تعریف مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت قراردادی خصوصی است که طی آن یک یا چند شخص به عنوان مالک، سرمایه خود که همان ملک یا زمین است در اختیار شخص یا اشخاص دیگری می‌گذارد (سازنده) که سرمایه، تخصص و تعهد به دریافت مجوزات، ساخت پروژه و اخذ تاییده‌های لازم را طبق زمان‌بندی و توافق طرفین دارد. سازنده به به میزان هزینه‌کرد و پس از انجام پاره‌ای از تعهدات در قسمتی از ملک با مالک شریک خواهد شد.

طرف اول عرصه ملک خود را در اختیار طرف دیگر می‌گذارد و طرف دوم متعهد است به مرور زمان هزینه‌هایی را در پروژه انجام دهد. آورده (سرمایه) مالک کاملا قابل رویت می‌باشد ولی مشاهده آورده طرف دوم بسیار سخت است. به همین دلیل ریسک مشارکت در ساخت در ابتدای قرارداد برای مالکین بسیار بالاتر از سازنده است.

اما تعریفی که از مشارکت در ساخت شد نشان می‌دهد که سرمایه سازنده فقط سرمایه مالی نیست!
لطفا به نکات زیر در این خصوص توجه کنید.

سرمایه سازنده

طبق تعریف ما از قرارداد مشارکت، سازنده باید تمامی سرمایه مورد نیاز برای تکمیل پروژه را در روز امضای قرارداد داشته باشد.  اکثر سازندگان شاید حتی با داشتن کمتر از ۲۰% سرمایه و به امید پیش‌فروش واحدها اقدام به عقد قرارداد مشارکت می‌نمایند. البته از طرفی هم باید بپذیریم که با توجه به شرایط کشورمان شاید کمتر کسی حجم عمده سرمایه خود را بصورت وجه نقد نگه دارد.
دو ریسک اصلی در خصوص تامین سرمایه از سوی سازنده برای مالک ایجاد می‌شود. یکی عدم تامین سرمایه توسط سازنده و دومی پیش‌فروش غیرمجاز ایشان است. روش‌هایی برای بررسی بودجه سازندگان و جلوگیری از پیش‌فروش غیر مجاز وجود دارد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
در فرهنگ کشور ما گاهی طرفین و خصوصا مالکین با خجالت خواسته‌های خود را مطرح می‌کنند، که خدای نکرده به اعتبار، شأن و برند طرف مقابل لطمه ای وارد نشود. لطفا تعارف را کنار بگذارید و هر سوال و ابهامی که دارید را مطرح کنید. اساسا قرارداد جهت روزهای سخت و اختلافات نوشته می‌شود.

تخصص سازنده

سازنده باید تخصص داشته باشد. تخصص سازنده به معنی داشتن تجربه و علم و دانش کافی در خصوص عملیات ساختمانی و مقررات جاری محل انجام پروژه و مسائل مرتبط با اخذ مجوزات از ارگان‌های مختلف است.

[restrict paid=true]
معمولا برخی از ضوابط و مقررات شهرداری شهر تهران، در هر منطقه باهم تفاوت‌هایی دارند که در صورت عدم اطلاع سازنده در این خصوص مسائل زیادی بوجود خواهد آمد. البته با تصویب و اجرایی شدن طرح تفصیلی تهران بسیاری از این اختلافات رفع گردید ولی باز هم مواردی بصورت سلیقه‌ای در هر منطقه تصمیم‌گیری می‌شود. به همین علت سازنده باید در این خصوص دانش کافی داشته باشد.

تعهد سازنده

سازنده علاوه بر سرمایه و تخصص باید متعهد باشد. در یک پروژه ساختمانی باید از صدها نوع مصالح استفاده شود، در بسیاری از موارد (مخصوصا در سفتکاری) تشخیص بین مصالح مرغوب و نامرغوب براحتی برای مالکین وجود ندارد و اگر سازنده، فردی غیر متعهد باشد می‌تواند خساراتی را به مالکین وارد کند و ایشان هم هیچ موقع متوجه آن نشوند.

ضمنا با توجه به شرایط کشور ما و نوسانات قیمت‌ها، در بسیاری از پروژه‌ها در طول مدت ساخت میزان سود سازنده تغییر می‌کند. در این حالت اگر سازنده فردی غیر متعهد باشد می‌تواند خسارت جبران ناپذیری به مالکین وارد آورد و به تعهدات خود بصورت تمام و کمال عمل نکند.

