ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس

طبق ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس ساختمانی با تعداد … طبقه شامل … طبقه مسکونی طبق جواز ساخت/دستور نقشه به شماره … با سطح اشغال … درصد در تمامی طبقات (شامل مفید و غیرمفید) و …. تراکم مفید و توافقات آتی این قرارداد احداث خواهد شد.

جزئیات ساختمان

… طبقه با کاربری مسکونی که هر طبقه … واحد و متراژ هر واحد حدودا …. احداث خواهد شد.

… طبقه همکف با کاربری پارکینگ/انباری/لابی/سرایداری

… طبقه زیرزمین مشاعات با کاربری …

سازنده موظف می‌باشد تعداد … پارکینگ را طبق ضوابط شهرداری تامین نماید.

سازنده موظف می‌باشد تا تعداد … انباری با متراژ حداقل … مترمربع را تامین نماید.

جزئیات دقیق مصالح مصرفی در ماده ……. مشخص گردیده است.

برای تعیین مشخصات ساختمان باید کمی با اصطلاحات و ضوابط شهرداری آشنا شویم.

شناسایی ملک در سامانه شهرداری‌ها

اولین قدم جهت تعیین شرایط و مشخصات ملک شناسایی ملک از نظر شهرداری می‌باشد.

نحوه شناسایی ملک در شهرداری برای تعیین تراکم، سطح اشغال و ضوابط ساخت معمولا به چند روش انجام می‌شود. (توجه کنید که شناسایی ملک در اداره ثبت با پلاک ثبتی صورت می‌گیرد ولی در شهرداری به روش‌های زیر آن امر امکان پذیر است)

شناسایی ملک با شماره نوسازی

این شماره بسته به استاندارد و نحوه کد گذاری ملک مشتمل [restrict paid=true] بر ترکیبی از اعداد است. به عنوان مثال برای شهر تهران تحت عنوان شماره بلوک و شماره ملک ( که به ترتیب عددی 5 رقمی و عددی سه رقمی است) تعیین می‌شود.

همانطور که از شکل ….. مشخص است می‌توان با داشتن آدرس، از سامانه map.tehran.ir شماره شناسایی ملک را بدست آورد. برای ملک مشخص شده در شکل شماره بلوک 39710 و شماره ملک 005 است.

شناسایی ملک از شماره پرونده

درصورتی که برای ملک مورد نظر در شهرداری، تشکیل پرونده داده شده باشد معمولا شماره‌ای تحت عنوان شماره پرونده شهرسازی یا نامی شبیه به این به ملک اختصاص داده می‌شود. این شماره برای تهران با شماره منطقه شهرداری موردنظر که ملک در آن واقع شده شروع و پس از آن یک عدد 6 یا 7 رقمی‌آورده می‌شود. برای مثال 10059597، مربوط به منطقه یک بوده و شماره اختصاصی ملک عدد 0059597 می‌باشد که به اختصار 59597 گفته می‌شود. همانطور که در شکل زیر پیداست، در دستور نقشه و کلیه اسناد صادره دیگر این شماره ذکر می‌شود.

کاربری

نوع استفاده مجاز از زمین بر اساس طرح‌های مصوب شهری، کاربری نامیده می‌شود. برای مثال در شهر تهران کاربری‌های مسکونی، تجاری، اداری، حفاظت فضای سبز و … تعیین شده است که بر حسب جداولی که در طرح تفصیلی تهران تعیین شده است، متراژ و طبقات متعلقه قابل محاسبه است.

سطح اشغال مجاز

متراژ قابل احداث بنا در هر طبقه از ساختمان معادل مساحتی است که به آن سطح اشغال طبقه گفته می‌شود. مقدار مجاز این مساحت بر اساس طرح تفصیلی مصوب و یا مصوبات موردی شورای معماری و سایر ارگان‌های مرتبط، تعیین شده و به آن سطح اشغال مجاز می‌گوییم. معمولا سطح اشغال مجاز بر اساس تراکم پهنه و به صورت درصدی از متراژ ملاک تراکم ملک خواهد بود. به عنوان مثال در تهران و در پهنه R122 سطح اشغال مجاز در هر طبقه 60 درصد است. اگر متراژ سند این ملک 251 متر مربع باشد، سطح اشغال مجاز هر طبقه برابر 6/150 مترمربع خواهد بود.

