ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت

طبق ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت، این قرارداد در تاریخ ——- به حروف —— امضا گردید. طرفین موظف هستند بر حسب برنامه زمان‌بندی به شرح ذیل عمل نمایند.

لزوم ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت

ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین مواد قرارداد مشارکت در ساخت است و ثبت غیر صحیح آن باعث بوجود آمدن ابهام در روند پروژه می‌باشد. [restrict]

در صورت تاخیر یا عدم انجام تعهد با استناد به این ماده  می‌توان ضمانت اجرا تعیین نمود. اگر اطلاعات کافی نسبت به این موضوع ندارید، می‌توانید از مشاورین شرکت مهندسی تُکا کمک بگیرید.

نکات ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت

نکته اول: قرارداد مشارکت بدون زمان‌بندی مثل بلیط پروازی است که زمان تحویل بار و شروع و پایان پرواز در آن مشخص نیست و مسافرین هیچ‌گاه نمی‌توانند اعتراضی به شرکت هواپیمایی داشته باشند.

نکته دوم: برای جلوگیری از سوء تفاهمات، بهتر است تعریف هر مرحله از ساخت دقیقا بین طرفین نوشته شود. مثلا ذکر گردد که منظور طرفین از اتمام سفت‌کاری این است که مثلا لوله‌کشی تاسیسات انجام شده باشد.

نکته سوم: با استناد به این ماده می‌توان حق حَبس (حق گروکشی) برای طرفین در نظر گفت. به این معنی که اگر تعهدات متقابل

[restrict paid=true] یک طرف طبق مراحل جدول انجام نشد طرف دیگر می‌تواند از انجام تعهد خود عدول کند. البته این موضوع کاملا اختیاری است و بستگی به توافق طرفین و شرایط قرارداد دارد.

مثلا اگر تعداد مالکین زیاد باشد بهتر است حق حبس برای سازنده وجود نداشته باشد. پس سازنده به دلیل عدم انجام تعهد یکی از مالکین کل پروژه را متوقف نکند و فقط نسبت به اخذ خسارت و یا الزام به ایفای تعهد همان شخص اقدام نماید.

البته باید بپذیریم که در پروژه‌هایی که تعداد مالکین بیش از چند نفر باشد، مدیریت تعهدات مالکین کار خیلی سختی خواهد بود و سازندگان کمتری تمایل به انجام چنین مشارکت‌هایی دارند.

نکته چهارم: ممکن است برخی از مراحل همپوشانی داشته باشد. مثلا زمانی که اسکلت ساختمان در حال تکمیل است سفتکاری قسمت‌هایی از ساختمان انجام شود. ضمانت‌های قراردادی با توجه با زمان اتمام هر مرحله لحاظ می‌شود و این امر خللی به تعیین تضامین وارد نمی‌کند.

نکته پنجم: حتما در قرارداد ذکر کنید که” زمان‌بندی و مدت قرارداد شامل تمامی روزهای سال بوده (شامل تعطیلی رسمی و غیر رسمی) و محدود به روزهای کاری نمی‌باشد” البته ممکن است که این موضوع مسلم باشد ولی نوشتن صریح این موضوع می‌تواند جلوی توجیهات مختلف را بگیرد.

ماده هفت زمان‌بندی قرارداد مشارکت در ساخت با استثناهای موجود

مورد اول: این جدول زمان‌بندی پیشنهادی است و طرفین بر اساس میزان اعتمادشان به یکدیگر می‌توانند زمان انتقال سند را تغییر دهند.

مورد دوم: تاخیراتی که ناشی از قصور طرفین نبوده و به خاطر فورس‌ماژور رخ دهد شامل خسارت تاخیر نخواهد شد. البته مواردی در طول اخذ مجوزات و ساخت رخ می‌دهد که نمی‌توان صراحتا آن را فورس‌ماژور نامید. در این خصوص وجود یک داور یا میانجیگر مطلع می‌تواند اختلاف ناشی از این موضوع را به حداقل برساند.

