدرس دقیق طبق سند و آدرس پستی و متراژ آن ذکر شود.
20. اگر ملک تجاری است متراژ تجاری و وضعیت مالکیت تجاری و سرقفلی، تصمیم گیری شود.
21. در قسمت موضوع قرارداد، خلاصه‌ای از مفاد قرارداد را ذکر نمایید.
22. جزییات در قرارداد مشارکت اهمیت بسیاری دارند حتما وقت کافی جهت صبحت راجع به جزییات قرارداد داشته باشید. گاها دیده شده که سازندگان یا مالکین با افتخار عنوان می ­نمایند که مثلا ظرف مدت کمتر از ۴ ساعت یک قرارداد را امضا نموده‌اند و بسیار مراجعینی داشته‌­ایم که به دلیل همین موضوع مشکلات غیر قابل حلی برای خودشان ایجاد نموده‌اند.
23. در امضای قرارداد مشارکت بیش از ۵ جلسه با سازنده داشته باشید و ضمن بررسی ایشان از نظر اخلاقی و رفتاری، مفاد قرارداد را جزء به جزء توافق کنید.
24. در تعیین سازنده حتما به حسن شهرت ایشان توجه کنید و حتما از پروژه‌های قبلی ایشان بازدید کرده با مالکین راجع به جزییات کار صحبت کنید.
25. پس از امضای قرارداد فقط و فقط وکالت کاری جهت انجام امور اداری بصورت مدت دار به سازنده داده شود.
26. در اختیار قرار دادن اسناد مالکیت در تمام طول مدت قرارداد ضروری نمی‌­باشد. حتما اسناد به صورت مقطعی و با دریافت رسید به سازنده تحویل و پس از آن دریافت شود یا در اختیار داور قرارداد قرار گیرد. در صورت لزوم می توان کپی برابر اصل سند را در اختیار سازنده گذاشت.
27. در خصوص تعیین تراکم ساختمان با یک کارشناس شهرداری مشورت کنید و به وعده‌­های افرداد غیر متخصص توجه نکنید. متاسفتانه عده‌ای با این تحلیل که هیچ کاری در کشورمان نشد ندارد و مثلا فلانی …. طبقه گرفته یا …. صحبت­‌های غیر عملی و ترغیب کننده‌­ای را عنوان می‌­کنند، حتما صحت این ادعاها را توسط یک کارشناس خبره­ شهرداری بررسی کنید. خوشبختانه پس از تصویب و اجرایی شدن طرح تفصیلی در سال ۹۲ ،به موارد کمتری خارج از ضوابط شهرداری مجوز داده شد.
28. در خصوص تعیین میزان بلاعوض دقت داشته باشید که لزوما سازنده ­ای که بلاعوض بیشتری می­‌دهند، گزینه بهتری نیستند. جهت تعیین مبلغ بلاعوض حتما از یک کارشناس خبره کمک بگیرد.
29. از نظر حقوقی سند معتبری که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم نمود جواز (پروانه تخریب و نوسازی) می‌­باشد. اما به دلیل وجود هزینه‌ها و زمان زیاد تهیه جواز توصیه می‌­شود که قرارداد مشارکت بر اساس جزیئات دستور نقشه تنظیم شود ولی پرداخت بلاعوض، تخلیه ملک، پس از دریافت جواز صورت گیرد. (تراکم مجاز ساخت در املاک مسکونی)
30. در قسمت مشخصات سازه حتما تراکم توافق شده، تعداد طبقات مسکونی، تعداد واحد در هر طبقه، تعداد طبقات مشاعات، تعداد آسانسور مشخص و در صورت نیاز مشخصات فضاهایی چون لابی، سالن اجتماعات، سرایداری، سالن ورزشی، استخر، سونا، جکوزی، موتورخانه، فضای نمازخانه و … را ذکر کنید.
31. در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتما یادداشت شود که به نسبت سهم هر طرف تقسیم خواهد شد.
32. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری‌ها مشخص شود.
33. در اولین فرصت و پس از تایید نقشه­‌های معماری حتما تکلیف پارکینگ­‌ها و انباری‌ها را مشخص کنید. (ضوابط طراحی پارکینگ در تهران)
34. سعی شود دریافت بلاعوض قرارداد با چک بانکی صورت گیرد و غیر این صورت حتما بابت عدم وصول چک‌­های بلاعوض، ضرر و زیان و حق فسخ یکطرفه برای مالکین در نظر گرفته شود. (فرق چک حقوقی و کیفری)
35. در صورت دریافت قرض­ الحسنه اسکان، مدت و میزان آن را مشخص کنید.
36. در بسیاری از قراردادها این جمله دیده می­‌شود “طرفین خیار تدلیس، و خیار غبن فاحش یا افحش را از خود سلب و ساقط می‌نمایند”. حتما توجه داشته باشید که با ذکر چنین جمله­‌ای شما نمی‌توانید ادعای کلاهبرداری یا مغبون شدن را پس از امضای قرارداد داشته باشید.
37. بسیاری از بنگاه­ های مشاوره مسکن به دلیل مسائل شخصی سعی دارند تا هرگونه امکان فسخ قرارداد را از طرفین سلب کنند. یک قرارداد خوب باید در مواقع نیاز امکان فسخ حتی بدون مراجعه به مراجع قضایی را داشته باشد. توجه داشته باشید که کد رهگیری اولا اختیاری بوده دوما به معنی رسمی بودن قرارداد نیست و سوما عملا چنین فرمتی در اتحادیه املاک وجود ندارد. (آیا دریافت کد رهگیری اجباری است)
38. قرارداد مشارکت در ساخت هیچ گونه فرمت یکسانی ندارد. گاها دیده شده که عده‌­ای در یک صفحه A3 با ادعای تایید اتحادیه املاک اقدام به تنظیم قرارداد می‌­نماید که مورد تایید نمی‌­باشد.
39. محل انجام قرارداد حتما ذکر شود.
40. مدت قرارداد حتما از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ بصورت تعداد ماه نوشته شود و در این قسمت زمان بندی پروژه به ۴ مقطع کلی تقسم گردد که در صورت عدم انجام تعهد سازنده، امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان وجود داشته باشد و این مهم به اتمام قرارداد منوط گردد.
    • دریافت جواز تخریب و نوسازی از شهرداری مربوطه
    • تکمیل سفت کاری
    • پایان نازک کاری و تحویل واحدها
    • دریافت اسناد تک برگ