تراکم

واژه تراکم اهمیت فراوانی در موضوعات شهرسازی دارد. اما انواعی دارد که عبارتنداز:

1. تراکم مجاز
2. تراکم پایه مالی
3.  تراکم مالی!

تراکم مجاز

تراکم مجاز، به درصد سطح اشغال مجاز ضرب در تعداد طبقات دارای کاربری گفته می‌شود. پهنه بندی شهری بر اساس طرح جامع و طرح تفصیلی شهر تعیین می‌شود. اینکه چه عرض معبری برای گذر دسترسی ملک تعریف شده و مساحت زمین ملک موردنظر چند مترمربع است و نیز پارامترهای دیگری نظیر موقعیت ملک‌های نوساز اطراف و نوع کاربری ملک اعم از تجاری، مسکونی و غیره در تراکم مجاز ملک اثر گذار است.

تراکم پایه مالی

تراکم پایه مالی از جنس درصد تعریف می‌شود و بخشی از مفید ساختمان است که به آن عوارض تعلق نمی‌گیرد. برای مثال در شهر تهران و بالای محور/خیابان انقلاب، تراکم پایه مالی 120 درصد و پایین محور/خیابان انقلاب 180 درصد است. به عبارت دیگر ملکی که در بالای محور انقلاب است دارای معافیت 120 درصدی (متراژ مفیدی معادل 12 درصد متراژ سند ملک) است. مازاد بر این تراکم/متراژ را به عنوان متراژ مازاد بر تراکم پایه مالی تعریف و برای آن فرمول محاسبه عوارض (عوارض مازاد بر تراکم پایه مالی) ارائه می‌شود.

تراکم مالی

هر آنچه به آن عوارض تعلق بگیرد به عنوان تراکم مالی شناخته می‌شود.

ملاک تراکم

در اکثر موارد، ملاک تراکم، متراژ سند است. به عبارت دیگر وقتی صحبت از درصد سطح اشغال 60 درصد می‌شود، منظور، 60 درصد متراژ ملاک تراکم است. حال اگر ملک کسری ذاتی نداشته باشد، متراژ سند ملاک عمل خواهد بود. پیشروی ملک نیز بر اساس بر اساس ابعاد متناظر با ملاک تراکم مشخص می‌شود. یعنی اگر ملاک تراکم سند باشد پیشروی روی ابعاد سند محاسبه و برای طراحی نقشه‌ها ملاک عمل قرار می‌گیرد. در این میان به دلایلی از جمله تجاوز همسایه و یا اشتباه مترکشی در هنگام تنظیم سند ممکن است ابعاد و مساحت وضع موجود با ابعاد و مساحت سند همخوانی نداشته باشد. در این حالات نیاز به بررسی‌های دقیق کارشناسی است.

زیملاک تراکم ابعادی غیر از ابعاد مندرج در سند خواهد بود. در چنین مواقعی اصطلاحا ملک دارای ملاک! خواهد بود.

پیشروی مجاز

بر اساس طرح تفصیلی تدوین شده برای شهر، حجم شهرسازی پلاک‌های مختلف تعریف شده است. بر این اساس برای احداث بنا، حسب تراکم اختصاص داده شده، طول و عرض مشخصی از زمین معین می‌شود. مساحت حاصل از این طول و عرض جهت طراحی نقشه‌های ساختمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد. برای این منظور و به جهت رعایت حقوق مجاورین، پیشروی مجاز ملک در طول زمین به 60 درصد محدود شده است. در مثال شکل با توجه به طول 25 متر، پیشروی 60 درصد معادل 15 متر در طول خواهد شد. برای تامین نورگیر بخصوص در ملک‌های شمالی ابعادی از سطح اشغال هر طبقه کسر می‌شود. برای جبران کسر  متراژ نورگیر، پیشروی مازادی معادل 2 متر برای تامین تراکم مجاز ملک تعریف شده است. از این مفهوم برای جانمایی بنا در زمین استفاده می‌شود. به عبارت بهتر در عرض ساختمان ابتدا مقدار درز انقطاع را کسر کرده و در طولی معادل شصت درصد عدد طول به اضافه دو متر (60% +2)، بنا را جانمایی می‌کنیم .

