طبق ماده یک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، آقای/خانم ……………….. به شماره شناسنامه …………………. و کد ملی …………………………… صادره از ……………. متولد ………………….. اقامتگاه …………… تلفن: ……………………………. موبایل: …………………………… اقدام به امضای این قرارداد می‌نمایند و ایشان مالک ……………… دانگ از پلاک ثبتی موضوع مشارکت می‌باشند.
مشخصات طرف دوم (سازنده/سازندگان)
آقای/خانم ……………….. به شماره شناسنامه …………………. و کد ملی …………………………… صادره از ……………. متولد ………………….. اقامتگاه ………………… تلفن: ……………………………. موبایل: …………………………… اقدام به امضای این قرارداد می‌نمایند.
لزوم ماده یک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت بصورت سند غیر رسمی تنظیم می‌شوند. سند رسمی یا قرارداد رسمی موردی است که توسط یکی از دفاتر یا اشخاص ذیل و بر طبق مقررات قانونی
تنظیم شده باشد.
اداره ثبت اسناد و املاک
یا دفاتر اسناد رسمی
در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها
مهمترین دلایلی که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تمایلی به تنظیم این قرارداد در دفاتر اسناد ندارند موارد ذیل می‌باشد. [restrict]
معمولا تنظیم قراردادهای مفصل (چند ده صفحه‌ای) از حوصله دفاتر اسناد رسمی خارج است.
دفاتر اسناد رسمی، رویه نظام‌مندی برای تنظیم این قراردادها ندارند.
در صورت ذکر ارزش مورد معامله یا مابه‌تفاوت و قرض‌الحسنه، طرفین ملزم به پرداخت مالیات می‌باشند.
در صورتی که تعدد طرفین قرارداد وجود داشته باشد و امضای قرارداد در مواعد مختلف زمانی صورت بگیرد، ثبت آن در دفتر اسناد رسمی بسیار سخت می‌شود.
اما مزایای سند رسمی نسبت به یک سند عادی چه خواهد بود؟
قبل از پاسخ به این سوال، دقت کنید با توجه به تعریف سند رسمی در بالا، قراردادهایی که توسط مشاورین املاک حتی با کد رهگیری هم تهیه می‌شوند، قرارداد رسمی نمی‌باشند. قراردادهای رسمی و عادی تفاوت‌هایی دارندکه به برخی از آن‌ها اشاره می‌کنیم.
تفاوت قراردادهای رسمی و غیر رسمی در ماده یک قرارداد مشارکت در ساخت
سند عادی در صورتی که اصالت و انتساب آن به صادر‌کننده مسلم باشد، تفاوتی با سند رسمی ندارد اما به سادگی نمی‌توان این اصالت و انتساب را به اثبات رساند. با این حال در صورت درخواست «تامین خواسته»، تفاوت سند رسمی و سند عادی آشکار می‌شود. چنانچه ضرورت تامین خواسته از نظر قضایی احراز شود، سند رسمی که بدهی یا موضوع تعهد طرف مقابل به صورت مشخص در آن قید شده باشد، بدون تودیع خسارت احتمالی یا اثبات در معرض تضییع و تفریط بودن خواسته، مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت.
تفاوت اساسی دیگر سند رسمی با سند عادی در تاریخ آن‌هاست که تاریخ سند رسمی حتی علیه اشخاص ثالث نیز واجد اعتبار است در صورتی که اعتبار تاریخ سند عادی محدود به تنظیم‌کنندگان آن و ورثه آن‌ها است.
در مقابل سند رسمی امکان انکار و تردید وجود ندارد و فقط می‌توان نسبت به آن ادعای جعل کرد، زیرا اصل بر صحت و اصالت اسناد رسمی است.برای مثال اگر «الف» به استناد سند رسمی از «ب» مطالبه وجه کند، «ب» نمی‌تواند ادعا کند که من چنین سندی را امضا نکردم و منتسب به من نیست، بلکه فقط می‌تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلما بار اثبات این ادعا نیز با اوست و اگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند، اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است، برای مثال وجه آن را پرداخته است.
