از سال ۱۳۹۴ موضوع دو مرحله‌ای شدن پروانه‌های ساختمانی در شهرداری تهران و وزارت مسکن و شهرسازی مطرح شده بود. هدف از اجرای دو مرحله ای کردن پروانه‌های ساختمانی کوتاه کردن زمان اخذ مجوز پروانه و کاهش هزینه‌ها و عوارض شهرسازی می‌باشد.

به طور کلی پروانه ساختمانی در طرح جدید به دو مرحله پروانه شهرسازی و پروانه تخریب و نوسازی تقسیم‌بندی می‌شود. در حالت تک مرحله‌ای که در گذشته اجرا می‌شد برای صدور پروانه ساختمانی ابتدا تشکیل پرونده انجام و سپس دستور نقشه صادر شده و بعد از آن با موافقت با نقشه معماری و پرداخت فیش عوارض و جرایم پرونده به مرحله پیش نویس پروانه منتقل می‌گردید. پس از تایید نقشه‌های سازه، برق و مکانیک و همخوانی آن‌ها با نقشه معماری مصوب، پروانه تخریب و نوسازی صادر و چاپ می‌شد.

مفهوم پروانه شهرسازی این است که تمامی حقوق شهرسازی مالک از جمله نوع کاربری، میزان تراکم و… با صدور این پروانه برای ملک موردنظر تثبیت شده و در مرحله دوم یعنی گرفتن پروانه تخریب و نوسازی مالک یا نماینده مالک نیازی نیست پولی بابت عوارض یا جریمه پرداخت کنند. همچنین درصورت شمول پرونده در ماده ۳۳ نظام مهندسی (متراژ زیربنا بالای ۲۰۰۰ مترمربع) تایید نقشه‌های سازه، برق و مکانیک توسط نظام مهندسی انجام می‌شود. این پروسه بعضا زمان بر بوده که هرگونه تغییر در دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های شهرداری در این مدت شامل پرونده فعلی نشده و متراژ مورد نظر تثبیت شده است.

در سیستم جدید پروانه ساختمانی، شهرداری برای پرونده‌های تشکیل شده پس از مهرماه ۹۶، برای صدور پروانه شهرسازی در مرحله اول فقط نقشه معماری را نیاز دارد و سایر نقشه‌ها در زمان صدور پروانه ساخت در مرحله دوم موردنیاز است.

پروانه شهرسازی دارای اعتبار نامحدود است به این معنا که حقوق شهرسازی تثبیت شده برای ملک تا مدت زمان نامحدود اعتبار دارد و هرگونه تغییر در ضوابط طرح مشمول آن دسته از املاکی که پروانه شهرسازی دارند، (مانند اصلاحی و عوارض جدیدو غیره) نمی‌شود.