درخواست مشاوره

7. در خصوص قدرالسهم طرفین، حتما با کارشناس خبره مشاوره داشته باشید و در تعیین سهم، میزان سهم هر طرف در طبقات مختلف و درکل را مشخص نمایید.
8. اگر قبل از دریافت جواز اقدام به مشارکت می‌نمایید حتما میزان سطح اشغال مجاز و مورد توافق را تعیین کنید و همچنین برای عدم حصول این تراکم یا طبقات به واسطه ­ی شهرداری یا هر ارگان دیگر ( در صورتی که قصور از طرف سازنده نباشد) راهکاری جهت مذاکره مجدد/دریافت ضرر و زیان/ فسخ قرارداد بصورت یکطرفه تعیین نمایید.
9. حتما تعیین سهم عرصه و اعیان را ذکر نمایید.
10. در خصوص تعیین تراکم در طبقات مختلف بصورت شفاف و بدون ابهام عمل کنید.

اگر درصد مشارکت در طبقات مختلف متفاوت است ( مثلا ۵ طبقه اول ۶۰% مالکین-۴۰% سازنده و طبقه ششم %۴۰ مالکین-% ۶۰سازنده) حتما میزان سهم طرفین در کل را ذکر کرده و طبق آن سهم عرصه­ سازنده را مشخص کنید. در این مثال سهم کل بدین صورت می‌­باشد %۵۶٫۶۶ مالکین و %۴۳٫۳۴ سازنده.

44. تقسیم طبقات و واحدها را انجام دهید و در صورت وجود سهم مشترک، آن سهم را در یک واحد بخصوص مشخص نمایید.
45. تکلیف پارکینگ­‌ها و انباری­‌های اضافه را مشخص نمایید. (مثلا به نسبت سهم طرفین یا ….)
46. اگر سازنده قرار است قسمتی از سهم مالکین را خریداری نماید، حتما قرارداد مجزای دیگری تنظیم گردد و جهت جلوگیری از بروز مشکل برای طرفین در هر قرارداد به قرارداد دیگر اشاره شود و ۲ قرارداد همزمان به امضا برسد.
47. در خصوص پیش فروش توصیه می شود که تا زمان اتمام عملیات ساختمانی این حق به سازنده داده نشود. اما در هر صورت اگر تصمیم بر پیش فروش گرفته شد حتما تا قبل از پایان سفت کاری این اجازه به سازنده داده نشود و پس از آن هم فقط به نسبت سهمی که از عرصه به نام سازنده شده و با توافق کتبی مالکین پیش فروش صورت گیرد.
48. در خصوص زمانبندی جهت دریافت جواز، با توجه به کنترل­ های شهرداری، نظام مهندسی، آتش نشانی و … در تهران حداقل ۸ ماه برای این کار درنظر گرفته شود. توصیه ما این است که تمامی مراحلی که سازنده طی می­ کند را از طریق یک کارشناس شهرداری کنترل کنید.
49. به هیچ وجه قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را در اختیار سازنده نگذارید.
50. زمان اجرای پروژه بسته به میزان طبقات و متراژ متفاوت است. مثلا یک زمین ۳۰۰ متری با ۶ سقف را از زمان دریافت جواز می­توان بین ۱۸ تا ۲۴ ماه تمام کرد و البته اگر اسکلت فلزی باشد این زمان کمتر خواهد بود.
51. حداکثر ۸ ماه پس از تحویل آپارتمان‌ها برای دریافت سند تک برگ مهلت تعیین کنید.
52. در خصوص اقدام جهت دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری نمی‌­باشد. (مراحل اخذ پایان کار)
53. در خصوص تاخیرات ناشی از هرگونه تاخیر در مراحل اداری که خارج از اراده­ ی سازنده بوده و ناشی از قصور سازنده نباشد ذکر شود “با اخذ تایید از حکم قرارداد و مالکین متناسبا به مدت قرارداد افزوده خواهد شد.” و در غیر این صورت شامل ضرر و زیان خواهد شد.
54. در خصوص انتقال قدرالسهم به نام سازنده حتما در ۳ الی ۴ مرحله و با توجه به هزینه کرد سازنده صورت گیرد:

