حق شفعه

هرگاه مالی غیرمنقول در مالکیت مشاع(مالی که تعداد مالکین حداقل دو نفر باشد) باشد، هريك از شركا می‌توانند بدون رضايت شركاء ديگر، سهم خود را “به جزء يا تمام” به شخص ثالثي منتقل كند، ولی “ماده ۸۰۸ قانون مدنی” حالتی خاص را برای اموال مشاع درنظر می‌گیرد.

هرگاه مال غیرمنقولِ قابلِ تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصِه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهمی که فروخته شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

حال قصد داریم 5 شرط اساسی حق شفعه را توضیح دهیم.

1.مال باید غیر منقول باشد.

 مال منقول و غیرمنقولِ‌حکمی(مثل ماشین آلات کشاورزی) شامل حق شفعه نمی‌شود.

2.مال بایستی به‌صورت مشاع باشد.

مال مشاع آن است که تعداد مالکین، حداقل دونفر باشد و شرکاء در ذره ذره مال شریک باشند. شريکى كه سهمش از مال، تعيين و تفكيک شده، حق شفعه ندارد. مگر در یک حالت خاص، فرض کنید زمینی افراز شده ولی هردو زمین یک راه و مسیر مشترک دارند، چنانچه یکی از شریکان، سهم مفروزِ خود را به‌همراهِ سهمِ مشترک خويش از راه، به ديگرى بفروشد، براى شریکش حق شفعه ثابت مى‌‏گردد.

نکته مهم: هرگاه ملک غيرمشمول شفعه(زمینِ تفکیک شده) همراه ملك مشمول شفعه(زمين مشاع) فروخته شود، حق شفعه تنها در ملك مشمول شفعه جارى است، نه تمامى مورد معامله

3.شرکا باید ۲ نفر باشند.

چراکه در اجراى حق شفعه، شفيع بايد يك نفر باشد و با تعدد آن، حق شفعه منتفى است. 

4.نقل و انتقال بایستی از طریق عقد بیع باشد.

اگر انتقال و جابجایی به وسیله “هبه یا صلح یا معاوضه یا مطالبه مهریه” باشد، باعث ایجاد حق شفعه نمی‌گردد (سهم مشاعی که منتقل می‌شود باید مبیع معامله باشد نه ثمن معامله).

نکته مهم

شفيع بايد بالفعل  يا بالقوه توانايى پرداخت ثمن را داشته باشد. بنابراين، در صورت ناتوانى وى از پرداخت ثمن به مشتری يا طفره رفتن و تأخير ناجایز در پرداخت آن، حق شفعه‏‌اش باطل می‌‏شود.
چنانچه شفيع مدعى شد ثمن را دراختيار دارد، اما فعلا به‌آن دسترسی ندارد، سه روز به او مهلت داده مى‌شود. برای‌مثال اگر شفیع مدعی شد ثمن در شهرى ديگر است، تا زمان دستيابى به آن(هرچند بيش از سه روز طول بكشد) به وى مهلت داده خواهد شد، به شرط آنكه به خريدار زيانى نرسد.

نکته مهم

حق شفعه، برای شفیعِ غايبی که بازداشت یا مریض بوده، ساقط نمى‌‏شود. هرچند غيبتش به درازا كشد. همچنين درصورتی‌که عدم استفاده شفیع از حق شفعه ناشی از عدم آگاهى ایشان از فروخته شدن سهمِ شریک باشد همچنان حق شفعه برایش پابرجا خواهد بود.  

نکته مهم

حق شفعه براى سفیه، دیوانه و کودک نيز ثابت است، ليكن متولى اعمال اين حق، ولی آنان است كه با رعايت مصلحت و يا عدم مفسدم مى‏‌تواند از طرف آنان اعمال حق کند. البته سفیه با اجازه ولی مى‏ تواند براى خود حق شفعه را اعمال كند. چنانچه در موارد ياد شده، ولی حق شفعه را اعمال نكند، كودك پس از بلوغ و دیوانه پس از هوشيارى مى‏ توانند آن را اعمال نمايد. 

نکته مهم: اعمال حقِ شفعه (كه از آن به اخذِ شفعه نیز تعبير مى ‏شود) پس از وقوع عقدِ بیع براى شفيع

 ثابت مى ‏شود. بنابراین حتی اگر ‌فروشنده به تنهایی یا هم خریدار و هم فروشنده معامله بیع را فسخ کند اعمال حق شفعه صحیح خواهد بود.

 ضمناً شفيع نمى‏‌تواند حق شفعه را نسبت به بخشى از سهم فروخته شده اعمال كند، بلكه يا بايد از حق خود صرف نظر نماید  و يا آن را نسبت به تمامى سهم اعمال كند.

نکته مهم

شفيع قيمتِ تمام شده‌ی عقدِ بیع را به خريدار مى‏پردازد؛ خواه بيشتر یا کمتر از قيمتِ واقعى ملک باشد. ضمناً هزينه‌‏هاى انجام گرفته توسط خریدار، همچون کمیسیونِ مشاورِ املاک يا وکیل بر عهده شفیع نيست.

نکته مهم

اخذ به شفعه، فوری است(فوریت ممکن است به عرفِ هر مکانی متفاوت باشد.) بنابراين، شفيع به محض آگاهى از معامله و تحقق حق شفعه براى خود، بایستی فورا آن را اعمال كند، چون حق شفعه با تأخير بدون عذر در اعمال آن، باطل می‌‏شود و چنانچه تأخير از روى عذر باشد (مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمينان به سخن خبر دهنده و يا زندانی بودن شفيع) حق شفعه باطل نمى‌‏شود. 

چنانچه خريدار مورد شفعه را به ديگرى بفروشد(و دیگری هم به دیگری فروخته باشد.) شفيع بایستی نسبت به خریدار اول اخذ به شفعه كند ضمناً با اعمال حق شفعه توسط شفيع، همه تصرفاتى كه خريداران نسبت به مورد شفعه انجام داده‌اند، مانند وقف كردن و يا مسجد قرار دادن آن، باطل و بى اثر خواهد شد. اگر خریدار در زمين مورد شفعه، بنایی احداث کرده‌باشد و يا درختی کاشته باشد، ، خریدار مى‏‌تواند پس‌ازاعمال شفعه بنا را ويران و درختان را از ريشه بركند و یا با دریافت اجرت‌المثل، ملک را با همان اوضاع تحویل شفیع دهد .

نکته مهم: شفيع مجاز است مورد شفعه را تنها از خريدار مطالبه كند و حق ندارد به فروشنده رجوع نمايد همچنین شفیع نمى ‏تواند معامله انجام گرفته بين آن دو را فسخ كند.

نکته: با اسقاط حق شفعه توسط يك يا چند نفر از ورثه، بقيه نمى ‏توانند آن را تنها نسبت به سهم خود اجرا نمايند. در اين فرض آنان يا بايد از حق خود صرف نظر كنند و يا نسبت به تمامى مورد شفعه اخذ به شفعه نمايند.

نکته: هر گاه شفيع پس از آگاهى از داشتن حق شفعه، سهم خود را بفروشد، حقش ساقط مى‌‏شود؛ بنابراین خریدار جدید بایستی نسبت‌به حق شفعه خریدارِ نخستین دقت داشته باشد.

درخواست مشاوره