محل استقرار بنا

به طور کلی محل استقرار بنا در شمال ملک تعیین می‌شود. مگر در موارد استثناء که برای مثال حجم شهرسازی شکل گرفته در محل بر اساس احداث بنا در شرق یا غرب باشد. همچنین شورای معماری منطقه‌این اختیار را دارد که بر اساس نورگیری فضاها و موقعیت جانمایی نمای ملک و همچنین موقعیت همسایگان محل احداث بنا را تعیین و الزام کند. همچنین مالک نیز می‌تواند بر اساس همین اصول موقعیت پیشنهادی بنای خود را به شهرداری منطقه مربوطه ارائه کند تا در صورت عدم مغایرت با ضوابط بالادستی مصوب، محل جانمایی تعیین و ابلاغ شود.

تعریف متراژ مفید بنا و متراژ کل زیربنا

بر اساس تعاریف فوق سطح اشغال هر طبقه معادل مساحت یا متراژ بنا قابل احداث در آن طبقه است. بخشی از این متراژ دارای کاربری‌های مختلفی اعم از مسکونی، اداری، تجاری و از این دست است. به مجموع مساحت این فضاها در هر طبقه متراژ مفید یا متراژ خالص گفته می‌شود. در یک ساختمان صرف نظر از متراژ مفید، فضاهایی نظیر راهرو، آسانسور، راه پله، پارکینگ و غیره را که قابلیت استفاده مشترک داشته باشد به عنوان فضاهای مشاعی (مشاعات) ساختمان تعریف می‌کنند.

مجموع متراژ طبقات مختلف بنا اعم از مشاعات و متراژ مفید را متراژ زیربنا یا متراژ کل می‌نامند. برای محاسبه متراژ مفید تقریبی برای ملک مورد نظر می‌توان به این صورت عمل نمود. متراژ راهرو و آسانسور برای بناهای دارای یک راه پله و آسانسور حدود 19 تا 21 متر مربع فرض می‌شود. در مثال فوق از 6/150 مترمربع سطح اشغال هر طبقه، 19 مترمربع برای مشاعات هر طبقه یعنی راهرو و راه پله و آسانسور در نظر می‌گیریم. بنابراین متراژ مفید در هر طبقه 6/131 مترمربع خواهد شد. در همه موارد، متراژ کنسول که در ادامه توضیح داده می‌شود به متراژ سطح اشغال مجاز اضافه می‌شود.

مساحت پیش آمدگی (متراژ کنسول)

در ملک‌های جنوبی و یا املاک دارای گذری مجاور بنا، بسته به عرض گذر مجاور، مجاز به احداث پیش آمدگی با عرض مشخص خواهند بود. در تهران و بر اساس مصوبات شهرسازی، برای گذر 12 متر، عرض پیش آمدگی معادل 80 سانتی متر و برای گذر بالای 20 متر، این عرض معادل 1.2 متر است. برای ملکی جنوبی مشرف به گذر 12 متری، با عرض 8 متر، و با فرض درز انقطاع 12 سانتی متری، متراژ کنسول برابر عدد حاصل ضرب  76/7 متر در عرض 80 سانت معادل 208/6 متر مربع محاسبه می‌شود.

حیاط خلوت، پاسیو، نورگیر

فضایی خارج از فضاهای اصلی ساختمان است. مورد استفاده این فضا که اغلب سقفی شفاف داشته یا به صورت غیر مسقف اجرا می‌شود، تهویه و نوردهی به فضاهای اصلی ساختمان بوده و ضوابط خاصی باید به لحاظ ابعاد و اندازه داشته باشد. برای مثال در شهر تهران، ابعاد نورگیر برای نوردهی به فضاهای مختلف مطابق جدول ذیل باید طراحی شود.

