آثار قرارداد مشارکت در ساخت

بخش اول آثار قرارداد مشارکت در ساخت

ماده سیزده آثار قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

1. تعهد و مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری مربوط به ملک، قبل از تحویل ملک به طرف دوم بر عهده طرف اول می‌باشد، چنانچه بعد از تحویل ملک به طرف دوم، هرگونه دعوی حقوقی و کیفری در خصوص مالکیت مطرح گردد رفع آن برعهده طرف اول می‌باشد. در صورتی که دعوی مطروحه مربوط به عملیات ساخت و ساز باشد بر عهده طرف دوم می‌باشد.
2. کلیه مصالح موجود در ساختمان فعلی، پس از تحویل به طرف دوم، متعلق به طرف دوم خواهد بود. لذا مالک حق تخلیه‌ی ملک دارند ولی نمی‌توانند پس از تحویل ملک نسبت به مصالح و اجناس باقی مانده هیچ ادعایی داشته باشند.
3. متراژ دقیق سهم اعیانی هر یک از طرفین با تناسب قدرالسهم از عرصه پس از معین شدن دقیق متراژهای واحدهای آپارتمانی طی صورت‌مجلس‌تفکیکی به تناسب درصد سهم طرفین مشخص می‌گردد.
4. پس از تنظیم صورتجلسه تحویل واحدهای نوساز، هزینه نگهداری و بهره‌برداری از ساختمان به نسبت قدرالسهم طرفین پرداخت می‌گردد.
5. طرف دوم حق دریافت هیچگونه وجهی تحت هیچ عنوان جهت انجام تعهدات قرارداد از طرف اول نخواهند داشت، مگر صراحتا در قرارداد قید شده باشد. [restrict]

1. تا قبل از اخذ پایان‌کار، طرف اول حق ایجاد تغییراتی که مانع از دریافت پایان‌کار یا اسناد شود را در واحدهای خود و مشاعات ندارد.
2. ملاک تصمیم‌گیری نهایی در خصوص طراحی‌ها و انتخاب رنگ و طرح مصالح ، نقشه، طراحی لابی، نما، طراحی داخلی و مشاعات، نظر آرشیتکت مورد توافق در بند …. ماده … است. طرف اول می‌تواند قبل از هر اقدامی صرفا نظر خود را به اطلاع ایشان برسانند. در صورتی که طرف دوم خلاف این موضوع عمل نماید می باید نسبت به جبران خسارت طرف اول اقدام نماید.

بخش دوم آثار قرارداد مشارکت در ساخت

1. در صورتی که درختی در محدوده سطح اشغال مورد توافق طرفین قرار داشته باشد، هزینه و جریمه قطع یا جابجایی درختان بر عهده طرفین/سازنده/مالک خواهد بود.
2. طرفین اقرار می‌نمایند از افراد ممنوع‌المعامله نمی‌باشد.
3. طرفین حق دریافت وام از هر نوع را روی این پلاک ثبتی را ندارند.
4. نوسانات قیمت ملک و مصالح هیچ تغییری در شرایط و مفاد این قرارداد نخواهد داشت و بر غیر قابل عدول بودن این قرارداد تاکید می‌شود.
5. تجمیع با پلاک‌های مجاور فقط با رضایت کتبی دو طرف این قرارداد امکان پذیر است.
6. طرفین تا زمان دریافت اسناد مالکیت واحدهای آپارتمانی حق دریافت وام بانکی یا به وثیقه گذاشتن ملک را ندارند.

1. طرفین ملزم می‌باشند که در زمان فروش واحدهای خود اساسنامه ساختمان را (که توسط طرف دوم تهیه گردیده و به تایید طرف اول رسیده است ) به امضای خریداران برسانند.
2. طرف اول فقط با هماهنگی قبلی حق ورود به پروژه را دارند و در صورت عدم هماهنگی به طرف دوم مخیر به جلوگیری از ورود ایشان می‌باشد.
3. تاکیدا ذکر می‌گردد که توافقات شفاهی طرفین، پیام‌های شبکه‌های مجازی، ایمیل، پیامک و … جزو مدارک و اسناد و قرائن نخواهد بود و طرفین ملزم می‌باشند تا در طول مدت پروژه در روزهای … پایان هر ماه در ساعت …. در پروژه حضور یافته و گزارش پیشرفت کار را ارائه داده و صورت‌جلسه کتبی در خصوص روند پروژه امضا نمایند.
4. پرداخت مالیات ساخت و فروش ساختمان، بر عهده طرفین و به نسبت درصد سهم ایشان می‌باشد.
5. طرفین تا انتهای قرارداد، حق انتقال سهم عرصه به اشخاص ثالث را از خود سلب و ساقط کردند.

لزوم ماده یازده آثار قرارداد

طرفین قرارداد مشارکت تعهدات و الزاماتی دارند که هر دو باید آن‌ها را رعایت کنند و همچنین مواردی مثل عدم اخذ وام یا وثیقه گذاشتن و موارد دیگری در این ماده ذکر می‌شود که طرفین از انجام آن منع شده‌اند.

نکات آثار قرارداد مشارکت در ساخت

1. ممکن است بین سازنده و مالک اختلاف وجود داشته باشد که نخاله‌های حاصل از تخریب بنا متعلق به کیست؟ چون خود این مصالح ارزشی دارد و گاهی سازندگان از همان مصالح برای ساخت محل استقرار کارگران استفاده کرده یا هزینه‌هایی مثل تخریب را می‌پردازند. چیزی که مسلم می‌باشد این است که در صورتی که طرفین توافقی بر سر این موضوع کرده باشند، توافق اولویت دارد. در غیر این صورت طبق عرف، بعد از تحویل ملک به سازنده، تمامی مصالح بنا یا اجناس دیگر متعلق به سازنده می‌باشد.

