تاثیر تراکم در قیمت ملک کلنگی

1. قابلیت ساخت و مقدار آن : بررسی میزان تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال با استفاده از طرح تفصیلی و پهنه ملک و با در نظر گرفتن ضوابط شهرسازی و استثناهای شهرداری.
2. محل وقوع ملک : بررسی موقعیت مکانی ملک از لحاظ منطقه، محله، دید، شمالی جنوبی بودن و…
3. ریشه سند :  بررسی سند همراه جزییات ذکر شده در آن، اوقافی بودن یا وجود نام ستاد اجرایی فرمان امام و یا بنیاد های مختلف در نقل و انتقالات سند
4. ابعاد ملک: بررسی ابعاد ملک از نظر شکل هندسی و میزان مساحت آن .

علت این اولویت بندی در قیمت‌گذاری به محاسبات سود دهی و توجیه اقتصادی پروژه مربوط است برای مثال یک زمین در بهترین منطقه تهران با سند بدون ریشه و ابعاد مناسب در نگاه اول ملک با ارزشی است و برای خریداران جذاب است اما این زمین در صورت باغ بودن و عدم وجود امکان ساخت ممکن است با یک دهم قیمت ملک مشابه با قابلیت ساخت ارزش‌گذاری شود.

بنابراین بررسی قابلیت ساخت یک ملک کلنگی و محاسبه میزان تراکم و تعداد طبقات در ارزش گذاری آن ملک تاثیر بسیاری دارد و باید در اولویت قرار گیرد.

حتی دو ملک مشابه که دارای قابلیت ساخت هستند با توجه به پهنه ملک و مسائل شهرسازی ارزش متفاوتی دارند.

برای مثال یک ملک کلنگی در منطقه دربند تهران با پهنه r211 در بهترین حالت قابلیت ساخت 2 طبقه با تراکم %100 را داراست در مقایسه با ملک کلنگی مجاور خود که پهنه r131 را با تراکم %360 و قابلیت ساخت 6 طبقه  دارد را در نظر بگیرید.

ملک اول با پهنه r211 از منظر سودآوری و توجیه اقتصادی با ملک دوم با پهنه r131 قابل مقایسه نیست و قطعا متقاضی بیشتری برای خرید و مشارکت در ساخت خواهد داشت.

تمامی بررسی‌های صورت گرفته در این مقاله با دیدگاه سودآوری پروژه در صورت ساخت انجام شده است و با دیدگاه‌های و نیازهای مختلف ممکن است املاک کلنگی که قابلیت ساخت زیادی ندارند موقعیت مناسبی برای سرمایه گذاری بلند مدت و یا سکونت باشند که با بودجه‌های کمتر قابل دستیابی هستند و ممکن است در آینده با تغییر قوانین قابلیت ساخت بهتری داشته باشند.

برای بررسی انواع املاک از منظر قابلیت ساخت نیاز به دانش شهرسازی و ضوابط شهرداری وجود دارد تا با بررسی ملک پیش از خرید بتوانیم از ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری کنیم.

در دوره آموزشی ضوابط شهرسازی شرکت مهندسی تُکا به مدت 12 ساعت روش‌های بدست آوردن و محاسبه متراژ مفید ، تراکم ، سطح اشغال آموزش داده شده و درباره دستور نقشه، طرح تفصیلی، پهنه‌های املاک و …آموزش داده شده است، تا با آشنایی با این مفاهیم که با ارزش گذاری قیمت ملک در ارتباط است کمتر ضرر کنیم و سود بیشتری داشته باشیم.