تعداد طبقات

تعداد طبقات اختصاص داده شده به هر ملک نیز بر حسب تراکم مجاز و سطح اشغال هر طبقه تعیین می‌شود. این اطلاعات معمولا در دستور نقشه یا هرگونه استعلام ارائه شده توسط شهرداری شهر مورد نظر ارائه می‌شود. به عنوان مثال در شهر تهران به این صورت عمل می‌شود. بر اساس طرح تفصیلی و پهنه بندی منطقه مورد نظر، تراکم مجاز برای زیر پهنه معلوم است. مثلا سطح اشغال زیر پهنه R122 معادل 60 درصد در هر طبقه و مجموعا 300 درصد در 5 طبقه است. این متراژ و تراکم در صورتی به ملک تعلق می‌گیرد که دو شرط زیر را داشته باشد. متراژ مساحت ملک و عرض گذر مشرف به آن از عددهای مشخصی کمتر نباشد. این اعداد در جداولی تعیین شده است. نمونه ای از این جداول برای پهنه‌های مسکونی شهر تهران (ویرایش تابستان 98) در زیر ارائه شده است.

همانطور که در جدول فوق مشاهده می‌شود برای هر زیر پهنه تراکم ساختمانی و تعداد طبقات مشخص شده است. در صورتی که هر یک از آیتم‌های حداقل اندازه قطعه و حداقل عرض معبر تامین نشود یک طبقه از تعداد طبقات کاسته می‌شود. درصورتیکه هر دو شرط تامین نشود دو طبقه کسر می‌شود. در نقطه مقابل اگر ملکی بیش از 5 برابر متراژ حداقل عنوان شده در جدول پهنه بندی را داشته باشد، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر به آن تعلق خواهد گرفت. این ضابطه با عنوان تشویقی 5 برابری مصطلح است. این شرایط البته برای تهران است و طبیعتا برای هر شهر ضوابط مشابهی مصوب شده است. نکته دیگر اینکه بسته به عرض گذر تعداد طبقات محدودیت دارد. برای مثال گذر 12 متری و کمتر در شهر تهران حداکثر 6 طبقه و گذر‌های زیر 10 متر حداکثر 5 طبقه می‌توانند احداث کنند.

املاک باغ و غیر باغ

در ابتدا توضیح این نکته ضروری است که نوعیت ملک با کاربری ملک تفاوت دارد. به بیان ساده‌تر ممکن است ملکی با دارا بودن تعداد متعددی درخت باغ نباشد! اما ملک دیگری با وجود عدم وجود درخت باغ قلمداد شود. اگر نوعیت ملکی باغ باشد ضوابط خاصی برای حفظ فضای سبز شهری باید لحاظ شود که عمدتا منجر به محدود شدن تراکم و سطح اشغال بنا می‌شود که معمولا پروژه دیگر توجیه اقتصادی جهت مشارکت و ساخت نخواهد داشت. برای مثال در شهر تهران در صورت بالاتر بودن متراژ زمین بیش از 500 متر مربع شروط زیر منجر به باغ شدن ملک می‌گردد.

1. در صورت عدم سابقه احداث بنا:  در هر 25 متر مربع وجود یک اصله درخت
2. در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین: در هر 16 متر مربع در محوطه و خارج از ساختمان وجود یک اصله درخت
3. بر اساس شرح مندرج در سند (به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر، باغ عمارت)
4. دارا بودن سابقه رای دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده 12 زمین شهری
5. سوابق درختان و عکس هوایی.

بر اساس شرح سند مجاورین! که در آن اشاره شده باشد به باغی در مجاورت آن ملک و نظایر آن.