دریافت رونوشت از سند رسمی به راحتی توسط طرفین قرارداد امکان‌پذیر است ولی در خصوص سند عادی در صورتی که اصل آن از بین برود، طرف ذی‌نفع نمی‌تواند با کپی آن اقامه دعوا نماید.
نتیجه تفاوت قرارداد رسمی و غیر رسمی
مهمترین دلیل عدم استفاده مردم از سند رسمی جهت تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، مالیات آن و همچنین عدم وجود ساز و کار آن در دفاتر اسناد می‌باشد. بسیاری از دفاتر اسناد رسمی هم به خاطر مسائل و مشکلات این‌گونه قراردادها از نوشتن آن امتناع می‌ورزند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد رسمی
به هیچ عنوان از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده و قراردادهایی که بصورت سه برگی (در صفحه A3 ) تهیه شده‌اند استفاده نکنید. این قراردادهای ظاهر ساده‌ای دارند و مختصر هستند ولی اختصار در قراردادهای مشارکت در ساخت باعث تمام مشکلات و اختلافات بین طرفین می‌باشد.
قرارداد را حتما بصورت تماما چاپی و بدون دست‌نویسیی، حاشیه‌نویسیی، قلم‌خوردگی، لاک‌گرفتگی تهیه و تنظیم نمایید.
ذیل تمامی صفحات قرارداد را امضا نموده و اثر انگشت بزنید و توجه نمایید که بین متن نوشته شده و امضای شما فضای خالی وجود نداشته باشد.
در صورت امکان دو نفر به عنوان شاهد تمام صفحات قرارداد مشارکت را امضا نماید.
توجه کنید حتما یک نسخه از قرارداد باید نزد شما باشد و شما حق دارید حتی در صورت تعدد نفرات و زحمت زیاد برای واسطه یا مشاور جهت تهیه و امضای قرارداد، یک نسخه اصل را از ایشان بخواهید.
لزوم دو موضوع معین در قرارداد
حداقل دو شخص(حقیقی یا حقوقی) که طرفین قرارداد باشند.
موضوع یا موضوعاتی که مورد تعهد طرفین است.
قراردادها بین اشخاص منعقد می‌شود و ممکن است هر طرف معامله یک الی چند نفر باشد. همچنین ممکن است قرارداد فی مابین اشخاص حقیقی و حقوقی منعقد شود. در تنظیم قرارداد مشارکت لازم است که طرفین احراز هویت شده و مشخصاتی که اشخاص را از هم تمیز می‌دهد در این ماده قید شود. همچنین محل دقیق اقامت افراد جهت ارسال اظهارنامه یا ابلاغیه‌هاباید در این ماده ذکر گردد.
نکات ماده یک قرارداد مشارکت در ساخت
تنها معیاری که دو شخص ایرانی را از هم تمیز می‌دهد، کد ملی می‌باشد. کد ملی 10 رقمی اشخاص پس از صحت سنجی دقیق در قرارداد ثبت شده و طرفین حتما یک کپی از مدارک شناسایی طرف دیگر را نزد خود نگه دارند.
مشخصات دیگری همچون نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، سال تولد و محل صدور همگی مواردی است که زیر مجموعه کد ملی قرار می‌گیرد و معمولا در قراردادها ذکر می‌شود.
آدرس یا اقامتگاه قانونی می‌باشد. اقامتگاه قانونی برای زمانی که طرفین قصد دارند برای یکدیگر اظهارنامه ارسال کنند اهمیت دارد و حتما باید در قرارداد ذکر شود که اگر اقامتگاه مالکین یا سازنده تغییر کرد(معمولا اگر اقامتگاه مالک محل ملک مورد مشارکت باشد این مسئله اجتناب ناپذیر است) طرفین ملزم می‌باشند که ظرف مدت معینی آدرس جدید خود را به طرف دیگر و در صورت وجود به داور قرارداد اعلام کنند.