مورد سوم: معمولا قرض‌الحسنه جهت اسکان مالکین از سازنده اخذ می‌شود و ممکن است چند ماه قبل از اخذ جواز و تخلیه ملک پرداخت گردد که می‌توان زمان پرداخت آن را با توافق طرفین تعیین نمود.

مورد چهارم: اگر تعداد طبقات یا میزان تراکم پروژه بیش از آنچه در پیش‌بینی شده بود گردد، یا مثلا بعدا امکان ساخت قسمتی در پروژه بصورت خلاف وجود داشته باشد باید مدت زمان آن با توافق طرفین به مدت پروژه اضافه گردد.

اشتباهات رایج در ماده هفت قرارداد مشارکت در ساخت

مورد اول: متاسفانه طرفین تاریخ امضای قرارداد را ذکر نکرده‌اند! مراقب این اشتباه محرز باشید.

مورد دوم: طرفین برای پروسه‌هایی مثل اخذ پروانه، پایان‌کار و سند زمان دقیقی ذکر نمی‌کنند و توجیهشان این است که مدت زمان پروسه‌های اداری دقیقا مشخص نیست.

می‌دانیم که امور اداری گاهی اوقات زمانبر می‌شود و برخی از آن‌ها از اختیار طرفین خارج است اما قراردادی که زمان‌بندی دقیق در این موارد نداشته باشد هم مردود است و باید حداکثر زمانی که هر پروسه دارد در قرارداد ذکر شده و برای آن ضمانت تاخیر و عدم انجام تعهد تعیین شود.

مورد سوم: مراحل انتقال سند مالکیت باید با توجه به هزینه کرد سازنده و تعهدات انجام شده صورت گیرد. ممکن است با توجه به بالا بودن هزینه فیش عوارض شهرداری و مبلغ مابه‌تفاوت، سازنده انتظار داشته باشد که قسمت اول انتقال قبل از جواز صورت گیرد.

پیشنهاد این است که به دلیل معلق بودن قرارداد مشارکت تا قبل از جواز نقل و انتقال انجام نشود اما ممکن است در پروژه‌های خاص توافق طرفین خلاف این موضوع باشد.

مورد چهارم: بهترین مرحله برای انتقال قسمت آخر سند زمان اخذ صورت مجلس تفکیکی است. شاید تعهدات مالی سازنده پس از تحویل ملک پایان یافته باشد ولی تعهدات به اخذ پایان‌کار و صورت مجلس تفکیکی از موارد مهم قرارداد بوده و نمی‌توان اهمیت آن را دست کم گرفت.

گاهی اوقات به دلیل تخلفات ساختمانی با وجود تحویل، امکان اخذ پایان‌کار یا سند وجود ندارد. این امر کمک می‌کند تا سازندگان با دقت بیشتری به ضوابط قوانین ساخت و ساز توجه کنند.

مورد پنجم: که برخی افراد برای جلب نظر مالکین، زمان‌بندی ساخت یا اخذ مجوزات را خیلی کمتر از عرف اعلام می‌کنند. توجه کنید اگر برای هر کدام از تعهدات ایشان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد وجود نداشته باشد مسلم است که این وعده‌ها اجرایی نخواهد شد.

اشتباهات سه مرحله‌ای در قراردادهای زمان‌بندی مشارکت در ساخت

مورد اول: مدت زمان اخذ جواز

مورد دوم: مدت زمان ساخت

مورد سوم: مدت زمان اخذ اسناد تفکیکی

اگر مثلا زمان ساخت پروژه بصورت کلی 24 ماه در نظر گرفته شده باشد و مثلا 20 ماه از این مدت گذشته باشد و هیچ اقدامی از سوی سازنده نشده باشد، مالک باید 4 ماه دیگر صبر کند تا بتواند نسبت به الزام ایشان یا اخذ خسارت اقدام نماید.

ولی در روشی که ما ارائه نمودیم (و در قسمت ضمانت‌ها) در صورتی که هرکدام از مراحل ساخت با تاخیر روبرو شود مالک حق اعتراض و مداخله خواهد داشت.

ترتیب مقالات آکادمی تکا برای یادگیری در زمینه ساخت و ساز

[/restrict]