تجمیع و تفکیک املاک

در راستای تشویق مالکین مبنی بر تجمیع ملک‌های با مساحت کمتر و اصلاح بافت ریزدانه شهری و در راستای اصلاح سطوح و گذرهای دسترسی، ضوابط تشویقی برای تجمیع املاک پیش‌بینی شده است. این ضوابط اکثرا از جنس تراکم و متراژ مازاد بر مقادیر مجاز پهنه بندی است. برای مثال در شهر تهران به ازاء تجمیع 2 قطعه (با مجموع مساحت حداقل 200 متر مربع) معادل 20 درصد مساحت کل ملک‌های تجمیع شده، تشویقی تراکم اختصاص داده می‌شود. جدول شماره ……. شرایط تجمیع برای بیش از دو ملک را عنوان کرده است.

حالا به تفسیر و بررسی این ماده می‌پردازیم

لزوم ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس

1. معمولا امضای قراردادهای مشارکت در ساخت قبل از اخذ پروانه ساخت صورت می‌گیرد. به همین دلیل مشخصات دقیق ساختمانی که قرار است احداث شود در بسیاری از موارد آن چیزی که طرفین توافق نموده‌اند نخواهد بود و همین موضوع سبب بروز بسیاری از اختلافات بین مالک و سازنده می‌شود.
2. لازم به توضیح است که فقط و فقط با اخذ پروانه معتبر از سوی شهرداری می‌توان مطمئن شد که تعداد طبقات و تراکم ساخت به چه صورت است. حتی اخذ دستور نقشه، اخذ فیش عوارض تخریب و نوسازی و پرداخت آن نیز قرارداد مشارکت را از حالت معلق خارج نمی‌کند. اما اخذ دستور نقشه قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت تا حدودی این ابهامات را رفع می‌کند. اخذ دستور نقشه در برخی املاک کاری ساده و در برخی موارد امری بسیار پیچیده و با اهمیت است. پیشنهاد می‌شود قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت مالکین جهت اخذ دستور نقشه به سازنده وکالتی ندهند و این امر را توسط اشخاص خبره ثالث انجام داده تا حقی برای سازنده‌ای جاد نشود.
3. در صورت عدم امکان اخذ دستور نقشه، باید بر اساس ضوابط و مقررات جاری شهر و یا اخذ مشاوره از مشاورین مطلع و معتبر، مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس ذکر گردد.
4. در نهایت باید راهکاری دیده شود که اگر اخذ جواز با این مشخصات محقق نشد، چه اتفاقی برای قرارداد رخ می‌دهد که در بخش ضمانت‌های اجرایی توضیح داده شده است.

ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس به همراه نکات

1. بهتر است طرفین در خصوص هرکدام از فضاهای ذکر شده حدودی از مشخصات مثل متراژ، تعداد (در خصوص انباری‌ها و پارکینگ‌ها)، ارتفاع، موقعیت و یا شرایط خاص دیگر آن را در این ماده ذکر کنند.
2. ساده‌ترین راه حل تعیین میزان تراکم، طبقات و سطح اشغال مجاز ساخت اخذ دستور نقشه است. اخذ دستور نقشه در ۹۰٪ مواقع، کاری کم هزینه‌ای است. اما در برخی موارد اخذ آن نیاز به مشاوره جدی با اشخاص مطلع و خبره دارد(مثلا زمانی که احتمال باغ بودن ملک برود). مالکین می‌توانند اخذ دستور نقشه را توسط شخصی (غیر از سازنده) انجام داده و سپس نسبت به انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد مشارکت اقدام نمایند.
3. متاسفانه ضوابط شهرداری‌ها طی زمان بسیار تغییر می‌کند که باعث سردرگمی طرفین قرارداد می‌گردد. توجه نمایید که قبل از امضای قرارداد ضوابط جدید را مشاورین مطلع بپرسید. محتوای این کتاب با توجه به آخرین تغییرات ضوابط شهرداری تهران تا تاریخ چاپ نوشته شده است و با توجه به تجربه ما، مطمئنا در زمان مطالعه تغییر کرده است.