البته در این خصوص با توجه به پیش‌بینی این موارد در قرارداد مشارکت، طرفین می‌توانند جلوی آن را تا حد ممکن بگیرند و در صورتی که خدای نکرده عدم تعهد سازنده باعث نیمه کاره ماندن پروژه شد، بتوانند، قرارداد مشارکت را فسخ کنند

محاسبه درصد مشارکت در ساخت، مابه‌تفاوت و قرض‌الحسنه

یکی از مهمترین مسائل قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین سهم یا درصد و مابه‌تفاوت طرفین می‌باشد. اگر در کشور ما ثبات اقتصادی وجود داشت و نرخ تورم این‌گونه نبود، منطقی ترین راه محاسبه درصد مشارکت در ساخت به این صورت بود که دو طرف بعد از اتمام پروژه مشخص می‌کردند که هرکدام به چه میزان در این قرارداد هزینه کرده‌اند و سهم‌شان به راحتی محاسبه می‌شد.

اما انجام این کار عملا در کشور ما (در حال حاضر) امکان‌پذیر نیست و مجبوریم سهم طرفین را با درصدی خطا در ابتدای پروژه تخمین بزنیم و در قرارداد مشارکت ذکر کنیم.

سرمایه طرفین قرارداد مشارکت در دو کفه ترازو قرار می‌گیرد و بر همین اساس درصد مشارکت تعیین می‌گردد. مجموع سرمایه هر طرف را بر میزان کل سرمایه، درصد مشارکت هر طرف را تعیین می‌کند.

سرمایه مالک و سازنده

سرمایه مالکین زمین یا ملک کلنگی است. در حالی که سرمایه سازنده هزینه اخذ پروانه تخریب و نوسازی در شهرداری و ادارات ذی‌ربط، هزینه ساخت پروژه، هزینه‌های قرض‌الحسنه و مابه‌تفاوت(بلاعوض) می‌باشد. اما چند موضوع محاسبات سرمایه را پیچیده می‌کند.

1. معمولا برای ارزش گذاری قیمت ملک توافق نظر وجود ندارد و قیمت نیز متغیر است.

2. در بسیاری از شهرها محاسبه عوارض ساخت امکان‌پذیر نیست و افراد طبق تجربه آن را برآورد می‌کنند.

3. محاسبه هزینه ساخت پروژه بسیار پیچیده و در طول مدت ساخت متغیر است و متاسفانه با توجه به شرایط کشور ما نمی‌توان برآورد دقیقی انجام داد.

مسئله آخر تفاوت میزان سرمایه طرفین با توجه به نرخ تنزیل می‌باشد. با فرض اینکه سرمایه طرفین یکسان باشد، وقتی یکی از شرکا امروز سرمایه خود را جهت مشارکت ارائه می‌کند ولی طرف دیگر در طول مدت سه سال می خواهد این سرمایه را در پروژه تزریق کند، ارزش سرمایه طرفین با توجه به تغییر ارزش پول در سال‌های مختلف، یکسان نیست.

قیمت ملک

ارزش گذاری ملک، معمولا توسط مشاورین املاک صورت می‌گیرد. متاسفانه در گذشته سامانه‌ای وجود داشت که اطلاعات آخرین معاملات را در شهرهای بزرگ، ارائه می‌نمود.

عوارض پروانه تخریب و نوسازی

محاسبه عوارض ساخت و ساز در شهرهای مختلف متفاوت است و معمولا پیچیدگی‌های زیادی دارد. محاسبه این مبلغ از در شهر تهران از طریق وب سایت شرکت مهندسی تکا به سادگی از طریق لینک www.tka-eng.com/tolls امکان پذیر است:

هزینه ساخت

هزینه ساخت باید بر اساس لیست متریال و نقشه‌ها توسط یک مهندس ساختمان متره شود. برای این مهم نیز می‌توانید از مشاورانی که در این حوزه فعالیت دارند استفاده نمایید. البته مرسوم است که هزینه ساخت در مناطق و شهرهای مختلف، بین سازندگان عرفی دارد می‌توان با درصدی خطا این عرف را ملاک هزینه ساخت پروژه در نظر گرفت.

محاسبه مابه‌تفاوت (بلاعوض)

فرض کنید شخصی مالک ملکی باشد که ارزش آن صد میلیارد تومان است و با سازنده‌ای مشارکت می‌کند که قرار است به همین میزان در پروژه هزینه کند. بر این اساس و طبق فرمولی که در خصوص محاسبه درصد مشارکت در ساخت گفته شد، سهم مالک 50% و سهم سازنده 50% می‌باشد. اما مسئله اینجاست که سرمایه مالک نقدا در شراکت تزریق می‌شود و سرمایه سازنده به مرور و طی مثلا 4 سال در پروژه هزینه می‌شود.

سرمایه نقدی مالک نسبت به سرمایه سازنده که بصورت تکه تکه در قرارداد و ظرف 4 سال هزینه می‌شود، ارزش بیشتری دارد. در کشور ما با توجه به نرخ سود بانکی، مالک می‌تواند ادعا کند که سرمایه‌اش یکصد میلیارد در زمان امضای قرارداد است و هر سال طبق نرخ بهره بانک‌ها، به آن افزوده می‌شود.