•  پس از دریافت جواز (در صورتی که عوارض ساختمان مبلغ معادلی از ارزش زمین باشد)
• پس از اتمام سفت کاری
• پس از تحویل ملک قابل سکونت
•  پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی

55. هزینه­ نگهداری ساختمان بعد از تکمیل و تحویل به عهده طرفین می‌­باشد.
56. در صورتی که مالکین چند نفر هستند حتما یک نفر را با حدود اختیارات مشخص به عنوان نمایده انتخاب کنید.
57. تمامی صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد. (تشخیص صحت امضای طرفین)
58. در صورت نیاز یک نفر را به عنوان ناظر مقیم یا غیر مقیم برای پروژه در نظر بگیرید. (تعیین ناظر و نظارت عالیه توسط کارشناس)
59. برای مواقعی که سازنده بیش از ۲ ماه هیچ فعالیتی انجام ندهد پیش بینی جهت فسخ یکطرفه، دریافت ضرر و زیان و… داشته باشید.
60. حتما در قرارداد ذکر شود که در صورت فوت سازنده ورثه­ ایشان متعهد به انجام تعهدات می‌باشند و از نوشتن هر لفظی به عنوان وصیت یا … بپرهیزید.
61. در هر قسمت از قرارداد مشارکت وجه التزام تعیین کنید، هر تعهدی بدون وجه التزام را نپذیرید.
62. به خاطر داشته باشید که چک­‌های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت این قرارداد ذکر می­شوند جنبه­ کیفری نخواهند داشت. ( فرق چک کیفری و حقوقی)
63. حداقل ۶ ماه برای ضمانت ساختمان و اقلام غیر مصرفی که ناشی از قصور سازنده باشد در نظر بگیرید و از سازنده یک چک بابت حسن انجام کار دریافت و نزد داور قرارداد بگذارید.
64. حتما و حتما برای قرارداد داور مرضی الطرفین و متخصص تعیین کنید. اما در تعیین داور بسیار دقت کنید. هر رأیی که از طرف داور قرارداد صادر شود به منزله­ ی رای دادگاه می­باشد. در تعیین داور پیشنهاد ما شخصی است که هم اطلاعات فنی داشته باشد و هم اطلاعات حقوقی، حضور چنین داوری در حین پروژه به نفع هر دو طرف می‌­باشد. اما حتما داوری باید به صورت دوره‌­ای بر روند اجرای ساخت نظارت داشته باشد و در مقاطع مختلف جهت جلوگیری از بروز دعوا اختلافات را طی جلسات رفع و متمم قرارداد نماید. متاسفانه در صورتی که داوری به شکل فوق صورت نگیرد، تشخیص حقانیت یک طرف در صورت بروز اختلاف برای داور یا دادگاه بسیار سخت و گاها غیرقابل امکان و زمانبر است.
65. از تعیین داوری که خود از این موضوع اطلاع ندارد %۱۰۰ بپرهیزید.
66. از تعیین چند نفر به عنوان گروه داوری اجتناب کنید.
67. از تعیین مشاورین املاک غیرمتعهد به عنوان داور، حکم مرضی­ الطرفین، امین، نماینده و … بپرهیزید. (قوانین داوری مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت)
68. در مواردی دیده شده که عدم استفاده از کلمات مناسب در مواقع بروز اختلاف به ضرر مالکین بوده است. مثلا شاید از نظر ما خسارت و ضرر یکی باشد ولی از نظر حقوقی متفاوت است. حتما پس از انجام توافقات، قرارداد را در اختیار یک وکیل قرار دهید تا از نظر حقوقی اشکالات آن را رفع کند. متاسفانه هزینه اندکی که جهت این کار صورت می­‌گیرد از نظر خیلی از مالکین قابل قبول نبوده ولی پس از وقوع مشکل حاضرند ۱۰۰ ها برابر آن را پرداخت کنند!!! تایید یک وکیل خبره مانند بیمه کردن قرارداد می‌باشد. (بررسی قرارداد مشارکت در ساخت از نظر حقوقی)
69. حتما قید کنید که این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است.
