ساخت‌ و ساز در ایران یکی از بهترین انواع سرمایه‌گذاری‌ها می‌باشد. با دانستن نکات ساده و مهمی که اکثر افراد نمی‌دانند، در خرید ملک جهت سرمایه‌گذاری سود خود را بسیار افزایش دهید. 

در این مقاله به بررسی 11 خصوصیت ملک یا زمین که برای خرید و ساخت مهم است می‌پردازیم.

1-منطقه ملک

یکی از مهمترین موارد در خرید املاک، منطقه و محله ملک می‌باشد. در ساخت و ساز معمولا درصد زیادی از ارزش آپارتمانها به خاطر منطقه می‌باشد. باید سعی کنید مناطقی که احتمال رشد بیشتری دارند را شناسایی کنید و از خرید ملک در مناطقی که کمتر رشد دارند بپرهیزید. توجه کنید که مناطقی که دسترسی بهتری به بزرگراه‌ها پیدا خواهند کرد و یا طرح توسعه‌ای توسط شهرداری منطقه در دست احداث باشد و موارد اینچنینی باعث رشد قیمت منطقه می شود. البته برخی مناطق مثل منطقه یک تهران به نوعی لوکس محسوب می‌شوند و اکثرا سرمایه‌گذاری در این مناطق رشد بیشتری دارد.

2-تاثیر موقعیت ملک از نظر شمالی یا جنوبی بودن بر روی طراحی نقشه و نورگیری

در طراحی نقشه ملک‌های جنوبی معمولا نورگیر(پاسیو) کمتری نیاز می‌شود و طراحی رمپ جهت تامین پارکینگ در ملک های شمالی معمولا ساده‌تر از ملک‌های جنوبی است. همچنین نورگیری املاک جنوبی بهتر از املاک شمالی است.

3-فرم هندسی، ابعاد ملک، سطح اشغال مجاز و تراکم مفید و غیر مفید

فرم هندسی ملک تاثیر بسیار زیادی در تراکم و سطح اشغال مجاز ملک دارند. مثلا در املاکی که ذوزنقه باشند و ضلع جنوبی بزرگتر از ضلع شمالی باشد، سطح اشغال مفید بیشتر از املاک مستطیل با همان مساحت است.

 پهنه ملک نیز از موارد مهم و تاثیر گذار بر میزان درصد سطح اشغال مفید می‌باشد. 

4-شرایط ملک از نظر تامین پارکینگ

ضوابط دست و پاگیر طراحی و تامین پارکینگ خصوصا در شهرهای بزرگی مثل تهران سبب شده که خریداران املاک کلنگی قبل از هرگونه اقدامی در این خصوص بررسی‌های دقیق‌تری انجام دهند. در بسیاری از املاک به علت عدم امکان تامین پارکینگ متراژ مفید ساختمان از دست می‌رود.

5- مسائل مرتبط با دستور نقشه 

برخی اوقات ممکن است دستور نقشه‌ای از طرف شهرداری محل ملک صادر شده باشد و حتی تاریخ آن نیز اعتبار داشته باشد، ولی شهرداری طبق آنچه صادره کرده است اجازه ساخت نمی‌دهد یا به دلیل تغییر قانون اعتبار دستور نقشه زیر سوال می‌رود.  همچنین متاسفانه گاهی اوقات دستورنقشه‌هایی بصورت اشتباه یا جعلی هم جهت خرید و فروش ملک ارائه می‌شود.

6- تاثیر ساختمان فعلی و حقوق مکتسبه بر پروانه ساختمانی

حقوق مکتسبه در املاک مسکونی شامل متراژی می‌شود که قبلا ساخته شده و عملا شهرداری نباید بابت این متراژ هزینه‌ی عوارض اخذ کند یا در املاک تجاری شامل حقوق مکتسبه مغازه می‌شود که بازهم هزینه عوارض مجدد ندارد. 

