ماده دو قرارداد مشارکت در ساخت و آورده طرفین

ماده دو موضوع قرارداد مشارکت در ساخت عبارت است از مشارکت در ساخت 6 دانگ عرصه و اعیان ملک به مشخصات ماده … و احداث ساختمان با مشخصات ماده. ملک موصوف آورده (سرمایه) طرفین اول (مالکین) است و ارزش آن بر طرفین معلوم بوده که … درصد از كل سرمایه پروژه را تشکیل می‌دهد و سرمایه طرف دوم  پرداخت کلیه هزینه‌های اداری و اجرایی و انجام تمامی تعهدات قرارداد حاضر می‌باشد.

ارزش آن بر طرفین معلوم است و به اضافه ——– ریال بصورت مابه‌تفاوت (مابه‌تفاوت زمانی آورده هزینه‌هایی ساخت و ساز نسبت به ارزش آورده طرف دوم)/ قرض‌الحسنه اسکان که مجموع هزینه‌های ساخت و وجه نقد یاد شده ——درصد کل سرمایه مشارکت را شامل می‌شود. این قرارداد بر طبق ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین منعقد گردیده است. سازنده باید مبلغ مابه التفاوت/قرض‌الحسنه قید شده در این بند را در زمان ….. بپردازد.

لزوم ماده دو قرارداد مشارکت در ساخت

در این ماده بصورت کلی موضوع قرارداد مشارکت بیان شده است. قراردادی که موضوع و سرمایه طرفین در آن مشخص نیست، ناقص است.

نکات ماده دوقرارداد مشارکت در ساخت

مورد اول: گاهی اوقات طرفین بر ذکر ارزش سرمایه خود تاکید دارند. در این صورت ممکن است در زمان امضای قرارداد سرمایه مالکین قابل ارزش گذاری باشد ولی ارزش گذاری سرمایه سازنده کار بسیار سختی است. با توجه به تغییرات قیمت‌ها امکان ادعاهای مختلف در خصوص به صرفه نبودن مشارکت و درخواست فسخ مبنی بر ادعای غَبن وجود دارد.

مورد دوم: زمان اخذ قرض‌الحسنه معمولا قبل از تخلیه ملک می‌باشد و باید بعد از تحویل آپارتمان‌های نوساز به سازنده عودت شود.

مورد سوم: زمان پرداخت مابه‌تفاوت (بلاعوض) بسیار حائز اهمیت است. اول باید دقت کنید که قرارداد مشارکت تا زمان اخذ جواز ساخت به نوعی معلق است.

[restrict paid=true]در صورت عدم امکان اخذ جواز یا عدم تطابق توافق طرفین با مجوز صادره از سوی شهرداری (بدون قصور سازنده) ممکن است قرارداد مشارکت در ساخت منحل شود در این صورت اگر مالکین مبلغ مابه‌تفاوت را در زمان اخذ امضای قرارداد اخذ کرده باشند عودت آن به سازنده معمولا با مشکل مواجه می‌شود. خصوصا زمانی که تعداد مالکین زیاد باشد. پس بهتر است، مقدار بیشتری از مبلغ مابه‌تفاوت پس از اخذ جواز ساخت پرداخت گردد. پیشنهاد می‌شود حدود 5% از مبلغ در زمان قرارداد و 95% آن بعد از اخذ جواز پرداخت شود.

استثناهای ماده دو قرارداد مشارکت در ساخت

مورد اول: اگر عرصه ملک اوقافی باشد، حتما باید ذکر گردد که این قرارداد در صورت اجازه اداره اوقاف نافذ است و اخذ تاییده اداره اوقاف بر عهده سازنده/مالکین می‌باشد.

مورد دوم: گاهی اوقات قرارداد مشارکت در ساخت بصورت معلق یا مشروط نوشته می‌شود. زمانی که قرارداد مشارکت در ساخت وابسته به وقوع امری خارجی باشد تا تحقق یابد. مثلا در صورتی که بدانیم به ملک مورد نظر جواز ساخت 2 طبقه داده می‌شود ولی شرط کنیم که در صورتی که 5 طبقه امکان‌پذیر شد قرارداد نافذ است.این قرارداد اصطلاحا معلق است. قراردادهای مشروط و معلق با هم تفاوت دارند که توضیح آن در این کتاب نمی‌گنجد. در دروس دیگر به این مطالب می‌پردازیم.

اشتباهات رایج ماده دو قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد مشارکت مدنی، مدیریت پیمان، مبایعه نامه، صلح نامه و … متفاوت است و دقت کنید که این اصلاحات در موضوع قرارداد ذکر نشده باشد. رایج ترین اشتباه این است که مشارکت مدنی در ساخت به جای مشارکت در ساخت نوشته می‌شود. مشارکت مدنی یا شرکت مدنی نوعی عقد معین است که در قوانین کشور ما تعریف مشخصی دارد. نکته‌اینجاست که مشارکت مدنی تفاوت زیادی با قرارداد مشارکت در ساخت که مدنظر ما هست دارد. لطفا در این باره به نکات زیر نکات توجه کنید:

نکات مهم ماده دو قرارداد مشارکت در ساخت

مشارکت مدنی طبق دستورالعمل اجرایی مشارکت مدنی شورای پول و اعتبار مورخ ۱۳۶۹/۰۱/۱۹  عبارت است از درآمیختن سهم‌الشرکه نقدی و یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی متعدد به نحو مشاع، به منظور انتفاع طبق قرارداد. در واقع مشارکت مدنی برگرفته از شرکت مدنی می‌باشد و تعریف شرکت نیز طبق ماده ۵۷۱ قانون مدنی این است: ” شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه”. باید بدانیم که شرکت می‌تواند بصورت تجاری و یا مدنی باشد.

شرکت مدنی زمانی تشکیل می‌شود که دو یا چند مال با هم درآمیزد. در حقوق کنونی مالکیت‌های جزء اصالت خود را از دست می‌دهد و در یک مالکیت جمعی و مشترک ادغام می‌شود.
مثلا زمانی که پدر در خانواده فوت کند تمامی ورثه بصورت مشاعی در املاک پدر سهم خواهند داشت که اصطلاحا شرکت مدنی بصورت قهری صورت گرفته است.
یا ممکن است دو نفر مشترکا زمینی را خریداری نمایند و هریک سهم مشخصی داشته باشند که به آن شرکت اختیاری گویند.
نکته مهم در شرکت مدنی این است که هر مالک در ذره ذره مال مشاع سهیم خواهد شد حتی اگر یک هزارم از یک دانگ مالی را سهم داشته باشد. عقد مشارکت در ساخت را نمی‌توان طبق عقد شرکت منعقد نمود زیرا عقد شرکت جایز است (قابلیت ذاتی فسخ دارد و با فوت و محجوریت منحل می‌شود) ولی قرارداد مشارکت در ساخت باید عقلا لازم باشد.

در عقد شرکت همه شرکا در کل سرمایه سهم مشاعی دارند در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده پس از انجام پاره‌ای از تعهدات و به واسطه انتقال رسمی در قسمتی از ملک سهیم می‌شود و در ادامه در صورت وجود تقسیم‌نامه سهم مفروز خواهد داشت. امیدواریم با این مقاله اشتباه رایج توسط شما خواننده عزیز، تکرار نشود.

برای خرید کتاب مشارکت در ساخت کلیک کنید.

[/restrict]