70. چک­های ضمانت و مدارک این چنینی را با دریافت رسید نزد داور قرار دهید.
71. حتما از ۲ نفر به عنوان شاهد درخواست کنید تا در جلسات حضور داشته باشند و در نهایت قرارداد را امضا کنند.
72. قرارداد مشارکت در ساخت یک سند غیر رسمی است شما می‌­توانید گواهی صحت امضای طرف مقابل از در دفترخانه دریافت کنید.
73. عدم تعیین داور در مواردی متعددی امکان سوءاستفاده را به سازندگان غیر متعهد می‌­دهد. در صورت وجود فردی مورد اعتماد طرفین، حتما این مهم را به ایشان واگذار کنید.
74. از قبول داور پیشنهادی سازندگان بپرهیزید و خودتان جهت تعیین داور پیشنهاد دهید.
75. در مواردی دیده شده که طرفین توافق می‌نمایند تا در صورت بروز اختلاف، هر طرف یک نفر را معرفی کرده و مشاور املاک هم به عنوان نفر سوم گروه داوری را تشکیل دهند و رای صادر کنند که مورد تایید نمی‌­باشد. اگر امکان تعیین داور را قبل از امضای قرارداد دارید حتما تعیین کنید.
76. نشانی و مشخصات داور را کاملا ذکر نموده و از ایشان امضا و اثر انگشت بگیرید.
77. هرگونه متمم، توافق جدید و … را به امضای داور هم برسانید.
78. حداکثر زمان صدور رای داوری پس از مراجعه به ایشان طبق قانون آیین دادرسی مدنی سه ماه می­‌باشد مگر اینکه در قرارداد طور دیگری توافق شود.
79. در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد حتما موضوع را به اطلاع داور برسانید و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال نمایید.
80. لیست متریال از جمله مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس از عقد قرارداد بخاطر آن خواهد بود. لطفا جهت تعیین لیست متریال حتما قبل از امضای قرارداد اقدام نمایید و همزمان با قرارداد، لیست را هم امضا کنید.
81. لیست متریال را بصورت شفاف و با جزئیات نام، رنگ، مدل، کشور سازنده و … مشخص کنید. تعیین یک ساختان به عنوان نمونه کار و لیست متریال اشتباه است.
82. در بسیاری از موارد سازندگان در انتهای هر انتخابی می‌نویسند”یا مشابه”،که به هیچ وجه مورد تایید نمی‌­باشد.
83. تغییر لیست متریال را فقط و فقط با تایید کتبی مالکین قبول کنید.
84. نوع اسکلت ساختمان تاثیری در ضد زلزله بودن یا ترک نخوردن یا … ندارد حتما در این خصوص با یک کارشناس مشاوره کنید. (اسکلت فلزی بهتر است یا بتنی)
85. مهمترین قسمت‌های ساختمان مواردی است که بعد از ساخت امکان تغییر آن وجود ندارد، که متاسفانه کمتر مورد توجه مالکین قرار می­‌گیرد. لطفا بیش از هر چیز به نوع اسکلت و سقف­‌ها، دیوارها، تاسیسات، انشعابات، فاضلاب، لوله کشی‌ها و … توجه کنید.
86. لیست متریال باید بصورتی تنظیم شود که خیلی هم خارج از عرف منطقه نباشد و در حد توان مردم همان منطقه هزینه صورت گیرد.
87. تمامی مدارک از جمله مدارک شناسایی (کارت ملی و شناسنامه) مدارک ملک، وکالت­نامه، صلح­نامه و…. را به قرارداد پیوست و امضا نمایید.
88.  آخرین و مهم‌ترین نکته
    با توجه به اینکه مهمترین و ارزشمندترین دارایی شما ملکتان می‌باشد و مطئنا قصد دارید بهترین بهره‌برداری را از آن داشته باشید به شما اطمینان خاطر می‌دهیم تا در هر مرحله و بدون کوچکترین نگرانی، جهت دریافت مشاوره با ما ارتباط بگیرید موفق و پیروز باشید. 

 

درخواست مشاوره