7-تاثیر اصلاحی بر شرایط ساختمان جدید و پروانه

بر خلاف آنچه اکثر افراد تصور می‌کنند معمولا شهرداری‌ها امتیاز ویژه‌ای از بابت اصلاحی ملک ارائه نمی‌کنند. صرفا در ازای هر متر اصلاحی از عرصه مجانا سه متر از عوارض اعیانی را تخفیف می‌دهد. در املاکی که اصلاحی ملک زیاد باشد و سطح اشغال مجاز (60%+2متر) تامین نشود ممکن است بتوان با شهرداری جهت اخذ تراکم در طبقه اضافه توافق نمود.

مشاوره انتخاب ملک مناسب

8- عوارض ساخت و ساز ملک

عوارض تخریب و نوسازی در مناطق مختلف شهر تهران بسیار متفاوت است و برخی اوقات ممکن است در این محاسبات اشتباهاتی نیز رخ داده باشد. همچنین با دانستن قوانین مرتبط با عوارض امکان اخذ تخفیف عوارض نیز وجود دارد.

9-استعلام باغات ملک

بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری از سال 1396 اجازه ساخت املاکی که باغ تشخیص داده شده باشند، داده نمی‌شود .این موضوع جهت خرید ملک در تهران بسیار حائز اهمیت است. توجه کنید ممکن است ملکی حتی یک عدد درخت هم نداشته باشد ولی بر اساس سوابق باغ بوده باشد، یا مثلا تفکیکی از یک باغ بزرگتر بوده باشد. دقت کنید اگر در سند ملک ذکر شده باشد یک زمین مشجر، باغ و یا باغچه، ملک مورد نظر بدون شک باغ است.

10- ضوابط آتش‌نشانی، نظام مهندسی ساختمان

براساس ضوابط سازمان آتش‌نشانی ممکن است در طراحی املاک نیاز به تعبیه پله فرار، راه پله دوم، آسانسور برانکارد بر،  تاسیسات آتش‌نشانی شامل اسپرینکلر و دتکتور و تجهیزات دیگر وجود داشته باشد که روی هزینه تمام شده ملک تاثیر می گذارد. همچنین ضوابطی که از سازمان نظام مهندسی در شهرهای مختلف ابلاغ می‌شود متفاوت بوده و در ساخت خانه موثر است.

11-وضعیت اسناد و مدارک ملک

در خرید ملک باید اسناد مالکیت را به دقت بررسی نمایید، ممکن است سند بازداشت باشد که باید آنرا از دفترخانه‌ها استعلام کنید. 

ملک ورثه‌ای

یا اگر در حال خرید ملک ورثه‌ای هستید مدارک انحصار وراثت، مدارک احراز هویت ورثه و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را بررسی کنید. معمولا خرید ملک ورثه‌ای با دردسرهای بیشتری همراه است ولی معمولا ورثه برای جدا شدن از یکدیگر حاضر به فروش سهم خود زیر قیمت هم هستند. 

وقف

اگر ملک وقفی باشد باید وقفنامه به دقت توسط یک کارشناس حقوقی مطالعه شود و فروشنده باید برای فروش ملک خود از اداره اوقاف یا متولی مربوطه اجازه داشته باشد.

پایان کار

خرید ملک بدون پایان کار ریسک‌های مرتبط با خود را دارد. در این خصوص مدارکی که نشان دهنده سن بنا باشد بسیار اهمیت پیدا می‌کند.

در این مقاله سعی کردیم 11 خصوصیت ملک یا زمین که برای خرید و ساخت مهم است را به اختصار توضیح دهیم. اما ممکن است موارد دیگری هم وجود داشته باشد که براساس شرایط خاص املاک باید مورد توجه باشد. ما در شرکت مهندسی تُکا می توانیم تمامی مسائلی که در یک ملک مزیت یا عیب است را بررسی کنیم و به شما برای خرید ملک یا انتخاب ملک جهت مشارکت مشاوره دهیم. 

نمونه خدمات ارائه شده را در تصاویر زیر می‌توانید مشاهده کنید.

برای مشاهده عکس‌ها روی آن کلیک نمایید.

 

 

 

 

 

 

باید و نبایدهای مشارکت در ساخت با مهندس رسول مدرس

در این مصاحبه که در اهواز و توسط گروه اهواز ملک انجام شد، به چند مورد از اساسی ترین بایدها و نبایدهای قرارداد مشارکت در ساخت اشاره شده است

مشاوره انتخاب ملک مناسب