1. بسیاری از اختلافاتی که در زمان نازک کاری رخ می‌دهد، سلیقه‌ای بوده و ناشی از تخلف طرفین نیست. مثلا رنگ سنگ، طرح کاشی و … بهترین راه این است که حتما برای پروژه، مهندس معمار تعیین نمایید و نظر نهایی توسط ایشان داده شود.
2. آنچه بعد از تکمیل پروژه جهت نگهداری و بهره‌برداری از ساختمان اهمیت پیدا می‌کند، اساسنامه ساختمان است. در بسیاری موارد اساسنامه تعیین می‌کند شرایط استفاده از مشاعات و نگهداری آن‌ها چگونه باشد یا برای تعمیرات و نگهداری ساختمان چگونه اقدام شود یا چه تضمینی برای پرداخت شارژ و … وجود داشته باشد. تهیه اساسنامه ساختمان باید قبل از تکمیل و تحویل پروژه انجام شود و تمامی مالکین جدید یا مستاجرین نیز آن را امضا نموده و متعهد به اجرای آن باشند. امروزه یکی از مهمترین ارزشهای یک واحد آپارتمانی، نحوه تعامل ساکنین آن باهم می‌باشد. وجود اساسنامه برای ساختمان ارزش افزوده دارد.
3. طرفین شفاها موضوعاتی را باهم توافق می‌نمایند که به مرور زمان یا فراموش شده یا طرفین انتظارات متفاوتی از توافقات در ذهن دارد. این توافقات شفاهی اکثرا مسئله ساز خواهد شد هرچه شفاها گفته می‌شود در اولین فرصت متمم قرارداد گردد.

 آیین نامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم

1. نوشتن این بند از قرارداد اهمیت دارد حتی اگر هنوز اجرایی نشده باشد.
2. مالیات واحد (چه در زمان ساخت و یا چه پس از ساخت) بر اساس درآمد حاصله در آن مقطع محاسبه می‌گردد.
3. ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها پس از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصره‌های آن هستند.
4. اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان‌کار ساختمان آن‌ها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود. مالیات ماده 59 در خصوص انتقال ملک می‌باشد که نرخ این مالیات بر اساس ماده 23 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم به میزان 5% ارزش معاملاتی ملک می‌باشد. تا کنون ارزش معاملاتی املاک معمولا بسیار کمتر از ارزش واقعی آن‌ها بوده است. قانون‌گذار برای تفکیک املاکی که استفاده شخصی دارند از کسانی که به قصد ساخت و فروش اقدام می‌کنند معیار فروش ساختمان ظرف سه سال پس از اخذ گواهی پایان‌کار را قرار داده است که خود جای تامل دارد!

1. ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده (59) قانون مالیات‌های مستقیم هستند.
2. نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال مابه‌تفاوت که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین نامه است.
3. شهرهای با جمعیت کمتر از 100 هزار نفر مشمول این مالیات نیستند.
4. اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات علی‌‌الحساب به نرخ ده‌ درصد (۱۰ %) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

استثناهای ماده یازده آثار قرارداد مشارکت در ساخت

1. گاهی اوقات طرفین در خصوص اینکه مصالح ناشی از تخریب متعلق به مالک باشد، توافق می‌کنند و مشکلی هم در آن نیست.
2. تحویل گرفتن واحدهای آپارتمانی به نوعی تایید عملکرد سازنده می‌باشد. اما گاهی برخی ایرادات ساختمان پس از مدتی استفاده خودشان را نشان می‌دهند. در این خصوص طرف اول می‌تواند واحد خود را تحویل موقت بگیرد و در صورت عدم وجود نواقص و عیوب پنهانی، نسبت به تنظیم صورتجلسه تحویل دائم اقدام نماید.
3. در برخی پروژه‌های بزرگ ممکن است با توافق طرفین برای تامین مالی از روش اخذ وام استفاده شود.در صورت انتخاب این روش حتما متناسبا باید قرارداد مشارکت در ساخت با ضمانت‌ها و تعهدات متفاوتی منعقد گردد. به خاطر مسائل حقوقی و پیچیدگی قرارداد حتی‌الامکان از اخذ وام خودداری کنید.
4. ممکن است طرفین باهم توافق کنند که صرفا بتوانند عرصه ملک را به اشخاص مشخصی انتقال دهند. این نوع انتقال که با شناخت شخص ثالث می‌باشد بلامانع است.

اشتباهات رایج ماده یازده آثار قرارداد مشارکت در ساخت

1. خلاصه نویسی و حذف بندهایی از این ماده از قرارداد جزو مواردی است که می‌تواند مسئله ساز شود.
2. معمولا در خصوص مصالح و نخاله‌های باقی مانده از تخریب، چیزی در قرارداد ذکر نمی‌گردد و این موضوع در بسیاری مواقع موجب اختلاف می‌شود.
3. عدم تعیین تکلیف مالیات ناشی از ساخت و فروش جزو اشتباهات رایج می‌باشد که می‌تواند در آینده نزدیک بسیار مسئله‌ ساز شود.

[/restrict]