شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

پایان دادن به قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به سه روش انجام شود: فسخ، انفساخ و اقاله. در این میان، فسخ یکی از رایج‌ترین و در عین حال پیچیده‌ترین روش‌ها برای خاتمه یک‌جانبه قرارداد است. برخلاف اقاله که با توافق دو طرف و یا انفساخ که به‌طور خودکار و قهری انجام می‌شود، فسخ معمولاً با استناد به تخلف یا شرط قراردادی خاص و به درخواست یکی از طرفین صورت می‌گیرد.

شناخت دقیق این سه روش حقوقی اهمیت زیادی دارد؛ چرا که هرکدام آثار متفاوتی دارند و استفاده نادرست از آن‌ها می‌تواند موجب ترک پروژه، خسارت‌های مالی و پیچیدگی‌های حقوقی شود. به همین دلیل در پروژه‌های مشارکت در ساخت، به‌کارگیری این مفاهیم نیازمند بررسی کارشناسی و مشاوره تخصصی حقوقی است.

تفاوت فسخ، انفساخ و اقاله در قراردادها

در علم حقوق، سه روش اصلی برای پایان دادن به قرارداد وجود دارد:

۱. فسخ قرارداد

فسخ به حالتی گفته می‌شود که یکی از طرفین، با تکیه بر بندهای قراردادی یا قوانین موضوعه، به صورت یک‌طرفه قرارداد را خاتمه می‌دهد.

مثال: اگر در قرارداد مشارکت ذکر شده باشد که مالک باید ظرف ۶۰ روز پروانه ساخت بگیرد و موفق به این کار نشود، سازنده می‌تواند با ارسال اظهارنامه و طی مراحل قانونی، قرارداد را فسخ کند.

نکته: فسخ معمولاً نیازمند اظهارنامه رسمی و گاهی رأی داور یا دادگاه است.

۲. انفساخ (منفسخ شدن خودکار قرارداد)

انفساخ حالتی است که قرارداد بدون دخالت ارادی طرفین و به‌صورت قهری منحل می‌شود. این حالت معمولاً در نتیجه فورس ماژور یا از بین رفتن موضوع قرارداد رخ می‌دهد.

مثال: اگر ملکی که موضوع قرارداد مشارکت در ساخت است، توسط شهرداری برای اجرای طرح عمومی تملک شود، قرارداد به صورت خودکار منفسخ می‌گردد.

۳. اقاله (تفاسخ)

اقاله یعنی توافق دوطرفه برای خاتمه قرارداد بدون نیاز به وقوع تخلف یا الزام قانونی.

مثال: اگر در جریان اجرای پروژه، طرفین به این نتیجه برسند که ادامه ساخت از نظر اقتصادی صرفه ندارد، می‌توانند با توافق، قرارداد را اقاله و تسویه‌حساب کنند.

تفاوت کلیدی فسخ، اقاله و انفساخ در قراردادهای ساخت

• اقاله (تفاسخ): پایان قرارداد با توافق دو طرف، بدون الزام یا تخلف
• فسخ: اقدام یک‌طرفه به دلیل نقض تعهد یا شرط خاص
• انفساخ: انحلال خودکار قرارداد پس از ایجاد شرایط خاص (قهری)

در قراردادهای مشارکت، اغلب اختلافات به فسخ ختم می‌شوند؛ نه اقاله. به همین دلیل، آگاهی از حقوق قانونی مرتبط با فسخ اهمیت بالایی دارد.

شروط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت باید شامل شرایط دقیق و شفاف برای فسخ باشد تا اگر پروژه به هر دلیلی قابل ادامه نبود، طرفین بتوانند مسیر قانونی خاتمه را طی کنند. برخی از شروط رایج فسخ عبارت‌اند از:

• عدم اخذ پروانه ساختمانی در مهلت مقرر
• وجود شرایط خاص حقوقی یا محدودیت‌های ملکی
• ناتوانی در تأمین سهم آورده مالی
• توقف پیشرفت پروژه
• تأخیر در انجام تعهدات پایه مثل تنظیم وکالت کاری یا تحویل ملک کلنگی

توجه: حتی اگر شرایط فسخ در قرارداد پیش‌بینی شده باشد، اجرای آن معمولاً نیازمند رأی داور یا دادگاه است.

خیارات قانونی فسخ طبق قانون مدنی

قانون مدنی ایران نیز در کنار شروط قراردادی، چند خیار قانونی را برای فسخ قرارداد پیش‌بینی کرده است:

• خیار شرط: حق فسخ در صورت تحقق یک شرط خاص
• خیار تخلف از شرط: در صورت نقض تعهدات یکی از طرفین
• خیار غبن: وارد آمدن ضرر فاحش به یکی از طرفین
• خیار تدلیس: پنهان‌کاری یا فریب در اطلاعات حین عقد
• خیار تعذر تسلیم: وقتی اجرای موضوع قرارداد غیرممکن شود (مانند تحویل زمین)

نکته مهم: اگر در قرارداد مشارکت، عبارت “اسقاط کافه خیارات” آمده باشد، به این معناست که طرفین از تمام این اختیارات قانونی صرف‌نظر کرده‌اند.

نکات کلیدی حقوقی درباره فسخ قرارداد مشارکت

• پیش‌بینی ضمانت اجرا و جریمه تأخیر بهتر از رجوع سریع به فسخ است
• استفاده از شرط داوری و تعیین داور متخصص در حوزه ساخت‌وساز، اختلافات را سریع‌تر و دقیق‌تر حل می‌کند
• ارسال اظهارنامه به‌تنهایی کافی نیست؛ برای فسخ باید مسیر قانونی طی شود
• فسخ نادرست ممکن است منجر به الزام به انجام تعهد یا جبران خسارت شود

مشاوره تخصصی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

فسخ یا انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت، به دلیل ماهیت چندبُعدی این قراردادها، نیازمند بررسی دقیق، دانش حقوقی و تجربه عملی است.
شرکت مهندسی تُکا با سابقه موفق در تنظیم، بازنگری و پیگیری قراردادهای مشارکت، آماده ارائه مشاوره تخصصی و خدمات حقوقی به شما می‌باشد.

📞 برای دریافت مشاوره حقوقی با ما تماس بگیرید: 26150585 – 021

درخواست مشاوره