اگر در قرارداد بیش از یک مالک وجود داشته باشد می‌توان در قسمت مشخصات، میزان سهم هر مالک از زمین را مشخص نمود. مثلا ذکر شود که ایشان مالک 3 دانگ یا 50% عرصه موضوع مشارکت در ساخت می‌باشند.
اگر قرارداد بیش از یک سازنده دارد، حتما میزان سهم تعهدات مالی و غیر مالی هریک از سازندگان مشخص شود. در صورت عدم درج میزان سهم هر سازنده، کل سهم بر تعداد سازندگان تقسیم می‌شود. مثلا اگر 2 سازنده به عنوان طرف دوم باشند، میزان تعهد و ضمانت هرکدام به ساخت پروژه و پرداخت خسارات و … پنجاه درصد خواهد بود و نمی‌توان بیش از این از یکی از طرفین مطالبه نمود . می‌توان تعهدات سازندگان را بصورت تضامنی قید نمود تا هر سازنده نسبت به 100% تعهدات قرارداد مسئولیت داشته باشند.
درج شماره تماس طرفین در قرارداد الزامی نیست اما برای دسترسی به طرفین قرارداد درج شماره تماس کمک می‌کند.
رعایت حقوق اشخاص ثالث
اگر ملک مورد مشارکت مغازه داشته باشد حتما باید حقوق مالکین سرقفلی در قرارداد در نظر گرفته شود و تنظیم قرارداد بدون اجازه مالک سرقفلی نافذ نمی‌باشد، مگر در مواردی که طبق قانون مالک مجاز به این کار بوده باشد.
همچنین اگر ملک مستاجر دارد و قرارداد مستاجر قبل از تاریخ تحویل ملک به سازنده تمام نمی‌شود، حتما باید حقوق ایشان تعیین تکلیف شود.
اگر سند ملک بصورت صلحی باشد(عمری، رقبی یا سکنی) مالکیت شخص مالک ناقص است و باید حقوق شخص صالح (شخصی که صلح را انجام داده) در قرارداد رعایت شود.
در کل باید طی، بندی در قرارداد معین شود که در این ملک هیچ حقی برای اشخاص ثالث وجود ندارد و در صورتی که خلاف آن اثبات شد، تکلیف طرفین معین گردد.
استثناهای ماده یک طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
1. اگر یکی از طرفین یا هر دو طرف شخص حقوقی باشند.
شخص حقوقی به شرکت‌ها و نهادها و موسساتی اطلاق می‌شود تا که طی تشریفات خاصی و جهت انجام امور محدودی تشکیل می‌شوند. در مقابل هر انسان زنده‌ای یک شخصیت حقیقی دارد.
شخص حقوقی در این قراردادها معمولا شرکت‌های ساختمانی هستند اما ممکن است مالک زمین نیز شرکت حقوقی باشد. در خصوص اشخاص حقوقی اول از همه باید اساسنامه، روزنامه رسمی شرکت، حدود اختیارات مدیران و اشخاص صاحب امضا و موضوع فعالیت شرکت، آگهی‌های آخرین تغییرات شرکت را بررسی نمایید و کد ملی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی را به عنوان مشخصات شرکت ثبت نمایید.
با توجه به پیچیدگی‌های مسائل شرکت‌ها پیشنهاد می‌شود از یک کارشناس حقوقی یا وکیل خبره و با تجربه در خصوص امور شرکت‌ها مشاوره بگیرید.
امضا سازنده یا مالک با کمک وکیل
پیشنهاد می‌دهیم در خصوص سازنده، به هیچ عنوان کسی به جای ایشان با وکالتنامه اقدام به انعقاد قرارداد ننماید.
اما در خصوص مالکین اگر شخصی به جای یک مالک اقدام به انعقاد قرارداد می‌نماید، باید از صحت وکالتنامه از طریق سامانه‌ی (https://my.ssaa.ir سامانه ثبت من ) و با داشتن شناسه سند و رمز تصدیق مطمئن شود. توجه کنید وکالتنامه‌های رایج (و حتی پیش نویس‌های خود دفترخانه‌ها ) اغلب جامع و کامل نیست. اگر قرار باشد مالکی به شخصی وکالت جامعی در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت بدهد باید شخص وکیل اختیاراتی بر اساس پیوست شماره یک داشته باشد تا نیازی به حضور مالک در مراحل مختلف ساخت نباشد. مواردی را که نیازی به آن ندارید یا جهت احتیاط می خواهید حدود اختیارات وکلیتان را محدود کنید، از وکالت حذف نمایید.