در حالی که سازنده در آینده این سرمایه را وارد پروژه می‌کند. جهت تعدیل این دو سرمایه، سازنده مبلغی تحت عنوان مابه‌تفاوت ارزش زمانی سرمایه گذاری طرفین را به مالک می‌دهد تا س طرفین از نظر زمانی هم 50-50 شود. برای محاسبه مابه‌تفاوت باید ارزش مالک در طول زمان مشارکت با نرخ بهره بانکی محاسبه شود. سپس هزینه‌های سازنده در طول مدت ساخت با بهره آن هزینه تا مدت پایان پروژه در نظر گرفته شده و مابه‌تفاوت سرمایه طرفین بصورت نقدی به مالک پرداخت گردد.

با توجه به اینکه این محاسبات معمولا کمی پیچیده است و مردم تمایلی به محاسبات این‌چنینی ندارند، نحوه محاسبه مابه‌تفاوت در عرف مشارکت در ساخت بصورت قیمت منطقه‌ای مابه‌تفاوت ضرب در متراژ زمین در نظر گرفته می‌شود. البته که این روش محاسبه، دقیق نمی‌باشد ولی برای سهولت کار از آن استفاده می‌شود.

دسترسی به لینک محاسبه مابه‌تفاوت (بلاعوض)

برای این محاسبات نیز می‌توانید از طریق لینک https://tka-eng.com/participation-in-construction-steps/ اقدام نمایید. گاهی اوقات با توجه به درصد مشارکتی که پیش فرض قرار گرفته است مابه‌تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت عدد قابل توجهی نمی‌شود. در واقع لزومی ندارد که حتما در تمامی قراردادها مابه‌تفاوت وجود داشته باشد. حتی طرفین می‌توانند با توافق یکدیگر مبلغ مابه‌تفاوت یک قرارداد مشارکت در ساخت را به درصد مشارکت تبدیل کنند.

قرض‌الحسنه

در پروژه‌هایی که مابه‌تفاوت پرداخت نمی‌شود مبلغی تحت عنوان قرض‌الحسنه جهت اسکان مالکین پرداخت می‌گردد. این مبلغ در انتهای پروژه به سازنده عودت داده شود. معمولا عدد قرض‌الحسنه به علت کم بودن مبلغ آن و عودت آن به سازنده در محاسبات سرمایه سازنده تاثیر زیادی ندارد. البته که گاهی اوقات با توجه به تعدد مالکین یا تبدیل سهام به قرض‌الحسنه، این مبلغ باید حتما جزوی از سرمایه سازنده در نظر گرفته شود.

سرمایه مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک کلنگی یا زمین می‌باشد. اما ما معتقدیم که طرفین علاوه بر هزینه ریالی، هزینه زمانی و روانی نیز خواهند داشت. مشارکت در ساخت به نوعی یک کار تیمی و شراکت مدت‌دار است. طرفین قرارداد باید باهم همدل باشند و تا حدودی با اخلاق و رفتار یکدیگر کنار بیایند.

این مهم مگر با برگزاری چندین جلسه مذاکره قبل از امضای قرارداد میسر نخواهد شد. با توجه به عدم برابری دانش، تجربه و تخصص بین مالک و سازنده، توصیه می‌نماییم در طول مدت پروژه از یک شخص ثالث بی‌طرف و غیر ذی‌نفع جهت مشاوره، میانجیگری و یا داوری در طول پروژه استفاده کنید.

مشارکت در ساخت؛ سرمایه گذاری یا کابوس

مشارکت در ساخت برای برخی شروع یک نوع سرمایه گذاری می‌شود و برای افراد دیگر به کابوسی تبدیل می‌گردد که به عنوان بدترین تجربه زندگی‌شان از آن یاد می‌کنند. در چاپ اول کتاب، بسیاری از افراد اذعان کردند که ای کاش این کتاب زودتر منتشر می‌شد، امیدوارم شما مخاطب عزیز به موقع شروع به مطالعه این کتاب کرده باشید.

البته در صورتی که هم‌اکنون درگیر قرارداد مشارکت در ساخت و چالش‌های آن هستید بازهم مطالب کتاب و مشاوره افراد مجرب می‌تواند راهگشا باشد.

در دروس بعدی با هریک از ماده‌های قراردادهای مشارکت در ساخت آشنا خواهید شد. این درس در واقع محتوای الکترونیکی کتاب مشارکت در ساخت به زبان ساده می‌باشد که جهت رفاه خوانندگان بدین شیوه ارائه گردیده است. برای خرید کتاب مشارکت در ساخت کلیک کنید

[/restrict]

ترتیب مقالات آکادمی تکا برای یادگیری در زمینه ساخت و ساز