استثناهای ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس

1. گاهی اوقات قراردادهای مشارکت، تحت شرایطی منعقد می‌شود که شهرداری به هیچ وجه اجازه ساخت آن میزان از تراکمی که طرفین متصور هستند را نمی‌دهد ولی بنا بر عرف منطقه، بخشی از ساختمان کاملا بصورت تخلف ساخته شده و پس از ساخت، سازنده نسبت به پرداخت هزینه‌های خلاف اقدام می‌کند. در درجه اول این نوع قراردادها به هیچ وجه توصیه نمی‌شود، اما در صورتی که قصد تنظیم این نوع قراردادها را دارید حتما از همراهی یک مشاور و داور خبره در قرارداد استفاده کنید. چون در این قراردادها به دلیل تخلفات، هزینه‌ها و زمانهای رفع آن، اختلافات زیادی بین مالک و سازنده رخ می‌دهد.
2. گاهی اوقات تامین پارکینگ عادی میسر نبوده و ممکن است برخی پارکینگ‌ها بصورت مزاحم یا پارکینگ معلول تعبیه شود که بهتر است این موارد نیز تعیین تکلیف شود.

اشتباهات رایج ماده چهار مشخصات ساختمان آتی‌التاسیس

1. یکی از مهمترین مواردی که باید در این ماده ذکر شود میزان سطح اشغال و تراکم ساخت است که عدم ذکر آن باعث بروز خسارت‌ها زیادی به طرفین می‌شود. در قرارداد مشارکت ملکی 1000 متری این‌گونه توافق شده بود که تا طبقه پنجم بصورت 60% مالک و 30% سازنده باشد، در صورت اخذ طبقه ششم به بالا  30% سهم مالک و 70% سهم سازنده باشد. پس از اخذ دستور نقشه مشخص شده که ملک باغ است (سال 93). در حالت عادی ملک تراکمی معادل 5 طبقه با سطح اشغال 60% داشت ولی در باغات (درگذشته) این تراکم تبدیل به 10 طبقه با سطح اشغال 30% می‌شد. با توجه به اینکه طرفین سطح اشغال را در توافق خود ذکر نکرده بودند، همین موضوع باعث سودجویی سازنده گردید و تعادل قراردادی برهم خورده، به ضرر مالک شد. حال مالک مدعی بود که ضرر کرده و سازنده درخواست تحویل گرفتن ملک را داشت. تقریبا 6 سال این موضوع در دادگاه پیگیری شد و در نهایت مالک ملزم به تحویل ملک گردید. البته که حتی با رای دادگاه هم نمی‌توان کسی را مجبور به شراکت کرد(منظور از نظر عملی است، وگرنه به حکم قانون امکان پذیر است). در نهایت سازنده مجبور شد مبلغی که هزینه کرده است را با مقداری مازاد اخذ کند و قرارداد منحل (اِقاله) گردید. ننوشتن میزان سطح اشغال و تراکم فاجعه به بار می‌آورد.

بخش دوم اشتباهات رایج ماده یک قرارداد مشارکت در ساخت

1. گاهی اوقات افراد در این بخش فقط ذکر می‌کنند که ساختمان مطابق با بیشترین مقدار تراکمی که از سوی شهرداری اجازه داده شود ساخته خواهد شد. این کار باعث می‌شود که میزان دقیق سرمایه طرفین مشخص نشده و قرارداد دچار ابهام می‌شود.
2. شاید طرفین برای مشارکت ۵ طبقه مسکونی توافق نموده و مطمئن باشند که مجوز آن صادر خواهد شد ولی در خصوص امکان اخذ طبقه ششم و هزینه‌های آن اطمینان وجود نداشته باشد. بهتر است موضوعاتی که در جواز ذکر نشده و یا جزو قوانین و مقررات شهرداری نیست در ماده اضافه بنا به شیوه ای که توضیح  داده شده ذکر شود.
3. فضاهای ذکر شده در این ماده در حد کلیات می‌باشد. جزئیات اجرایی هر کدام در بخش لیست متریال ذکر خواهد شد.

[/restrict]