البته گاهی موارد خاصی رخ می‌دهد که بازهم حضور مالک شرط انجام موضوع است. در هر صورت هیچگاه اعتبار قراردادی که وکالتا امضا می‌شود به اندازه قراردادی که اصالتا امضا می‌شود نخواهد بود. ضمنا بررسی حدود اختیارات وکیل کار ساده‌ای نیست و حتما در این خصوص نیز از یک حقوقدان مشورت بگیرید.
اقامت یکی از طرفین در خارج از کشور
بهتر است در این صورت آدرس شخص دیگری از اقوام ایشان طبق ماده 1010 قانون مدنی در قرارداد ذکر شود تا برای ارسال اظهارنامه‌های رسمی مشکلی ایجاد نشود.
خرید بخشی از ملک توسط سازنده
تعریف مشارکت در ساخت به گونه‌ای است که سازنده پس از انجام پاره‌ای از تعهدات در بخشی از ملک با مالکان شریک می‌شود. اما وقتی شخص از ابتدا در ملکی سهم داشته باشد به نوعی می‌توان گفت که از حالت روتین قراردادهای مشارکت در ساخت خارج می‌شود. در این صورت نام سازنده هم به عنوان مالک و هم به عنوان سازنده باید در قرارداد ذکر شود. پیچیدگی و ریسک‌های این قرارداد متفاوت می‌باشد و لازم است شخصی با دانش کافی جهت تنظیم این قرارداد اقدام نماید. اما در کل این تیپ مشارکت در ساخت به هیچ وجه توصیه نمی‌شود مگر در صورتی که راهکار دیگری وجود نداشته باشد.
همچنین سازندگان کمتری تمایل دارند بخشی از ملک را خریداری کرده و بخش دیگر را مشارکت کنند، مگر اینکه قیمت خرید یا شرایط مشارکت مناسب باشد. دلیل تمایل کمتر ایشان این است که در مشارکت اشخاص نیاز به نقدینگی کامل ندارند و اگر شخص نقدینگی داشت می‌توانست یک زمین را شخصا خریداری کرده و بسازد و دردسر شراکت هم نداشته باشد.
اشتباهات رایج
گاهی اوقات صحت قرارداد مشارکت به خاطر سختی ثبت قرارداد بصورت رسمی و عدم بررسی مدارک طرفین زیر سوال است. مثلا دیده شده که شخصی که ملک را به نام فرزندانش صلح عمری کرده است، بدون اخذ رضایت ایشان اقدام به انعقاد قرارداد می‌نماید، که در این صورت قرارداد غیر نافذ می‌باشد.
اگر مالکین در ملک مورد مشارکت سکونت داشته باشند حتما پس از تخلیه اقامتگاه ایشان تغییر خواهد کرد. پس در صورتجلسه تحویل ملک حتما باید به آدرس جدید اشاره نمود.
توجه کنید که در خصوص اموال مشاع، شرط صحت قرارداد رضایت و امضای تمامی شرکا می‌باشد. در املاکی که چندین واحد آپارتمانی اقدام به مشارکت می‌نماید. تمامی مالکین در عرصه مشاعا سهیم هستند و رضایت ایشان شرط است.
اگر برخی از مالکین رضایت به مشارکت نداشته باشند و بیم خطر جانی یا مالی وجود داشته باشد می‌توان طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها به شرح ذیل اقدام نمایند: “در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند” البته رویه قضایی محاکم ما در این خصوص بسیار سختگیرانه بوده و به راحتی حکم به این امر نمی‌دهند.
برای اطلاع از شرابط مشاوره به شرکت مهندسی تُکا مراجعه کنید. [/restrict]
