در این مقاله به بررسی تاثیر تراکم و قابلیت ساخت ملک در ارزش‌گذاری املاک کلنگی می‌پردازیم و اولویت های ارزش گذاری املاک کلنگی را با منابع آموزش آن معرفی می‌کنیم تا در خرید و فروش‌های خود با دیدن تفاوت قیمت‌های املاک با موقعیت‌های مشابه دچار سردرگمی و یا انتخاب اشتباه نشوید.
در املاک کلنگی و زمین های شهری مهمترین عاملی که برای تعیین قیمت در نظر گرفته می‌شود قابلیت ساخت آن زمین است و بعد از آن موقعیت ملک، ریشه سند و ابعاد آن در قیمت‌گذاری بیشترین تاثیر را دارند که در اولویت بندی این موارد با ترتیب زیر به بررسی یک ملک می پردازیم.
علت این اولویت بندی در قیمت‌گذاری به محاسبات سود دهی و توجیه اقتصادی پروژه مربوط است برای مثال یک زمین در بهترین منطقه تهران با سند بدون ریشه و ابعاد مناسب در نگاه اول ملک با ارزشی است و برای خریداران جذاب است اما این زمین در صورت باغ بودن و عدم وجود امکان ساخت ممکن است با یک دهم قیمت ملک مشابه با قابلیت ساخت ارزش‌گذاری شود.
بنابراین بررسی قابلیت ساخت یک ملک کلنگی و محاسبه میزان تراکم و تعداد طبقات در ارزش گذاری آن ملک تاثیر بسیاری دارد و باید در اولویت قرار گیرد.
حتی دو ملک مشابه که دارای قابلیت ساخت هستند با توجه به پهنه ملک و مسائل شهرسازی ارزش متفاوتی دارند.
برای مثال یک ملک کلنگی در منطقه دربند تهران با پهنه r211 در بهترین حالت قابلیت ساخت 2 طبقه با تراکم %100 را داراست در مقایسه با ملک کلنگی مجاور خود که پهنه r131 را با تراکم %360 و قابلیت ساخت 6 طبقه دارد را در نظر بگیرید.
ملک اول با پهنه r211 از منظر سودآوری و توجیه اقتصادی با ملک دوم با پهنه r131 قابل مقایسه نیست و قطعا متقاضی بیشتری برای خرید و مشارکت در ساخت خواهد داشت.
تمامی بررسی‌های صورت گرفته در این مقاله با دیدگاه سودآوری پروژه در صورت ساخت انجام شده است و با دیدگاه‌های و نیازهای مختلف ممکن است املاک کلنگی که قابلیت ساخت زیادی ندارند موقعیت مناسبی برای سرمایه گذاری بلند مدت و یا سکونت باشند که با بودجه‌های کمتر قابل دستیابی هستند و ممکن است در آینده با تغییر قوانین قابلیت ساخت بهتری داشته باشند.
برای بررسی انواع املاک از منظر قابلیت ساخت نیاز به دانش شهرسازی و ضوابط شهرداری وجود دارد تا با بررسی ملک پیش از خرید بتوانیم از ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری کنیم.
در دوره آموزشی ضوابط شهرسازی شرکت مهندسی تُکا به مدت 12 ساعت روش‌های بدست آوردن و محاسبه متراژ مفید ، تراکم ، سطح اشغال آموزش داده شده و درباره دستور نقشه، طرح تفصیلی، پهنه‌های املاک و …آموزش داده شده است، تا با آشنایی با این مفاهیم که با ارزش گذاری قیمت ملک در ارتباط است کمتر ضرر کنیم و سود بیشتری داشته باشیم.
شرکت فنی مهندسی تُکا از سال 1388 فعالیت خود را در زمینه‌های مرتبط با ساختمان شروع کرده است. این شرکت دارای کادری مجرب از کارشناسان معماران و مهندسین ساختمان است. ما تلاش می‌کنیم تا بهترین خدمات، آموزش و مشاوره را در زمینه مشارکت در ساخت، سرمایه گذاری و ساخت پروژه‌های ساختمانی مدیریت پیمان و دیگر قراردادهای ملکی و … ارائه کنیم.
